大智慧阿思达克通讯社4月23日讯,近日,国土资源部公布了《2013中国国土资源公报》。平安银行(000001.SZ)金融市场事业部研究团队主管李跃周三(23日)对大智慧通讯社表示,我国土地资源较为充足,但对政府而言,关键还是找到一个合理的、可持续的基于土地的收入来源。
李跃称,从土地规模来看,2012年底城镇村及工矿用地3019.92万公顷,,抵押占比约为1.3%,占比不大;2013年共批准建设用地53.43万公顷,供应工矿仓储用地、商服用地和住宅用地面积分别为21.00万公顷、6.51万公顷、13.81万公顷,整个存量抵押面积小于新批用地及实际供应用地。换言之,若政府继续保持现有土地抵押模式,从土地量而言,尚可支持一定的时期。
但从财政角度来看,2013年1-12月,地方财政收入累计6.9万亿元,需用1.123年的财政收入才能完全偿还现有贷款总额;若按抵押贷款率9%估算,利息支出占年财政收入比例约10%,比例并不低。
对银行而言,李跃认为,贷款总额较大,但风险相对可控。抵押贷款总额7.76万亿,占去年末人民币贷款余额71.90万亿元的10.8%,若土地价格大幅下降,将给银行带来较大的影响,但从去年实际情况看,2013年四季度末全国105个主要监测城市综合地价、商服地价、住宅地价分别为3349元/平方米、6306元/平方米和5033元/平方米,同比分别增长7.02%、7.93%、8.95%,从目前地价增长的态势来看暂不用担心抵押品价值下降的问题。
此外,李跃指出,按40.39万公顷抵押面积及贷款总额7.76万亿元计算出单位抵押价格为1921.27元/平米,而2013年四季度综合地价为3349元/平米,可估算抵押率约57%,属中等偏低水平,而出让土地抵押率一般在50-70%之间(不超过70%),因此总体风险可控。
李跃称,对政府而言,关键还是找到一个合理的、可持续的基于土地的收入来源。一方面,土地作为不可复制、必需的核心资源要素,使用资源毫无疑问应付出成本;另一方面,目前的模式主要是出让土地获得收入,或抵押土地获得贷款,属于一次性买卖,并推高了房价,没有形成一个可持续的收入模式,房产税试点虽进行多年,但在全国推广上仍较为慎重。
李跃认为,要实现基于土地的可持续收入,除了政府本身可以采取税收改革等措施外,金融机构也有不少创新空间可以发挥,比如将可预期的现金流进行资产证券化来融资,通过类似金融工具和模式的创新,来支持地方民生改善及实体经济发展。
《2013中国国土资源公报》中指出,截至2013年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地40.39万公顷,抵押贷款总额7.76万亿元。
发稿:位雯雯/古美仪 审核:孔驰
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