孙益功：上海西岸的创新“前无古人”

优势

东方早报：着眼上海一线滨江的再开发，徐汇滨江的优势在哪里？

同策咨询董事长孙益功：关于徐汇滨江有三个优势值得关注：一、颠覆性的重新定位；二、上海中心城区内唯一可大规模、成片规划开发的滨水区域；三、纯文化投入先行的开发模式，品牌房企同步进驻。

徐汇滨江因为“上海梦中心”的启动，近期又成为上海楼市的一个焦点，在上海众多房地产概念炒了又炒的背景下，徐汇滨江却在按自己的节奏开始慢慢释放利好。众所周知，徐汇滨江、世博前滩等六大区域被定为上海市“十二五”规划重点发展地区，相比北外滩、南外滩、东外滩，徐汇滨江的土地可利用度和再呈现度更高，开发成本也低于上述的这三个区域。定位以文化产业为先导，重点打造国际一流城区“上海西岸”，近千亿的投入，最终实现徐汇滨江打造世界级文化产业集聚区的目标。因此，个人来看，徐汇滨江的未来可期。

提升

东方早报：怎样看待文化集聚对区域价值提升的作用？

孙益功：在文化与经济相互融合的大趋势下，文化软实力日益演变为一个区域综合竞争实力的重要因素。坚持文化与其他事业统筹协调发展，已经成为一些区域发展的不错选择，文化品牌的塑造也成为增强区域竞争力的重要手段。我们看到，在徐汇滨江未来一大批依托徐汇滨江工业历史元素建成的新型文化景观随处可见，利用北票码头平台构建的塔吊演艺中心、由油罐改建而来的油罐演艺中心、水边的阿芙蒂娜剧场等等。三大美术馆——龙当代美术馆、德美术馆、民生现代美术馆都在加速建设，预计将于2014、2015年陆续对外开放。徐汇滨江的创新意识和大规模的改造意识，从规模上来说，是其他区域无法匹敌的，这不是一种小打小闹，这种大规模的创新规划将随之带来更多的市场价值。

权衡

东方早报：对于旧厂房等的创意改造思路，在徐汇滨江体现尤为明显，那么成本是怎样考虑的。在地价屡破新高的现实环境里，怎样权衡经济效益与社会效益的关系？它的无形价值体现在哪里？

孙益功：的确，徐汇滨江如今的地价、房价水平已经处在高位。

在2009年以及2012年，徐汇滨江就曾诞生过两个“地王”。当前来讲，徐汇滨江板块已成为上海市滨江豪宅热点板块之一。同策咨询研究部数据表明，徐汇滨江板块新房均价已经达到70000元/平方米左右，而商办均价则在70000元/平方米以上，更有个别住宅楼盘的开盘价达到了10万元/平方米，却依旧受到不少买家的关注。

可以这么说，徐汇滨江不缺经济效益。把土地推翻重来，通过招拍挂溢价达到经济效益，与通过改造创造的价值，两者之间能产生不同的效益。历史建筑是城市的有机组成部分，对城市文脉的延续和环境的完整有着非常重要的作用，如果从文化生态角度将文脉也理解为一种资源，这是一种无形价值，也是徐汇滨江未来不断挖掘潜力的资本。