青浦一小区会所被改建办公楼

上海青浦区徐泾镇海天花园

对业主而言，小区会所、购物中心重新装修，本该是一件高兴事，现在却演变为闹心事。

位于上海青浦区徐泾镇的海天花园部分业主近日投诉，去年年初，看到小区会所、购物中心重新装修，还一度有所期待，却意外得知，小区的会所、购物中心早已由开发商转售给金某。据这些业主说，金某此前并非小区业主，其正在对会所、购物中心进行改造，“把会所分隔为一间间办公房”。

4月24日下午，在由青浦区徐泾镇镇政府牵头召开的协调会上，金某的律师李重春证实了转售交易。李重春说，作为律师，他当时查阅了相关资料，核实了两栋物业产证的真实性，并确认在当年开发商销售业主房屋时，会所和购物中心的产证面积并没有作为分摊面积，分摊到各位业主的公摊面积里，“也就是说，这个购物中心和会所（原来）是开发商中海的，产权是独立的，双方如果要买卖，是没有问题的。”

海天花园是上海第一批涉外楼盘，开发商为中海发展（上海）有限公司。中海发展售后服务部门相关负责人昨日在接受早报记者采访时说，在出售上述两栋物业的时候，他们已经告知金某不能改变物业用途。

关于装修改造一事，李重春的解释是，金某作为产权人，对物业拥有处分权，可以进行装修，“在装修之前，关于装修改造的图纸和配套文字在小区公告了15天，并没有人反对，然后才装修的。”

小区会所改建办公楼

事起于两年前。

2012年年底，海天花园原物业管理单位——中海物业上海管理有限公司突然退出管理，新的物业公司接管后没多久——2013年年初，小区内的会所和购物中心开始重新装修。

按部分业主的说法，施工方不允许业主们靠近，会所外的草坪也禁止业主停车。“我们感到不对劲，多方打听，最终才知道小区的会所、购物中心已经被开发商转卖给了一个个人，而交易时间竟然是2009年。”

根据业主们提供的一份资料，小区会所建筑面积2072平方米，占地面积共计2962平方米；购物中心建筑面积4538平方米，占地面积9446平方米。开发商中海把其出售给金某的总价分别是700万元、2000万元。

海天花园小区业委会主任于学涛称，根据政府部门批准的小区设计规划图纸、1998年小区竣工时的售房合同附件，小区会所内设有桌球室、咖啡厅、酒吧、乒乓球室、壁球室、健身房等，购物中心设有肉类市场、超市、影碟室、书店等，“会所和购物中心此前一直由全体业主共同使用”。

“会所开始重新装修后，从我们观察和打听的情况看，从开发商手里买下会所、购物中心的那位个人，是在把会所改造成办公楼；原先的购物中心则被出租，成了幼儿园。”于学涛说。“我们是居民小区，会所又刚好处在小区的中央位置，如果办公楼建成，整个小区会成为什么样子？”于学涛反问。

对业主的说法，李重春有不同观点。

据李重春介绍，早在2007年、2008年，开发商两次通过物业公司和中间人找到金某，说想要出售。金某问李重春的意见，李重春当时劝他别买，理由是“这种房子用来投资没有价值，用来使用也没有价值”。后来，这个事就停了下来。

李重春称，到了2008年夏天，金碍于朋友情面，最终还是把两栋物业买了下来。

李重春当时查阅了相关资料，核实了两栋物业产证的真实性，并确认在当年开发商销售业主房屋时，会所和购物中心的产证面积并没有作为分摊面积，分摊到各位业主的公摊面积里，“也就是说，这个购物中心和会所是开发商中海的，产权是独立的，双方如果要买卖，是没有问题的。”

在李重春看来，因为开发商有房产证，说明其有所有权。所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权。“金某作为产权人，对物业拥有处分权，可以进行装修，同时在装修之前，关于装修改造的图纸和配套文字在小区公告了15天，并没有人反对，然后才装修的。”

