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虹桥核心区商办项目最高报价25万元/平方米, 你知道吗?

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虹桥核心区商办项目最高报价25万元/平方米, 你知道吗?
  虹桥商务区效果图

项目相继亮相

“大虹桥”概念一经面市,即以“后世博”时代上海经济发展的重要“引擎”成为市场关注的焦点。业内普遍认为,未来上海将形成东有“大浦东”,西有“大虹桥”的“双引擎”格局。嗅觉灵敏的开发商自然不会忽视大虹桥的发展前景和投资价值。在规划之初,瑞安、万科、万通、招商、龙湖、协信等众多品牌房企就争相进驻,所打造的项目也自2013年相继推出。

2010年,瑞安房地产以31.88亿元拿下虹桥商务区核心区一期06地块,随后很快在这一地块上开发了“虹桥天地”项目。

网上房地产显示,虹桥天地广场项目于2013年8月开盘,推出175套商办房源,可售总面积约为5.69万平方米。首批推出的房源最低报价为8万元/平方米,最高报价甚至高达25万元/平方米,创下了大虹桥商办物业项目报价的新高。

就在瑞安虹桥天地开盘前一个月,由上海现代建筑设计(集团)有限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司及上海地产(集团)有限公司联合开发的大型综合体项目——虹桥绿谷就已经在网上房地产推出,总规划建筑面积超过50万平方米。

2012年8月,万科旗下的上海沪彤置业以20.32亿元底价竞得虹桥商务区核心区北片区11号地块,楼板价停留在11395元/平方米,该地块也是虹桥商务区首个含住宅项目的地块。2013年9月,万科宣布在这一地块打造在上海的首个综合体项目——万科·时一区。

此外,2012年8月拿下虹桥商务区核心区北片区12号地块的协信地产,也在部分商业网站上挂出房源信息,声称将于2015年竣工的项目整栋出售,均价35000元/平方米。

地价三年翻番

众多房企在大虹桥板块的激烈竞争,直接导致了这一区域土地出让价格的上涨。

来自同策咨询研究部的数据显示,2010年,虹桥商务区核心区出让的第一批商办用地楼板价在0.8万-0.9万元/平方米;到了2013年,这一价格差不多保持在1.8万-2.2万元/平方米。

除了虹桥商务区的土地价格日渐上涨,大虹桥板块内的其他区域更是不乏“地王”。2013年5月29日,北京福润天成房地产开发有限公司拿下长宁区新华路街道71街坊地块,以46亿元的成交价刷新了上海2013年以来的总价地王纪录。

随后,青浦徐泾镇会展中心3地块(02-01)很快在去年6月13日以47.21亿元刷新了这个纪录。这一地块曾在2012年2月份挂牌,当时的起始价为13.68亿元,后因出让人要求中止了交易。4个月之后,重新挂牌的报价便飙升至44.23亿元,区域价值空间可见一斑。

相比商办地块的火爆,大虹桥板块内的稀缺宅地更为抢手。2013年,虹桥商务区推出的两幅含有住宅性质的地块均出现高溢价,其中,富力以20.55亿元竞得的06号地块,折合楼板价18818元/平方米,溢价率71%;上海新长宁(集团)有限公司以16.3亿元竞得08号地块,折合楼板价19246元/平方米,溢价率为62.3%。

今年1月16日,中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以21亿元总价拿下青浦区商住办用地——香花桥街道E-04-06、E-04-23地块,折合楼板价12341元/平方米,溢价率高达146.82%。

值得一提的是,虹桥商务区的土地出让坚持“成熟一块,推出一块”原则。在土地出让之前,已对基础设施和配套进行逐一完善,这种“商用先行”的手法显然非常有助于未来周边地段价值的提升。

虹桥商务区管委会提供的数据显示,商务区核心区31个地块已完成土地出让手续,总开发面积超过555万平方米,累计实现土地出让收入433亿元。2013年11月最后两宗土地的成功出让,标志着虹桥商务区核心区域3.7平方公里的土地出让全部结束。

住宅价格走高

根据规划,在虹桥商务区范围内,商务功能核心区占地3.7平方公里,开发总规模约158万平方米,包括商务办公、商业、文化娱乐、酒店、会展等业态;虹桥枢纽周边约60平方公里的区域均规划为虹桥商务功能拓展区,约86平方公里,涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。

虹桥商务区核心区内住宅用地仅占6%左右,这直接决定了区域内住宅用地的稀缺价值。

来自同策咨询研究部的数据显示,2010年至2014年3月,大虹桥区域共推出商品住宅323.90万平方米,成交381.07万平方米。尤其是在2010年大虹桥规划刚出台之际,大虹桥概念对市场产生了明显的影响与带动作用,全年共推出商品住宅98.99万平方米,成交89.80万平方米。

徐泾板块表现一直很突出。2010年至2014年3月,这一区域共推出71.67万平方米的商品住宅,占区域总供应量的19%,成交61.99万平方米,占总量的18%。

这些数字在今年得到了进一步的提升。数据显示,一季度,徐泾板块商品住宅共推出7.46万平方米,成交量为4.62万平方米,供求量均居各板块的第二位,商品住宅均价也达到29710元/平方米。以板块内的绿中海明苑项目为例,该楼盘在2012年的单价还是15000元,2013年的7月,价格已涨至19500元/平方米。最新的报价显示,该楼盘的加推房源已飙高至25000元/平方米。

作为虹桥商务区与市中心、浦东联系的枢纽,长宁区因配套成熟,项目定位高端,板块内具有多年开发成熟的临空园区和虹桥开发区,因而成为大虹桥板块内的“高尚住区”,当前长宁区把一半以上地域(内环外)都纳入了虹桥主体功能区的范围。

根据规划,26.26平方公里的虹桥交通枢纽,闵行就占了85%,主要工程位于闵行华漕。此外,闵行区有46平方公里土地被列入虹桥商务区,占总面积86平方公里的虹桥商务区的一多半。

大虹桥概念对辐射区域内的二手房市场也影响巨大。规划出台之后,距离虹桥商务核心区最近的天山与徐泾东两大板块的二手房价出现普涨。

与自贸区相辅相成

2013年9月,上海自贸试验区获批,不少人认为,自贸区未来的发展将超过大虹桥。不过,克而瑞信息集团研究中心副总经理林波认为,大虹桥跟自贸区对所在区域及辐射区域的刺激作用都非常强。当前,大虹桥的热度不及自贸区,主要是因为其之前被过度关注、解读,且已延续多年。而自贸区概念当前还属于新兴话题,上海包括许多周边城市对它的关注度还比较高。

正荣集团上海公司虹桥项目总监刘英奎表示:“大虹桥的概念几年前就已提出,后面经过一个冷却期,如今在自贸区概念提出后再度受到关注。我们认为上海未来发展的重点还是浦东和大虹桥。”

业内认为,大虹桥和自贸区对上海经济发展的作用是相辅相成的。一方面,自贸区内国际国内物流交通需求将拉动上海东西引擎的互相作用。虹桥商务区为长三角乃至中国的商务往来创造前所未有的便捷条件,将自贸区未来汇聚的人流、物流、资金流和信息流,传输至全国,也将自贸区的利好辐射至全国。另一方面,上海进入自贸区的时代,资本市场必将更为活跃,国际资本、央企、民间资本也纷纷将目光集中于上海,这对大虹桥不失为一个良好的投资机会。上海特有的地缘、战略地位、资源等优势,决定了大虹桥的辐射效应将更多地反映在亚洲乃至世界经济层面。自贸区的火爆,并不会抢走大虹桥的“生意”。

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