方兴地产整合落下重要一子
本报记者 刘娟 发自广州
历经两年之久，方兴地产整合棋局落下重要一子，其分拆酒店上市事宜或终于进入倒计时。
方兴地产日前公告称，其分拆酒店业务在香港上市一事已获联交所确认，德意志银行及摩根士丹利将担任联席保荐人。分拆完成后，方兴地产仍持有被分拆实体不少于51%的股权，分拆所得资金拟用做偿还债务、营运资金等，其希望建立方兴地产和被分拆实体间两个独立集资平台，提高集资灵活性，以支持两者各自的发展。
“分拆上市仍属于早期阶段，上市时间表还没有定案，”方兴地产相关人士委婉拒绝了时代周报记者的采访，并称受静默期制约，酒店上市相关的融资规模、估值折让幅度等细节暂时均无法透露。
酒店上市或进入倒计时
“按照公司管理层的最初设想，会有10家酒店放入被分拆的资产包，但现在只有8家酒店，”有方兴地产内部知情人士对时代周报记者透露称，原本计划内的南京酒店牵涉未解决的股权转让事宜，而长沙酒店还需很久才能面市，所以都取消了。
时代周报记者根据公告梳理，此次准备打包上市的8家酒店，在上海、北京、三亚各有两家，其余两家则位于深圳和丽江，共涉及3431间客房，总建面约54万平方米。
在这当中，北京王府井万丽酒店、丽江凯悦大酒店以及崇明凯悦酒店等3家酒店目前尚未有收入，预计将在2014年年内陆续开业；其余已落成并开业的酒店分别为金茂上海君悦大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店和金茂三亚希尔顿大酒店，这5家酒店在2012年、2013年的整体入住率分别为65.8%、67.6%，总收入分别约为20.1亿港元和19.6亿港元。
“就酒店收入方面，去年三亚、深圳的酒店保持上涨或持平趋势，下降的是北京、上海的酒店，”在方兴地产2013年业绩会上，公司管理层透露称，上海的酒店因改造受到一定的影响，而北京的酒店则是受到政策影响最大的一家。
从财报数据上看，2012-2013年，上海君悦大酒店的收入由5.52亿港元降至5.29亿港元，而北京威斯汀大饭店的收入则由4.43亿港元下滑至3.82亿港元。
而反观最近三年方兴地产酒店收入状况，2011-2013年，这项数据分别为21.34亿港元、20.1亿港元、20.6亿港元，数据相差并不明显，但同期占公司营收比例分别为32%、12%、10%，下滑明显。
对于投资回报周期相对较长的酒店行业而言，如果没有一个中长期的退出渠道，开发商资金无疑面临着考验。迫于此，分拆酒店上市就成了方兴地产酒店业务最直接的变现方式。
但早在两年之前，方兴地产就曾明确提出有分拆酒店业务上市的考虑，可一直未有进一步的动作。现在，是不是一个好时机？事实上，就在几个月之前，新世界发展在同一件事情上遭遇挫折，而长江实业、世茂集团等公司的酒店分拆上市计划至今均无下文。
“新世界发展等分拆酒店上市至今未成功，其很大程度上就是源于持续的回报低下，业绩不达标，”协纵国际集团创始合伙人黄立冲对时代周报记者分析称，当然，这也在一定程度上反映出目前投资者信心在走弱，越是这种情况，越要尽快拆分上市，这是方兴地产盘活酒店资产为数不多的途径。
上海易居房地产研究院研究员严跃进对时代周报记者表示，国内酒店业在国家反腐、三公消费减弱等环境下，遭遇了寒流，近两年出现相对严重的供大于求，投资回报周期更长、回报率也没有预期的高。方兴地产旗下的酒店质量高、地段好，但也应该预计得到宏观环境给酒店业带来的整体波动，高端酒店市场出租率下跌的情况，短期内还没有见到明显改善。
根据方兴地产公布的计划，公司酒店分拆上市将通过由金茂投资和金茂控股联合发行的股份合订单位在联交所主板上市的方式进行，其中金茂投资将为一个固定单一投资信托，初步专注于中国酒店业，金茂投资集团将主要拥有并投资于酒店组合，上市后，金茂投资集团将拥有上述物业。