“装修改造后，会所的二楼是用作金某自己公司办公，一楼部分原则上是对居民开放的，是体育场馆、娱乐设施一类。在发生了目前这个争执之后，金本人是否还愿意这么做，就不清楚了。”李重春说，金某装修这个会所，也有用来招待朋友和生意伙伴的考虑。

青浦房管局认定违建

涉事双方各执一词，监管部门怎么说？

“我们认为两栋物业的规划性质不能改变，规划是什么就是什么。”青浦区房管局相关负责人说，金某在装修会所时没有报相关部门审批，属擅自改扩建的违法建筑物，并认定为违法搭建，他们已经下发了整改通知书，要求其自行拆除违建部分，目前会所已经停止改修改建，“如果整改不了，就限制交易，房管局一直是这么做的。我们希望通过协商，按照规定程序跟进。”

4月24日下午，早报记者在海天花园看到，小区中央的会所四周搭着脚手架，现场除了两个看管人员，施工处于停顿。而位于购物中心一楼的幼儿园内，有几个家长带着孩子在里面。

据该幼儿园相关负责人称，在该幼儿园入驻前，购物中心也一直被用作幼儿园，已经有8年时间，“并非金某买下该栋物业后才有”。

眼下，青浦区教育局已就幼儿园事宜给出处理结果。该局相关负责人说，他们已经要求小区内的幼儿园停办，考虑到一部分大班的小孩需要升入小学，所以停办的时间放宽到今年6月。

会所装修系违建，幼儿园应停办，政府部门确认了这两点。但海天花园部分业主仍有疑问，其质疑两栋物业是否能够交易。

青浦区房管局相关负责人说，“这两栋物业原来产权属于开发商，后来交易了，交易还是合法的，有产权的，如果对此有什么疑虑，可以通过司法部门提出来解决。”

“会所、购物中心的产权人虽然是开发商，但根据相关法律法规，使用权归全体业主，开发商无权背着业主，私自把这两栋物业出售给非小区居民，至少应征得业主们的同意。”于学涛说。

李重春则称，产权和使用权是不能分离的，既然金某已经拥有了两栋物业的产权，那么自然也拥有了使用权，业主们所称的使用权充其量只能称之为“使用”。

据于学涛说，考虑到开发商已和金某完成了交易，房管部门也向金某发放了产证，业主们曾为此向市级部门提出行政复议，要求撤销这项物业交易，但最终被告知，开发商能提供产证，双方的交易身份也正当合法，在交易程序上符合要求。“现在，我们打算起诉开发商中海，要它给我们一个说法。”

对此，北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人宋安成说，类似海天花园出现的纠纷，此前曾出现过很多，“目前上海有会所的居民小区，几乎都是开发商拥有产权，根据上海市相关文件，由于开发商自己是产权人，因此海天花园的会所、购物中心是可以出售的，但如果此前是有许诺功能的，不能改变其功能。”

中海售后服务部门相关负责人昨日在接受早报记者采访时给出的说法是，在出售这两栋物业的时候，他们已经告知金某不能改变物业用途。

而根据部分业主向早报记者提供的一份“补充条款”，“中海发展上海有限公司已将向业主承诺的会所用途和服务方式告知金某，并约定为出售合同的补充条款。金某也同意按出售合同的补充条款约定经营使用，不会擅自改变，如需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意”。

据这些业主说，这份“补充条款”是中海和金某当年签转售协议时，附在销售合同里面的。

根据这份“补充条款”，中海和金某的房屋认购协议书的签订时间，是2008年6月19日。

2008就签了房屋认购协议书，海天花园业主们为何直到2013年年初才知晓？对此，于学涛称，2009年-2013年期间，小区并没有成立业主委员会。另一个原因是，在2013年年初金某对会所进行装修改造之前，会所也是一直可以使用的。

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