宝钢14.76亿底价淮海路拿地

  楼板价11438元/平方米，为商办、文体用地 松江宅地被追逐

4月10日，上海土地市场接连拍出3幅地块，共计38.04亿元。拍地场景确是冰火两重天，新华路淮海路商办地块仅宝钢一家参与竞价，底价成交；松江两幅宅地被10家房企抢购，溢价率过百。

不少开发商都对今年土地市场形成共识，地价走势不会比去年更猛，将趋于平缓。那昨日的两重场景，所为何故？

宝钢底价拿淮海路地块

楼板价仅1.14万元

独角戏上演。

上海宝钢长宁置业有限公司14.76亿元底价买下长宁区新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块，楼板价为11438元/平方米。这是长宁区的一幅商办、文体用地，东至淮海西路，南至凯田路，西至新华公寓，北至安顺路，地理位置优越。

去年，与该地块相邻的新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，经过一番激烈角逐后，由来自京城的K2地产以46亿元拿到，折合楼板价29229元/平方米，溢价率为57%。当时竞价的场景很凶猛，九龙仓、和黄、香港建滔、古北、新长宁等大腕都在。

两幅地块相邻，为何单价相差近2万元？

这块地有36家企业花钱领了申请书，但只有一家竞标，缘于这块地的门槛太高。

早报记者看到的该地块预合同文本显示，“出让人同意在2017年9月30日前，将出让宗地交付给受让人。”这意味着，上述新华路街道地块的交付截止期，是3年之后。

一位领取申请书的房地产私募基金投资部人士表示，这块地要到2017年才交付，对于高周转的模式，根本行不通。更何况要多付3年利息。

其他要求还包括：长期持有商场和办公物业，整体或分拆出售都需要在长宁区交够税。

早报记者看到的一份预合同文本显示，上述新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块的受让人，应长期持有100%商场物业和办公楼物业，或整体转让出售，若确需分割转让和出售办公物业的，须经长宁区商务委核定符合区域产业规划发展要求，且须满足以下两个条件：一是购买办公物业的企业，工商税务须注册在长宁，同时提供经税务、工商部门认定上一年度产税总额不低于1500万元人民币，或产税每年每平方米（建筑面积）不少于7000元，若无工商税务认定的，需企业做出如上产税承诺；二是购买其办公楼用于出租的企业，须书面承诺其购置的物业交由该楼物业公司统一管理和运营不少于10年。

不过，淮海西路现在写字楼的租金并不高，如果这块地高价竞得，投资回报率就不高。但眼下1.14万元/平方米的楼板价，则意味着投资回报率有很大空间。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，周边乙级写字楼众多，目前普遍租金报价在4元/平方米/天。位于凯旋路的中山万博广场2012年办公物业销售均价4.86万元/平方米，商业价格是5.93万元/平方米。所以宝钢长宁置业的中标价非常合算，以目前的土地价格，结合4元/平方米/天租金计算，其投资回报率将达到5%。

松江一宅地溢价率过百

松江宅地拍卖如火如荼。

信达再次出手，以13.13亿元竞得松江区中山街道新城主城C单元C19-01号地块，折合楼板价14007元/平方米，溢价率为100.15%。

出让文件显示，该地块东至C19-02号地块，南至中郭路，西至茸梅环路，北至中长路；出让面积46868.4平方米，容积率2，起始总价6.56亿元，为普通商品房地块。

龚敏表示，这块地溢价虽高，不过中标的楼板价在情理之中。

中原地产统计显示，去年12月由恒大获取的松江中山街道两幅宅地中标单价分别为12461元、12903元。目前，松江商务区内的“万科梦想派”销售单价在2.16万元左右，且销售状况良好。

此前3月20日，信达已在宝山地区拍下一商住用地——罗泾镇区09-02、09-06地块，最终以8.45亿元的总价成交，折合楼板价6842元/平方米，溢价率为104%。

信达官网显示，2014年，信达地产计划签约销售额70亿元，回笼资金55亿元；计划新开工面积140万平方米，竣工面积70万平方米；计划完成土地投资额70亿元。

闽系房企再拿地

建发联合体以10.15亿元购得松江区泗泾镇泗凤路1号B地块，折合楼板价14736元/平方米，溢价率为55.20%。

早报记者了解到，招商、保利等大房企也参与了此次竞价，但最后仍被闽系房企摘得地块。

近年来，松江泗泾吸引了众多品牌企业的进驻，华润、合生、金地、同润以及绿城等品牌开发商已率先进驻，去年绿地和保利分别拿得泗泾宅地进入开发阶段。目前地块周边“金地自在城”、“同润菲诗艾伦”公寓房均价都要在2万元/平方米，周边二手房“新凯家园”单价1.6万-1.7万元。龚敏表示，从规划条件来看，以高层为主，但容积率为2，因此仍可建设适当比例多层物业来提高售价。

21世纪不动产上海锐丰泗泾店经理程诗文介绍，从二手房看，目前泗泾板块主要以刚需购房群体为主，板块主流成交房源是单价1.8-2万元、总价170-250万元的二房或三房。今天泗泾镇泗凤路1号B地块拿地楼板价约占板块在售房源均价的七成左右。

龚敏告诉早报记者，总体来看，松江成交的两幅宅地中标楼板价比去年成交的周边地块价格都有所上涨，涨幅在一至二成。

录入编辑：张珺