“发行信托将酒店物业资产证券化，是房企常见的套现选择，”在黄立冲看来，方兴地产可能会用保证回报的补贴方式，来提升信托的可销售程度，维护估值，比如会在酒店业务信托上市后的几年，给予投资者一定的回报承诺，如3-5年内6%左右的租金等，也有可能采取发行时估值打折的方式来吸引投资者兴趣。
对于酒店业务上市，方兴地产看似势在必行。公司内部人士也坦承，选择此时公布酒店分拆的想法，把需要长时间沉淀的这部分资产提前变现，对公司的股价也会有较好的影响。
三年内持有物业翻一番
不仅是酒店业务，方兴地产内部对持有型物业有更长远的想法。
“对于持有物业，仍然会不断增加比例，目标是三年翻一番。” 方兴地产董事长何操日前对外透露称， 2013-2015年这三年，方兴地产对于酒店、写字楼等持有物业要翻一番，这是双轮驱动大的方向。
据何操介绍，方兴地产内部近年执行“双轮驱动战略”—一个轮子是进行销售型物业开发，一个轮子是租赁型物业持有，两个轮子同时走路，“公司有一个部门，专门进行市场上物业收购和资本收购的研究，如果找到合适的机会，仍然会对这些销售和持有型物业做一些并购动作，这也将是方兴地产未来重要的发展方向。”
拿地补仓，是方兴地产未来持有物业翻番的根基。2012年底至今，方兴地产光在土地投资上的花费不菲，版图不断扩大，产品也囊括高端住宅、写字楼、酒店和旅游地产等多元化业态，其中在综合项目上的案例就有总投资达70亿元的广州南沙项目和光地价就有56.8亿元的上海海门路项目等。
按照方兴地产内部人士的说法，目前公司仍在做区域战略布局，“一方面我们的布局任务还没有完成，另外公司做大也需要土地储备。” 何操则表示，方兴地产公司将深耕长三角、珠三角和京津区域。
值得注意的是，尽管方兴地产几年来频频高价拿地，但净负债率始终维持在40%-50%，比上市房企平均水平低较多。
“方兴地产之所以能有足够的资金作支撑来持有大型物业，并坚持走高端住宅产品的路线，和大股东中化集团的支持密不可分，”有方兴地产知情人士对时代周报记者透露称，中化集团是仅次于中石油、中石化和中海油的中国第四大石油公司，主要业务集中在农业、化工、地产等领域，但近年越来越将重心转向旗下地产业务，不仅是16家以房地产为主业的央企之一，还是国资委批准的6家以酒店经营为主业的央企之一。
“只要方兴地产收购项目，中化集团就会向方兴地产注资，”此前有分析称，方兴地产虽然整体盘子不大，但有底气扩张。从数据来看，销售额为145.91亿元人民币的方兴地产，对应的总资产高达1208.43亿港元（约956亿元人民币），相比之下，销售额150亿元的央企中粮地产总资产为388.35亿元，销售额220亿元的民企黑马阳光城总资产为246.89亿元。
获得优质项目，或是背靠央企背景的最大实惠之一。以方兴地产在上海投资开发的几个项目，均是当地政府规划主推的重点项目：2008年11月，方兴地产获得上海崇明岛项目时，崇明岛正建设国际生态岛；在2013年销售额中占较大比重的上海港国际客运中心项目，也是方兴地产与上海市政府合作，毗邻的上海国际航运服务中心亦收归方兴地产旗下，事实上，方兴地产曾是上海北外滩最大“地主”，拥有北外滩100万平方米土地储备。
一级土地开发业务，也成为方兴地产收入的重要来源，2013年方兴地产的一级土地开发销售成交金额高达60亿元。目前，方兴地产的一级土地开发业务包括长沙梅溪湖项目、青岛西海岸经济新区项目、广州南沙项目等。
“中化集团是一家政府关联实体。我们认为，方兴地产可能透过母公司从政府特别支持中间接受益。”标准普尔的报告曾如是指出，中化集团的管理层对该公司有长期承诺，并可能在其陷入财务困境时提供支持。
