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早报记者 顾菁
商务区明年出氛围
莱坊国际日前发布研究报告称，根据公共开发计划，虹桥商务区核心区一期大多数项目将于2014年年中至2015年年底完工，但从实际工程进度来看，预计很多项目的最终竣工时间将延误10-24个月。
早报记者实地探访发现，虹桥商务区核心区一期建设已成气候，除已经开售的虹桥绿谷项目外，瑞安的虹桥天地已结构封顶，部分建筑外立面已基本成形。虹桥万科中心一期也已实现主体结构封顶。另外冠捷科技总部、龙湖的虹桥天街、虹桥万通新地中心等项目都已结束地基及地下施工阶段，地上建筑已有4-6层高。
再往西看，中国博览会会展综合体项目犹如一个巨无霸伫立在商务区西侧，会展中心A、B两馆已顺利完成结构封顶，会展中心预计将在2014年10月份迎来“首展”，明年的上海车展也将移师于此。
根据虹桥商务区管委会截至3月末的统计，虹桥商务区核心区共有31个地块，已全部完成土地出让，目前已动工建设的项目超过50%，已经实现结构封顶的建筑47栋。
相比核心区一期的建设进度，核心区南北片区的建设起步较晚。上海虹桥商务区管委会相关负责人告诉早报记者，由于企业拿地时间不同，最晚的在去年年底才刚刚取得土地，所以建设进度有所不一。加上商务区靠近机场有限高要求，鼓励开发企业深度开发地下面积，但商务区地下又贯通地铁，对地下建设的要求较高，开发企业往往在建筑造出地面前投入了大量的时间和精力。目前商务区内拿地企业绝大部分已经开工。2015年底，虹桥商务区核心区将有大量建筑成形，形成一定的规模和商务区的氛围。
作为上海最重要的战略发展区域之一，虹桥商务区占地86平方公里，跨闵行、长宁、青浦和嘉定4个区，其中约27平方公里的商务区主功能区（由会展、商务、交通三大核心组成）以及约59平方公里的扩展区。
业内人士分析，虹桥商务区要打造的不是一个只有单一办公功能的园区，而是要打造集功能复合、环境绿色、立体交通和设施智能的中央商务区。所以这样一个类似于小型城市的区域建设不可能一蹴而就，用简单的工期进度来衡量的，需要在建设中不断增加贴合现状的举措，在使用中逐步完善迎合市场的需求，纵观世界知名CBD莫不如此。
二次招商不愁
公开资料显示，核心区一期将于2014-2016年竣工的地上总建筑面积预计将达170万平方米，其中近60%为写字楼。莱坊报告指出，届时虹桥商务区将有约99万平方米的甲级写字楼供应量，上海中央商务区将有164万平方米新增供应，其他次级和新兴商务区也还会新增249万平方米写字楼面积。除其周边的虹桥临空商务区、莘庄商务区、南方商务区、七宝商务区外，自贸区、前滩和后世博区也将成为虹桥商务区潜在的竞争对手。
值得注意的是，在现下市场新增供应不断加大的同时，上海甲级写字楼市场平均租赁价在下跌。莱坊数据显示，今年一季度上海甲级写字楼市场平均租赁价由8.74元/平方米/天下滑至8.65元/平方米/天。浦西甲级写字楼的空置率由去年的8.7%，上升至一季度的12%。
由此，业界对虹桥商务区写字楼的前景表示担忧。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，供应量集中爆发会带来价格的压力，但真正的压力来自企业的经营方式。在虹桥拿地的大部分是本土企业，其中一部分办公楼将以散售形式推出市场，由于成本较高，集中入市一定时间内确实存在压力，租赁供应和需求短时间内无法达到平衡。
戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie比较乐观：纵观上海写字楼市场动态，尽管整体情况不佳，但一些跨国公司办公区域从市中心搬到郊区的趋势对虹桥商务区有较大利好。与上海其他区域相比，虹桥CBD因其写字楼市场的整体利好和交通设施的有利条件仍然吸引了大量买家及业主涌入。但当虹桥商务区核心区内所有同类型项目开始竞争时，这些优势会被抵消。
正荣集团上海公司虹桥项目总监刘英奎表示，“虹桥商务区内的项目确实会在一段时间内集中上市，短时间可能出现供大于求的情况。但正荣项目的自持比例达到10%-15%，并不担心去化问题。”
与正荣有同样想法的企业不在少数。
上海虹桥商务区管委会商务发展处处长徐建华表示，虹桥商务区以总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公为主体业态。目前入驻虹桥商务区的企业主要有两种：一类是像万科、龙湖、瑞安这样的房地产行业的龙头品牌开发商，有实力将部分项目自持，并已成立招商部门，这些企业拥有优质的资源有能力招到与虹桥商务区品质相符的企业入驻。而另一类是像冠捷、联美、隆视、阿里巴巴这样的现代服务企业自用的总部大楼。商务区二次招商正在有序进行。近日，全球最大的所有者经营的工业气体公司梅塞尔集团在虹桥绿谷购置办公室宣布入驻虹桥商务区。
业内人士分析，虽然一段时期内，虹桥商务区办公项目将集中供应释放，但每个企业的施工进度以及招商进度不同，也会根据市场的变化选择适合的时间点入市。供应量与需求量的变化对入市价格也产生影响，市场本身具有这样的调节机制。
化管理为服务
目前，商务区核心区（3.7平方公里）31个地块已完成土地出让手续，总开发面积超过555万平方米，累计实现土地出让收入433亿元。
在核心区土地出尽后，虹桥商务区如何在未来再次提升区域价值成为下一个重要的课题。
完善公建配套是首要任务，目前由于大规模施工，商务区内有大量的单行道和断头路，地面人行车行不便。管委会正在研究商务区内的交通微循环系统，政府配套项目方面，空中廊道、地下通道均已开工建设，未来商务区所有建筑地块均有地下通道，空中廊道也将分流一部分人流，直接通虹桥交通枢纽。《虹桥商务区核心区公共交通专项规划》也于近日获批，今年下半年商务区内将开通第一条公交线路。
除此之外，虹桥商务区管委会还在区域内建立了政府与开发商之间良好的沟通平台，在企业招商过程中起到很好的协调作用。徐建华拿出一份商务简报，是关于虹桥商务区核心区内影院的分布情况通报。
在今年年初的一次管委会与开发商的商务例会上，有企业提出了影院布局和设立的问题比较集中，会后上报有意向在地块内设立影院的开发商共有5家，汇总建筑面积超过17000平方米，座位数超过6000个。为此商务区管委会与市文广局电影处以及商务委外资处进行沟通，在商务简报中列举了目前上海核心商圈面积、影院数、座位数以及市场效应，并提醒开发商加强调研关注风险。
这样的例会每两个月一次，已经成为开发商与开发商之间，开发商与政府之间的沟通平台，将管理化为服务，更好地完成虹桥商务区内各种招商协调工作。
上海虹桥商务区管委会政策法规处副处长陈钟宇介绍，虹桥商务区还在行政审批制度上做了创新的尝试，根据《上海市虹桥商务区管理办法》（2010年1月6日上海市人民政府令第25号公布），涉及商务区内的建设规划、产业项目引进等环节，市政府六个委办局的17项行政审批事项全部可以在商务区内完成，使商务区内办事高效，未来将做进一步的制度创新使入驻商务区的企业能够更加便捷。
相信这一切都是保障虹桥商务区未来快速高效发展的基石，也是未来“大虹桥”振翅高飞的起点。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
