红基会养老公寓长期亏损 北京城建挂牌出售股权

网易财经5月6日讯 作为红基会系列养老公寓中的旗舰项目，北京曜阳国际老年公寓所属的公司日前被北京城建集团两度挂牌出让80%股权及61880.0351万元债权，但是至今无人接盘。

北京曜阳国际老年公寓是红基会与北京城建集团的合作项目，曾在2010年开盘出售部分楼盘，但是因被媒体质疑红基会以公益的名义，为免费拿地从事房地产开发而被叫停。该公寓本来已经面临租售两难的困境，一直处于亏损状态，无奈之下北京城建集团选择了退出。

两次挂牌 北京城建集团出售曜阳国际股权

北京城建集团分别于今年3月6日和4月9日两次挂牌出让北京长青国际老年公寓有限公司股权及债权，北京长青国际老年公寓有限公司旗下的主要资产即是和中国红十字基金会（简称“红基会”）合作的北京曜阳国际老年公寓项目。

北京产权交易所项目信息显示，北京城建集团有限责任公司拟将持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及61880.0351万元债权转让，挂牌价格为64332.91万元。但是截至发稿时，该项交易并未有接盘者的信息。

红基会办公室主任李晓东对网易财经表示，北京城建集团挂出的是80%股权，红基会持有的20%股权并没有变动，还要继续保留，至于北京城建集团是出于怎样的考虑，红基会也不清楚，最后谁会来接盘也无法预知。

北京城建集团是拥有工程承包、地产开发等六大主业的综合性建筑企业集团，现有总资产701亿元，2013年营销额916亿元，经营额709亿元，施工面积3000万平方米以上，自营房地产开发面积500万平方米以上。

网易财经就此事致函北京城建集团，至今未收到回复。而查阅北京城建集团官网各种资料，以及官方年度总结，都难觅养老地产的字眼，曜阳国际也未见提及过。

北京曜阳国际老年公寓的物业人员对网易财经表示，该公寓的服务团队和物业团队都是城建集团的人，没有见过红基会的人，租赁合约也是和城建集团签的，但目前公寓该团队还没有接到任何关于公寓转手的通知。

曜阳国际2010年6月落成，位于北京市密云县西田各庄镇龚庄子村，东邻密云水库，地理位置幽僻，藏在山岭之中，下午五点半已经是进入北京城区的最后一班公交时间。为了赶最后一班车进城，曜阳国际的物业管理人员在下午四点就已经下班。

来自红基会官网的资料显示，曜阳国际总建筑面积为6.72万平方米，设有家庭式养老套房425套，可同时供1000位老人居住。武警总医院还在公寓内建造了超过1万平米的医护中心。

曾遭质疑 红基会养老公益项目暗中出售

午后的曜阳国际，除了一个保安在门口守着，只有一对老夫妇在散步，显得空旷寂寥。这对政府机关退休的老夫妇对网易财经表示，这里的租户很多都是退休高干，目前住了二十多户人，夏天人比较多，会有一百多户人入住，冬天人最少，大概只有十几户。

曜阳国际物业管理处的工作人员对网易财经表示，老年公寓分为5个区，400多套房子，装修的只有一百多套，剩下的房子还是毛坯房，只有A区和C区对外出租，目前只有A区开放。C区房屋24套还没有开放，开放的时候也只面对熟客，“经济条件比较好的人肯定放到C区”。

李晓东认为，北京城建集团转让曜阳国际，对曜阳品牌下的其他项目不会有影响，都在正常运行，曜阳分为三个模式，曜阳老年公寓、曜阳托老所，还有曜阳保姆服务，这些已经在全国范围内推广，曜阳托老所和曜阳保姆都是公益型的，不存在运营的问题。其他老年公寓也是在按照正常的模式在走。

红基会2004年启动曜阳国际老年公寓项目，号称是探索“公益性服务和市场化运作相结合”的养老模式。基本模式是通过签订协议，由企业全部出资，并将建成后的“曜阳国际”一定比例的公寓房，由中国红基会用于公益性养老。合作企业根据获得老年公寓建设用地的方式，按照有关规定进行营利性或非营利性经营。

到目前为止，已经建成和即将建成的有5所曜阳国际老年公寓，分别在济南、福州、扬州、北京和杭州。其中福州项目是今年奠基，而济南也是今年开业。根据红基会《曜阳养老事业发展纲要》，计划到2015年要在全国建成10所曜阳国际老年公寓。根据中国红十字会总会事业发展中心2013年12月披露的信息，福州、三亚、五指山、南宁和银川等地老年公寓正在筹建之中。

