前滩今年将推首批住宅用地

早报记者 周祺瑾

作为上海浦东四大开发集团之一，陆家嘴集团先后在浦东打造了陆家嘴金融贸易区（下称陆家嘴）、金桥开发区等多张上海城市名片。

在61岁的陆家嘴集团总经理杨小明眼中，“前滩国际商务区”（下称前滩）是继外滩、陆家嘴之后的上海新标杆。

5月4日，杨小明接受早报记者的独家专访，讲述他将如何用毕生积累，打造上海新一代城市样本。

从提交规划到获批仅半年

2011年上半年，杨小明接到浦东新区政府的通知，负责开发ES4地块。那里没有办公场所，甚至没有自己的名字。

杨小明是实干派，还是急性子，初到那里，立刻“下命令”盖指挥中心。他的这份说干就干的魄力，为建设ES4地块多争取了好几个月的时间。

ES4原是环球影城的旧址。环球影城是上世纪90年代中期浦东引入的两大旅游项目之一，另一个是如今家喻户晓的迪士尼项目。环球影城项目虽被搁置，但正因为曾经有这个规划，ES4地块的动拆迁从2002年就开始了。2011年陆家嘴集团入驻ES4地块时，拆迁量仅剩10%未完成，而这10%却是最“难啃的骨头”。在杨小明的指挥下，动拆迁、基础设施配套一气呵成，足见他的经验老到和其实干派的能力。

安排好初步工作，杨小明为ES4起了一个名字“前滩”——后滩的上游，这个名字很快得到前来视察的市领导的认可。

“做开发区，动拆迁、基础设施都是很表面的东西”。杨小明最为看重的是对区域价值的判断能力，这需要操盘手的阅历、智慧和想象力。

杨小明到前滩的第一件事是“想象”，寻找这个区域和上海其他地方的差异，“我们先考虑价值，怎么使之成为上海最有价值的地方，然后再想可以培育哪些城市功能。”他说做新区开发，“半个脑袋是市长，半个脑袋是董事长”，市长想的是引入怎样的配套，规划怎样的城市功能；董事长想的是经营。兼顾这两种职能的同时，他还要平衡远期利益和短期利益、公共利益和公司利益的关系，“这实在不是件简单的事情”。

在杨小明的带领下，前滩的功能定位迅速成形。2012年8月，上海市规土局公布了获批的“前滩控制性详细规划”，该区域北起川杨河，南至中环线华夏路段，东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷（约2.83平方千米）。其中，将有350万平方米的建筑容量，计划打造集总部商务、体育和国际社区等功能于一体的城市副中心。

从提交规划到获批，这条别人需用两年走的路，陆家嘴集团仅花费了半年时间。

升级版陆家嘴

“前滩控制性详细规划”一出台，顿时引发极大关注。它的出台意味着，前滩作为“十二五”规划中的重点区域，发展正式步入快车道。

杨小明提出了一个发展口号：一年上轨道，三年出形象，五年出功能。在杨小明的带领下，前滩的发展日新月异。

2012年11月，就在“前滩控制性详细规划”出台后的三个月，前滩市政道路、小黄浦河道改造、惠灵顿国际学校等3个项目开工建设，滨江绿化景观工程（友城公园）举行奠基仪式。

2013年，围绕陆家嘴集团提出的“核心区业态功能项目落地、市政道路设施基本建成、滨江绿化景观工程开工”3个里程碑目标，前滩开发取得了令人瞩目的开发成绩。当年，前滩共完成了18条道路和3座桥梁的建设，铺设各类配套管线近114公里，道路总面积59万平方米，工程完成量约占前滩道路总工程量的89%以上。友城公园防汛墙开工，小黄浦河道改造基本完工。前滩的整体形象有了巨大变化。

进入2014年，前滩将启动主力功能性项目的二级开发，确保前滩中心、北美中心、D组团等3个城市综合体和前滩企业天地二期、三期开工建设，加快能源站南站、莱佛士医院、市民体育公园等公共配套项目的开工和建设，确保惠灵顿国际学校如期竣工交付。

