北京楼市遇最冷五一，房冷地热风险激增

大智慧阿思达克通讯社5月5日讯，北京逐渐蔓延开的降价潮，在“金三银四”的发酵中似乎愈演愈烈，今年五一期间（5月1日-5月3日）北京新房、二手房市场交易跌入低谷，成交量同比下降8成左右，成为2009年以来最冷淡的黄金周。业内不少人士直呼：北京楼市“假摔”是否成真？

成交低迷背后，更大的风险已经埋下种子。楼市成交停滞与土地市场持续高烧，已经将一些激进的开发商逼到了尴尬境地。

2013年以恒大地产（03333.HK）为代表的一批房企为规避市场风险坚定的回归一线城市，北京市场成为“避险”首选，然而今年市场成交量的持续低迷，自住型商品房逼迫开发商平价走量，使得房企的生存环境越发艰难。与此同时，北京土地市场却持续火热，前四月土地收入已超千亿。

**购房者观望，成交量惨淡**

链家地产市场研究部统计数据显示，五一假期（5.1-5.3）期间，北京新建商品住宅网签量为169套，比去年五一期间下降79%。另外，五一期间，新建住宅供应市场没有新增项目入市。北京市二手住宅网签量仅为31套，与去年五一期间相比下降了82%，成交量为近六年来最少。

4月份，北京新建商品住宅市场再次陷入冷淡局面，成交量明显下降，成交均价也出现明显下调，仅为2.5万元/平方米。而新增供应量比上个月继续增长。

根据链家地产市场研究部统计， 4月新建商品住宅（含保障房）网签量为6091套，比3月同期减少16.4%。扣除保障房后，4月纯商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%。比去年4月同期下降18.1%。与历史同期成交量比仅高于2011年。4月北京纯商品住宅成交均价为25179元/平方米，环比上月下降11.5%。

链家地产市场研究部张旭认为，北京商品住宅成交大幅回落，主要是信贷政策持续收紧以及全国房地产市场呈现下调趋势加重了购房者的观望情绪。今年3月份以来，北京已经有部分楼盘低价入市，如果短期内需求观望没有明显缓解，北京商品住宅市场也将会进入价格调整阶段，“以价换量”的销售模式或再次上场。

与成交放缓相对应的是库存的走高。据大智慧通讯社统计，在过去的12周内（2014年第5周至第16周，即1月27日至4月20日），北京市的商品住宅库存面积走势几乎呈现“单边上扬”的走势。根据市住建委4月21日的统计，北京新建住宅库存为67212套，相比春节后的2月18日库存最低点55227套，上涨了超过1万套。

**开发商加速推盘，以价换量**

大智慧通讯社（微信:dzh_news)从北京市住房和城乡建设委员会网站获悉，4月24日、25日市住建委对14个项目发放了预售许可证，数量为开年来最多，粗略估计可新增供应4000余套。

获批的14个项目，有7个位于房山、通州2个、平谷2个、大兴2个、丰台1个。且多为刚需盘，仅有燕西华府家园与世外桃苑两个别墅项目。其中，包括京投万科新里程家园、金地朗悦家园、首创伊林西苑等知名房企的操盘项目。

中国房地产学会副会长陈国强对大智慧通讯社表示，受到最近成交量低迷的影响，所以有些项目也想抓紧时机尽早入市，尤其是刚需盘。因为北京的自住房对刚需盘的冲击和分流效应是很明显的，所以刚需项目为了避免下半年与自住房项目直接竞争会加紧推盘。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对大智慧通讯社表示，预售市场放开，和此前楼盘积压有关。北京楼市复苏的速度比预期的要慢，这使得房企推盘的积极性并不高。不过对于北京的房企来说，今年的销售目标比较高，很多全国化房企都把北京作为销售的重要板块北京市场的房企依然需要加快库存的去化。所以在二季度的入市节奏会逐渐加快。地方政府批准北京此类楼盘的预售证，迎合了房企推盘的需求，也迎合了部分购房者入市的需求。

链家地产市场研究部统计数据显示，4月北京共有31个期房项目入市，供应总量达到9197套，比3月上涨13.1%。与去年同期相比，今年4月份的供应项目增加了18个，供应量也上涨102.3%。2011年-2013年，1-4月的期房供应总量都在1万套水平，而今年前4月的期房供应量已经达到了20793套，与纯商品住宅成交的比例达到1.3:1，为2011年以来首次供销逆转。

链家地产市场研究部张旭认为，截至目前，2014年北京新建商品住宅市场表现出明显的供过于求，尤其在4、5月份市场持续冷淡的情况下，仍有大批量项目集中入市。开发商不仅不再惜售，反而在着力加大销售力度。开发商推盘积极性高，多数是出于加紧出货的策略。从一季度的政策环境、销售状况以及行业投资走势看，今年上半年房地产市场预期并不乐观。来自于购房者的观望压力或仍然持续，由此可能导致进一步的价格调整。

**房冷地热，风险积聚**

不少业内人士注意到，住总万科橙领取预售证价格低于预期2000-3000元/平方米入市，作为区域定价风向标的万科（000002.SZ/200002.SZ）率先降价，标志着刚需项目的开发商开始未雨绸缪跑量，随后越来越多的项目实施降价策略。

热点区域的亦庄北京城建（600266.SH）海梓府从3.5万-3.6万元/平方米下降到了2.88万元/平方米。林肯公园从3.6万元/平方米降到了3.2万元/平方米，再送6000元精装修，折合毛坯价2.6万元/平方米。除此之外还有多种优惠手段，比如预存优惠、团购优惠、送精装等。

一方面楼市打折促销成交量却持续走低，另一方面土地市场却延续着2013年的疯狂，四月北京土地市场热门地块溢价率不断上升。尤其是恒大近期入手的大兴区黄村地块溢价率高达179.95%，业内人士认为是这是恒大回归一线城市避险的无奈之举，盈利空间受质疑。

据大智慧通讯社统计，截至4月24日，随着4月份内最后几宗土地成交，北京2014年前4月共出让84块土地，土地收入达1056.09亿元。

链家地产市场研究部张旭认为，2014年北京土地市场高温，自住型商品住房大量入市、降价信息风传不断，使购房者观望预期浓厚，这会直接影响到房企项目的销售情况。未来优质地块依然会吸引大量房企竞价，而边缘地块成交或出现降温。

张旭表示，今年再北京同一区域内，地价与去年相比上涨明显。尤其居住类土地楼面价绝大多数都达到1万元/平方米以上，如果再考虑到配建较大比例的保障房和自住型商品房，房企项目利润受到压缩，未来土地建设项目纯商品住宅部分入市价格或有较大程度上浮。

发稿：张海鑫/曹敏慧 审校：肖云祥/田新杰

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