但是，这样一个探索性质的项目早在2010年因为中国红十字会遭遇的舆论危机而被放到聚光灯下。按照媒体报道，曜阳国际被指暗中在悄悄出售房屋，因此在开盘一个月后被政府叫停。不过，目前很多售楼网站都还挂着曜阳国际的楼盘信息。

长期亏损 曜阳国际账面负资产1.28亿元

从财务数据方面看，曜阳国际一直处在亏损状态，2012年实现营业收入435.44万元，净利润亏损5042.67万元；2013年实现营业收入347.39万元，净利润亏损4926.03万元。

以2013年5月31日为评估基准日，曜阳国际资产总计账面值为53016.33万元，评估值为68952.78万元；净资产账面值为-12870.35万元，评估值为3066.09万元。

关于其他耀阳项目近年的经营状况，李晓东表示“不予回应”。而据网易财经了解，这些老年公寓都是主打居家养老，走的也是高端路线，其中北京项目就号称“四星级公寓”，富春江曜阳国际老年公寓，亦采取了会员制（会员保证金+住养费）运营模式。

比如据红基会官网公开的资料，北京曜阳国际老年公寓按照四星级酒店标准设计，社区管理采用星级酒店式服务管理模式，按套出租，设计户型有几十平米的一居室，也有两百多平米的独栋公寓。公寓采用会员制，并实行会员费结合租金的方式，最少支付10万元成为会员，就可以4900元至6500元不等的月租金租到公寓，租期最短3个月。

2010年，曜阳国际因为涉嫌免费拿地从事房地产开发而被质疑后，中国红基会2011年8月发布公告回应媒体质疑称，地方国土部门根据相关规定，分别向三所老年公寓“扬州曜阳”、“北京曜阳”、“富春江曜阳”，通过划拨或有偿出让提供了土地。红基会称，“这三个项目和国内其他老年公寓一样，均处在亏损状态”。

红基会还表示，曜阳国际老年公寓公益性养老服务对象主要是那些对国家、对民族、对社会作出突出贡献的老年朋友。除政府给予他们的特殊待遇外，公益机构也可利用社会资金和资源给他们特殊照顾。

关于“耀阳”模式，房地产研究人士严跃进对网易财经分析称，红十字会利用公益形象，较好地在公益基金的募集方面发挥作用。不过随着此前部分负面新闻的干扰，其社会公信力在下滑。从这个角度看，红十字会的养老地产开发的资金将陷入窘境。

养老地产 当前国内项目多属赔本赚吆喝

关于城建集团退出对此公寓项目的运营的影响，李晓东表示，红基会希望此项目发展越来越好，股权转让后会有新的合作方出来，老年公寓的发展还要看实践的检验，现在谁也没法给出明确的答复。

易居·克尔瑞休闲事业部总经理刘晨光认为，很多企业都是把发展养老地产当做圈地的手段，曜阳项目也不例外，但是以养老的概念圈远郊住宅用地，最终都面临一个很大的问题，包括配套服务、开发经验以及远郊物业升值慢等，最终会导致这些项目处于很尴尬的局面。

刘晨光认为，北京城建集团介入与退出都是正常的企业行为，销售不畅，政府不让卖，无法套利，留着还会继续加大公司的亏损，还不如脱手，如果是老老实实做持有型的养老物业，需要投入太多，也分散太多注意力，城建集团那么大的公司，单做一个养老项目不经济不划算，如果多做项目，与企业战略定位又有冲突，选择退出是很正常的行为。

谈及未来可能的接盘者，严跃进对网易财经分析称，标的企业原股东放弃行使优先购买权，本身就说明这个项目并不看好。而且在目前整个楼市看跌情绪下，如果没有一个优惠的售价，房企是不敢“勒紧裤腰带”来收购项目的。

严跃进认为，北京城建集团面临亏损的尴尬，反映了目前大多数房企的困境。先涉足养老地产，但却没有可参考的案例，一切都需要房企自己琢磨。对于老年客户的产品定位，和传统的住宅开发模式有很大的区别。很多房企目前无奈抛售项目，在于担忧此类项目更像一个无底黑洞。资金投入成本高，但后续回报比较漫长。毕竟养老地产长周期的盈利模式是需要耐心来构建的。（杨秋波）