10年前，万科董事长王石与复星董事长郭广昌在亚布力企业家论坛上曾就“专业化和多元化”展开激烈辩论。10年后，在刚刚闭幕的外滩国际金融峰会上，面对郭广昌，王石直言，“无论是专业化还是多元化，最终都是金融问题。”
王石无疑将房地产与金融的结合视为企业发展的必经之路。事实上，去年至今，已有包括万科、恒大、绿地、越秀等在内的近30家房企涉足银行业。
房企涉“银”，有的是为追逐更高的利润，有的是为拓宽业务，有的出于资产多元化配置的考量。虽然目的各不相同，但房企与银行的“联姻”都是为了实现利润，规避风险，地产金融化俨然成为不可逆的趋势。
上：美国汉斯金融化架构图
中：新加坡凯德置地PE+REITs”模式架构图
下：万科金融化架构图
对冲流动性风险
要说现在房企最流行买什么？买地标？买球队？买游艇公司？买博彩牌照？那统统都out。2014年的前三个月，房企与银行的联姻潮持续蔓延，收购入股案例此起彼伏。
1月，恒大地产以33亿元收购了华夏银行4.522%股份，成为其第五大股东。随后冠城大通宣布将用12.1亿元认购富滇银行增资扩股5亿股，若通过审核将成为其第三大股东。2月越秀集团宣布，成功收购创兴银行75%股份，总金额高达116亿港元。
独立财富管理机构诺亚财富日前发布调研称，在房地产销售趋缓的背景下，资本市场对房地产融资收紧，QE收缩、美元退出等进一步加大资金压力。多家大型房企涉足银行业，凸显了它们对于流动性的担忧，通过银行这件“棉衣”，可以更好地达到“御寒”效果。
复旦大学经济学院副院长孙立坚表示，房地产企业的当务之急是要解决流动性风险，而入股银行可以对冲房地产板块上涨动力不足而带来的流动性风险。当前，银行受房地产市场未来走势不明确等因素影响，出现资产质量下滑的可能性。但受政策红利偏向，国企改革、金融开放试点、利率市场化、互联网金融业务等多重利好下，银行股受到市场关注，资金回流银行股。房企在此时集中入股银行看中的便是资本市场流动性。
贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出，现在国内很多房企的最大风险就是流动性风险。房地产行业属于资金密集型行业，自从银行开发贷收紧后，房企近几年都需要进行不断再融资，即便是在海外融资，金额也有限。整个行业都在用比较短期限的资金支持比较长线的投资。这便是中期风险积聚的原因。所以越来越多的房企开始建立更直接、更长期的资金渠道，从而规避风险。
经济转型中寻找新商机
除面临流动性风险外，房企规模化发展同时还面临利润率持续下降，也倒逼越来越多的企业寻求多元化的发展机会。
据Wind资讯统计数据显示，截至3月30日，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1%。41家主营业务在内地而在港上市的典型房企（约占内地房企在港上市总数的60%）公布2013年业绩，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9%。
另一方面，最赚钱的银行业近年来一直保持着良好的业绩增长，据统计，2013年上半年16家上市银行净利润就高达6191亿元，不少中小银行净利润同比增速超过20%，南京银行增速甚至高达50%。
同时瑞银近期的报告分析，当前A股银行板块2014年动态市净率为0.75倍，2014年市盈率为4.53倍。当前中国银行业板块估值接近历史最低水平。
同策房产咨询研究中心总监张宏伟表示，良好的业绩支撑使得银行业成为房企多元化转型的新方向。同时相关部门也在完善金融市场体系部分，允许民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。政策鼓励民间资本进入银行业与大量中小银行的出现，为房企进入金融领域提供了市场机会。
高和资本董事长苏鑫认为，房企入股银行除了解决流动性风险外，对于大企业而言这样的投资更多的是一种资产配置，在中国金融改革的大背景下，房企看到了机会，入股银行并不能完全解决这些大企业的金融问题，但作为投资，这是一个赚钱的生意，也完成了房企多元化的资产配置。