事实上，低融资成本，也成为中化集团为方兴地产带来的一大便利。“方兴地产一直以来和各大银行都保持了很好的合作关系，公司的信誉也比较高。”方兴地产管理层在业绩发布会上如是表示。穆迪在日前的研报中就指出，方兴地产的现金保有量占其总资产的10%左右。从这些角度看，方兴地产在扩张路途中仍将昂首前行。
回归一、二线城市 恒大实现均衡布局
本报记者 费丽婷
3月31日，恒大地产在香港发布2013年全年业绩报告。报告显示，2013年恒大地产实现合约销售额1004亿元，同比增长8.8%，顺利完成销售目标，合约销售面积为1489.4万平方米，合约销售均价为6741元/平方米，同比增长13.1%。从销售额的组成来看，98.7%来源于二三线城市，其中二线城市占比42.8%，三线城市占比55.9%。
2014年开年以后，恒大地产再度显示强劲增长后劲。1-2月，恒大地产实现合约销售金额200.7亿元人民币，较上年同期增长75.3%，合约销售面积279.7万平方米，同比增长51.2%。日前，恒大集团管理层认为，2014年，集团将平衡一、二、三线城市土地储备，项目拓展向一二线城市倾斜，提振毛利和整体盈利能力。
截至2013年底，恒大土地储备总量约为1.51亿平方米，在全国147个城市布局，覆盖了全部一线城市及绝大多数省会城市。但在全部291个项目中，一、二线城市项目数量仅占45.4%，土地储备平均成本约949元/平方米，仍处于业内较低水平。
2013年上半年，恒大地产制定了“一个优化、一个降低、两个提高”的“112计划”，其中的“一个优化”指的就是优化住宅地产项目区位布局。此前，恒大的产品定位一贯明确针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求。其产品结构中，中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品占15%，与老百姓需求的物业类型比例吻合。从成交数据来看，项目的自住比例超过80%，首次置业比例超过60%。
2013年，恒大地产在布局时考虑得更多的是吸收一、二线城市的优质土地储备，优化一、二、三线城市项目布局，提升总体盈利能力。去年6月18日，恒大以23亿元竞得广州核心地块。去年7月3日，恒大首次在北京拿地，35.6亿元拍得北京昌平沙河“限房价，竞地价”地块，溢价率16.7%，折合楼面均价6964元/平方米。2013年，恒大新购土地66幅，同比增40%，新增建面2684.9万平方米。新增土地储备成本约2633元/平方米，主要分布于北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及天津、杭州、南京、重庆、长沙、海口等经济发达的49个城市。恒大回归一二线城市，被视为市场的重要风向标。
恒大地产董事局主席许家印表示，去年恒大增加了一线城市的土地储备，是基于平衡布局的考虑，恒大对三线市场的未来依旧看好。但他也承认，三线城市购买力无法与一线城市相比，所以去年恒大加大了在比较发达的一线城市的拿地力度。公司一二线城市项目占比45.4%，三线城市占比54.6%，基本实现了布局均衡。
一周楼市要闻
一季度刚需销售占比58%
据CRIC研究中心发布的《2014年一季度中国房地产企业销售TOP50》可以看出，体现在金额集中度上，今年一季度，成交处于前10%的项目销售金额比重为46%，相比于2013年一季度增加2个百分点，实现连续3年持续提升。当下市场依然是刚需时代。以中档及中低档为代表的刚需产品，总体销售占比保持高位，金额、面积比重合计分别达58%、76%。目前来看，政策收紧对主流置业影响不大，刚需客群保持旺盛的购房需求，随着后期市场逐渐明朗，房企推案力度增强，刚需项目主力地位将得以持续巩固。