从外滩到陆家嘴，上海城市中心已从1.0版升级到2.0版。现在，前滩这个3.0版的城市中心，正在迅速崛起。

前滩的身上带着陆家嘴的基因，但无论是定位，还是城市功能，前滩都是一个升级版的陆家嘴。

杨小明坦言，在前滩的发展中，他弥补了当年在陆家嘴和金桥碧云社区发展中的多个遗憾。

从宜居的角度解读，前滩更重视生态文明，前滩整个区域的约三分之一将用于绿化。杨小明介绍，“过去就是单纯的绿化，行人是不可以走进绿化带的。而前滩的绿地是公共活动的空间，可以最大限度地实现人和自然环境的亲密接触。陆家嘴的交通以车为本，前滩则打造了空中、地面和地下的步行系统，强调以人为本。此外，陆家嘴马路很宽，前滩讲究小尺度街区，增加邻里之间的亲切感和安全感。”诸如此类细节，杨小明如数家珍。

从功能定位上看，陆家嘴主要以商办为主，前滩则有全球化城市综合体、国际化居住社区、文体城、能源中心等。前滩的功能要丰富于陆家嘴。

看看前滩已启动了哪些大型项目。

陆家嘴集团和美国铁狮门合资开发北美中心，这是一个容积率面积35万平方米的城市综合体；与母公司陆家嘴股份公司合作开发的前滩中心，容积率面积42万平方米的超大城市综合体，包括一栋高约270米的前滩最高建筑；与上海市电力公司合作开发能源中心；由前滩公司自主开发的前滩企业天地项目一期已开工建设，一期将成为集聚中外现代服务业企业总部的重要办公基地。

值得一提的是，相比陆家嘴，前滩的国际化程度更高。前滩将建设“24小时城市”，实现与纽约、伦敦等国际金融中心的“零时差”。杨小明表示，前滩规划人口中，居住人口达2万多，工作人口为15万-20万，其中外籍人口预计占比60%以上。杨小明称，上海是全国外国人家庭数量最多的城市，前滩将会是他们最好的选择。国际社区的自然和人文环境不仅包括房子，还在于生活和文化的配套设施是否齐全，这一点，前滩将会是升级版的金桥碧云社区。

“一定要控制住地价”

陆家嘴集团不是单纯的土地一级开发商，还承担着区域整体定位规划的职责。杨小明说，当前最重要的任务是为前滩招徕一流的开发商。

负责开发北美中心的铁狮门，就是杨小明亲自找来的。美国纽约著名的洛克菲勒中心就是铁狮门作品之一。铁狮门曾经提供过一个名单，他们所建造的大楼里有一大批忠实的租户，70%是著名的跨国公司。这些资源是前滩极为看重的。

杨小明称，上海一流的办公楼是稀缺品，为保证商办物业的品质，他希望开发企业是通过长期持有来经营商办物业的。这就不能让地价太高，如果地价成本高、造价高，企业获得的租金用于支付利息都不够。因此，平抑地价很关键。

杨小明说，现行的土地招拍挂制度，能在一定程度上规避腐败，但是价高者得的模式，不仅会推高地价，而且出高价的开发商未必就是最合适的企业。“在公平交易和优秀开发商中找一个平衡点，这个是最难的。”

铁狮门操盘开发北美中心，其与陆家嘴集团采取合资开发模式，铁狮门在双方组成的董事会的领导下，全权负责。这不仅降低了开发企业的资金成本，还能确保物业开发的品质。

杨小明说，上述合作开发的模式会进一步优化推广。地块交易是一定会公开的，但是会筛选合作方，以约定未来的开发目标和开发产品的品质。在满足公开交易的条件下，优先选择品牌开发商，这需要花费更多的时间。

除了商办地块，今年，前滩首批住宅地块也将出让。杨小明表示，前滩是一个国际化社区，由于国际家庭倾向租房而非买房，因此不排除在住宅地块出让时，要求开发商承诺一部分物业先出租。至于能承担多少土地成本，需要开发商自己评估。这些约定，都是为了保证区域功能规划的落实。

有业内人士分析，陆家嘴在前滩的招商模式，能确保开发物业的品质，也能支撑规划理念的实现。这种门槛的设置，能得到真正有能力的开发企业的认可。但是，并非所有的开发企业都会效仿这种模式，资金周转过慢就是一大难题。

杨小明坦言，资金回流和招商速度并不对等，缓解资金压力有很多方法，比如母公司加大投资就是一个。关键是“门当户对”，“我们有陆家嘴的开发经验，由我亲自出来讲规划，让好的企业理解、认可，这才是关键。”

据陆家嘴集团透露，至2014年底，前滩计划累计完成超过160万平方米、50%以上土地的招商任务。2014年全年,前滩要力争实现固定资产投资超80亿元，吸引国内投资超60亿元。