孙立坚更为直白地解释，房企的多元化投资思维就是简单的不把鸡蛋放在一个篮子里，他们在中国经济转型中寻找到更好商机。
控股中小银行渗透金融业务
从目前房企与银行的合作模式来看，除基础的开发贷款和按揭贷款之外，伴随着地产金融化趋势愈加明显，出现了新兴的银企合作模式，如政企合作、总部对总部的合作以及以房企入股银行为主的股权投资模式，而多数房企选择可入股形式进入银行业。
张宏伟指出，通过股权投资，房企可以获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得，比如在市场上资金短缺比较严重的时候，房企可以通过所持股份，对被投资银行施加影响，使得房企获得资金融通便利，保证其经营的稳定性。
大智慧分析师张杰认为，房企与银行可以实现资金与利润的资源互换，一方提供低成本融资，降低成本的同时提高净资产收益率。一方则希望得到更高的利润，通过高收益率的资产拉高整体净资产收益率。
值得注意的是，在不完全统计的29家房企入股银行的名单中以中小银行为主，包括城商行、农商行、村镇银行等。
孙立坚分析，大房企投资中小银行，看中的是在金融改革后的这些银行所拥有的金融牌照，控股中小银行相对容易而且占用资金量并不大，同时能够完成房企在金融市场布局以及通过大股东的身份来渗透其向新的业务领域拓展的可能性，金融业务或成为未来开发商新的发展方向。
苏鑫表示，大房企入股中小银行，更多的不是期望银行带来的资金帮助，而是扫除房企银行资源盲区，实现合作价值最大化。房企和银行在“钱”和“人”两方面都蕴含着商业机会和资源盲区，如何实现这些资金与资源的充分利用，“人流+人流”可以实现客户资源共享，扩大目标客户群。“钱流+钱流”可以实现获得稳定投资回报，房企实现融资便利。而“钱流+人流”可以实现拓展产业价值链，房企实现地产金融创新。
应具备“金融化思维”
现如今，房企的“互联网思维”被炒得火热，随着“大资管时代”的到来，行业更为精细化分工，部分企业的金融属性或许会大于其产业属性，房企的“金融化思维”更加必不可少，充分利用专业的房地产服务商，实现其在房地产资本市场的扩张。
从发达国家经验看，房企金融化是房地产行业发展到一定阶段必然的趋势。除入股银行等金融机构外，房地产金融产品REITs（房地产信托投资基金）和MBS（住房抵押贷款证券化）等金融产品已经是国外房地产市场的资金主角。而部分房地产企业也面临转型，成为房地产资产的管理方和投资方。
正如王石所言，“万科在美国学习成熟的房地产市场，要做的就是如何从金融入手。”
最早尝试金融化发展的开发企业——美国汉斯地产是金融化房企的典型。上世纪90年代，汉斯旗下众多REITs（房地产信托基金）和股权私募基金的成立创立了全新的金融化营运模式，将其业务构架分解为地产投资、运营和服务三大部分，业务分工将更加精细和专业化，进而实现房地产行业量和质的双重突破。
而在亚洲新加坡的凯德模式是目前国际上比较成熟的资产管理模式，通过“PE+REITs”模式实现资金募集，并利用优秀的房地产开发和拓展能力实现资产的增值，不仅获取管理费收益同时也分享投资收益。
2009年初，中国人民银行曾会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，但由于我国相关法律法规仍不完备，REITs一直未能正式启动。
信和资本研究指出，虽然目前我国公开上市发行REITs尚未有实质性的官方消息，但国内私募REITs已在悄然尝试与发展，通过将现有物业收购后进行改造、植入租户、签订资管协议以及提供一定时间内的资产管理服务，并约定收益，然后将几个或多个项目整合打包，做成产品，销售给终端投资者，为房地产商拓展了融资渠道。
CRIC研究中心分析师朱一鸣指出，房企探索金融化发展道路，与银行深度融合是一个很好的开端，必将成行业发展的大势所趋。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
