大名城再融资获批 仍然难解资金之困

4月2日，大名城（600094.SH）发布公告称，其非公开发行A股股票的申请获得中国证监会审批通过，本次发行股票数量不超过6亿股，募资不超过30亿元，扣除发行费用后，将全部用于福建永泰在建的温泉旅游地产项目。

稍早的3月29日，中弘股份也发布了新的再融资方案，计划募集不超过30亿元的资金，用于开发海南如意岛旅游地产项目。

投资大、开发回报周期长一直是困扰旅游地产项目的主要因素，股市再融资松动不仅让部分裹足难行的房企获得一条输血途径，也在一定程度上激活了一些闲置多年的旅游地产项目。

对于动辄数百亿元的旅游地产项目而言，区区几十亿元的融资无异于杯水车薪，开启再融资通道依然难解旅游地产项目资金之困。

资金紧张

一个难以忽视的因素是，大名城启动再融资的背后是紧绷的资金链。其2014年第一季度报告显示，截至3月末，公司经营活动产生的现金流净额为-8.79亿元，同比下降261.46%；2013年全年这一数字为-30亿元。

大名城募集30亿元资金主要用于福建省永泰县温泉旅游地产项目一期开发。该项目位于永泰葛岭镇，由大名城与凯创投资合作开发，项目占地面积6000亩，总投资达200亿元，为永泰县打造东部温泉旅游新城的重要组成部分。

2014年3月初，中国房地产报记者曾实地走访该项目，彼时项目还在建设中，数十栋高层已经接近封顶，体量远超周边万科、冠城大通等项目，为当地规模最大的旅游度假综合体项目。

江山大名城项目一期投资43.64亿元，由于目前项目主体已经封顶，如果本次30亿元融资计划实现，不仅能够缓解大名城紧绷的资金链，也能为进一步改善项目配套设施提供充足的资金。

4月24日，江山大名城项目一位销售经理在电话中对中国房地产报记者表示，该项目目前正在进行内部认购活动，“项目从4月12日启动内部认购，5月份正式开盘，预计售价5000元/平方米。”据大名城融资方案公布数据统计，该项目一期建筑面积为90.32万平方米，平均楼面成本价为每平方米4831元，再加上相关税费等项目外成本，整个项目平均楼面价格预计将突破每平方米6000元大关。

因此，本次再融资或意在改善公司吃紧的现金流状态。

2012年以来，大名城先后在福清市、兰州、河北滦县等地获取数个一二级联动超级大盘，总占地规模达43500多亩。兰州、永泰、福清和滦县4个项目一期投资超过200亿元。

与庞大的投资规模相比，截至2014年3月底，大名城经营现金流为-8.8亿元，显然，如此大的资金缺口对撬动其200亿元的项目形成掣肘，通过融资获得现金输血成为必然之选。

中弘股份同样面临资金尴尬，近几年，中弘股份在山东微山、北京平谷、吉林长白山和湖北宜昌等地开发8个旅游度假项目，总投资超过600亿元。由于资金吃紧，真正进入开发状态的只有2个项目，多个项目处于沉睡状态。

3月底中弘股份启动30亿元再融资方案，用来启动海南如意岛旅游地产项目。中弘股份融资方案显示，海南如意岛项目一期投资额度为128.94亿元。30亿元的融资能否盘活价值数百亿元的项目，还有待市场进一步检验。

库存困局

通常情况下，旅游地产项目地处城市远郊，基础配套设施落后、投资规模大、开发周期长，这些特点使得项目难以在短期内收回成本。在房地产市场不景气的背景下，对于资金实力较强的一线房企，可以通过其他项目盈利平衡，而对于实力稍逊的中小房企而言，无疑不利于资金周转。

世茂御龙海湾项目位于大连市金州区，占地面积30000亩，总投资达500亿元，目前已经开发到第五期。据其内部人士介绍，项目一、二期销售较好。

但由于地方政府原因，导致项目周边一家污水处理厂多年搬迁未果，项目供气、供水等生活配套也难以落实，导致后期项目遇到极大问题，由于世茂房地产资金实力雄厚，一个项目的危机并不会对公司整体运营产生太多影响。

大名城、中弘股份则并不具备世茂的优势。其实，大名城和中弘股份开发模式和现状极为相似：致力在城市远郊开发规模较大的旅游地产、城市综合体项目；资金实力一般，通过与地方政府签订协议低价获取大面积土地储备；种种原因，项目资金滚动出现问题，导致现金流紧张，制约项目进一步开发。

福建永泰的江山大名城项目，地处福州市和永泰县中间位置，两地市区楼市已经处于饱和状态。据当地某项目销售经理吴小军表示，由于购买力减弱，其所在项目已经放慢了开发进度，“说实话，这里的房子主要靠福州市区人消费，现在市区的房子都卖不出去，谁还来这里买！”吴小军所在项目为国内某一线房企开发的温泉度假项目，一期别墅已经所剩无几，二期公寓项目启动日期已经比原计划推迟将近一年。他明确表示并不看好大名城项目，“像葛岭镇这种远郊地区，要根据市场需求小规模开发，大名城的盘子太大，那么多钱押在上面，万一项目失败了，可能会对公司造成很大影响。”2014年3月份以来，全国房地产市场风险进一步凸现，浙江奉化最大的房地产开发企业因债务违约而倒闭，杭州、南京、秦皇岛、常州、衡阳等多个城市爆发降价潮；4月份，一向坚挺的北京二手房市场价格也出现松动迹象。

截至3月末，全国商品房库存面积为52163万平方米，比2月末增加766万平方米。巨大的库存和相对低迷的成交，让中小房企资金链变得紧张起来。在股市再融资有所松动背景下，众多上市房企纷纷启动再融资计划。

据申银万国研究发布的数据显示，截至4月上旬，已经公布2013年年报的86家一级房地产开发企业中，有45家企业经营现金流净额为负数。目前A股市场共有40多家房地产企业启动再融资方案。