丁祖昱：房价上升动力不足 三线城市风险凸显

网易财经4月8日讯  今日下午，在易居旗下房地产研究机构克尔瑞举办的2014年一季度地产金融形势发布会上，易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，房地产行业数据表现低于预期，下行压力较大，市场房价上升动力不足，呈上下两难，未来价格营销会比较普遍。

部分三线城市风险凸显

一季度三线城市房地产市场分化愈加明显，部分城市风险逐渐凸显。克尔瑞的数据显示，三线城市，2014年一季度典型城市成交量同比下降55%，整体表现最差，还不如一线城市。值得注意的是，在市场整体成交趋于平淡的时候，三线城市分化愈加明显。

与此同时，房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市与一、二线城市步调一致，2014年一季度成交量较2012年、2011年均有所上涨，北海、泉州、文昌等城市较2012年一季度商品住宅成交量涨幅均超过30%。另一方面，投资过热的城市风险逐渐显现出来，三亚、惠州等城市1至3月商品住宅成交面积均不及2012年一季度和2011年一季度。

据丁祖昱介绍，降价集中在库存量较高的个别城市，难以带动全国范围“降价潮”近期降价项目，其共性是集中在杭州、常州、无锡、宁波等新建住宅库存量较高的城市，优惠力度普遍在9折左右。

丁祖昱还分析称，2014年楼市将很难再现如2013年的火爆行情，供需双方预期均较为稳定，房价上涨动力有限，因此个别项目降价促销在所难免。不过，由于房企资金相对充足，政策面缓和，因此很难在全国形成降价的趋势，可预期未来市场不可能出现大涨大跌情况。

鄂尔多斯土地去化需7.85年

土地方面，克尔瑞的数据显示，一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各能级城市，如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺，另外，深圳市目前土地消化周期仍不足3个月。部分二三线城市土地去化周期过长，如二线城市宁波6.1年，杭州3.31年，天津3.24年；三线城市鄂尔多斯7.85年，温州3.22年，盐城4.02 年。

丁祖昱分析称，一、二线城市仍是众多房企角逐的战场，尤其是一线城市；二线城市之间差别较大，企业在市场存量大的城市拿地更加谨慎，市场存量比较安全的二线城市竞争仍将会比较激烈；部分存量比较安全、土地出让规模与商品房成交规模比值较小的三、四线城市值得关注。

新年伊始北上广深就推出较多优质地块，使得平均地价快速攀升，一季度一线城市土地成交均价“破万”。土地市场也日趋平静，各级城市间的分化将会更加明显。

据丁祖昱介绍， 一季度由于政府控制供应量，而且企业补仓后土地储备充足，拿地态度也愈发理性。二三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。

关于今年的楼市走势，丁祖昱预测称，一线城市供不应求局面短期内难以缓解，成交量将与去年基本持平，房价整体下降可能性不大；二线城市将显著分化，部分二线如南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市，项目去化将维持既有节奏，降价可能性不大；供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量也将回落，房价预计也将下滑，但幅度不会很大。（网易财经 杨秋波）