另根据项目档次分布情况来看，2014年一季度，TOP50企业中高档项目金额贡献率达到18%，较2013年同期增加1个百分点，同时高档项目金额贡献率达到24%，较2013年同期增加2个百分点。而在面积表现方面，中高档及以上项目面积贡献率总体实现小幅提升。
6房企争夺深圳大鹏地块
将于4月9日下午在深圳市房产土地交易中心公开出让的大鹏新区下沙片区的“巨无霸”地块G16301-0701宗地已经有华侨城、华润、招商、绿地、佳兆业、港中旅6家企业提交参与竞拍的申请，另有4家企业仍在资格审查阶段。
据了解，该宗地块是深圳2001年土地出让招拍挂市场建立以来用地面积最大的一幅地块，上一次深圳公开出让的用地面积最大的地块是南山蛇口太子湾地块，用地面积69.76万平方米，2011年以64.39亿元成功出让。
公告显示，这宗G16301-0701宗地名为“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”，宗地总占地约86.98万平方米，规划总建筑面积51.6万平方米，地块挂牌起始价为34亿元，报价阶梯为500万元，以此计算，起始楼面地价约为6589元/平方米。
保利地产或合并保利置业
“我个人认为，(互联网)对房地产开发行业没有什么影响，但对业主日常生活、消费习惯有所改变，公司也将加强业主服务方面的互联网运用。”在谈到当前大热的互联网思维时，保利地产董事长宋广菊如是称。
在当前推进国企混合所有制改革的大背景下，有投资者在询问保利地产与保利置业有无合作甚至合并的可能时，宋广菊此次也罕见地明确表示会有。
林少斌辞任招商地产董事长
招商局地产控股股份有限公司4月4日发布公告称，因招商局集团工作安排的调整，林少斌辞去公司董事长职务，王宏辞去公司董事职务。4月3日，公司董事会已经收到董事长林少斌、董事王宏提交的书面辞职报告。
公告还显示，招商地产控股股东招商局蛇口工业区推荐孙承铭、付刚峰为公司第七届董事会董事候选人。
事实上，早在去年7月，市场上一则关于招商地产人事大变动的消息曾引起无数热议。当时消息称，招商地产内部已发通知，董事长林少斌将不再担任行政总裁职务和党委书记、委员职，现任总经理贺建亚已成为招商地产第一责任人。
国土部稳步推进不动产登记
据国土资源部网站4月2日消息，为加快建立和实施不动产统一登记制度，加强组织领导和统筹协调，积极稳妥推进各项工作，国土资源部办公厅日前正式印发关于成立不动产统一登记工作领导小组的通知。
其实关于不动产统一登记工作，早在3月28日，国土部副部长、不动产登记工作领导小组组长胡存智就要求，突出重点，抓好不动产登记制度顶层设计。并明确，今年不动产统一登记工作要重点把握好三方面工作：一是按照第一次部际联席会议要求，积极稳妥推进各项工作；二是开展立法、机构、技术标准、信息平台建设、信息公开查询等重点问题专项研究；三是做好舆论引导和宣传工作，重点宣传建立和实施不动产统一登记制度的性质、作用和意义，积极正面回应社会关切。
广州豪宅市场供过于求
日前，仲量联行发布2014年第一季度广州房地产市场回顾报告称，住宅政策的不确定性持续打击了市场的需求，住宅市场气氛低迷，豪宅也受到了较大的影响，据仲量联行预计，今年豪宅的竣工量4300套，远超2013年的526套，加上本年度将完工的豪宅项目只有50%已经售出，开发商的销售压力骤增。
在销售压力之下，原计划在第一季度开盘的两个豪宅项目推迟了开盘时间，表现出了开发商在当前的市场环境下，更加谨慎。而总计430个单位的天銮一期是第一季度唯一完工的新增供应豪宅。伴随着第一季度新推盘的减少，一手豪宅市场成交低迷，与2013年第四季度持平，为215套。
本文来源：时代周报
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王晓易_NE0011
