多地信用社违规囤地 巨额资金流向房地产市场

夏邑县农村信用社的杨副主任告诉记者，在去年该社分五次（两天内）拿到了位于县城北环西段南侧的300多亩地，土地使用手续在去年七月份已办理完毕，但至今没有开发，原因是因为不知道如何操作

文／《中国证券期货》记者苏建军

土地能使地方的农村信用社联合社（下称农村信用社）达标升级，是真的吗？答案：是真的！在近日记者的多方走访下发现，河南商丘的多个县市目前正在围绕“信用社达标升级”展开一场违规开发房地产的“裸奔”……

多地信用社大量违规囤地

农村信用社改革早已提出多年，迫在眉睫，于是地方政府纷纷出手扶持本区域内的农村信用社。2012年4月河南省政府办公厅向辖区内有关单位印发了《2012年河南省农村信用社改革发展专项工作方案》（下称改革方案）的通知，要求各省辖市政府、有关部门认真贯彻执行改革方案，确保农村信用社健康可持续发展，并言辞清晰的明确了奖惩方式。

改革方案中还提出，市县级政府要通过现金注资、优质资产置换、引进优质股东等方式推动农村信用社达标升级。

一个多月后，河南省商丘市政府根据上述通知向辖区有关单位下发了《商丘市农村信用社2012年达标升级工作实施方案》（下称方案），但在这个方案中，细心的人发现，商丘市政府并没有按照省政府文件中的“置换”要求指示有关单位，而是“植入”了“各县（市、区）政府要求坚持‘真实有效、容易变现’的原则，以土地、房产等优质或现金等价置换农村信用社不良贷款。要在规定的时间内，办理土地、房产等优质资产价值评估和所有权转移手段，将产权过户到农村信用社名下。”等内容。方案还表明，能否落实到位，直接关系到达标升级工作能否按时完成。

此文件一出，商丘市多地便出现了农村信用社巨资买地潮，并且信用社所选中的地块，从拿地到办理好手续异常快捷，土地性质均为普通商品房用地。

巨额资金流向房地产市场

《商业银行法》第四十三条规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务,不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资,但国家另有规定的除外。

民权县信用社在商丘各县市中拿地较早，记者在地块现场看到项目已开工建设，装修考究的“金信-国际城”售楼部已开始对外出售房屋。售楼小姐告诉记者，金信国际城是郑州众安置业有限公司和民权县农村信用社共同开发的项目，民权农村信用社是土地所有权人。

她还告诉记者，金信-国际城项目总占地106亩左右，有16栋住宅楼共20多万平方米的建筑面积，因没办理好有关手续，因此比周边价格低几百元。

对此，民权农村信用社的办公室负责人白某只承认土地使用权归信用社所有。他告诉记者，民权信用社完全是按上级的文件操作的，土地收益将完全冲抵信用社多年来的不良资产。但对土地的获得过程是否履行了国家法律法规规定的流程，土地收益如何冲抵不良资产等情况，白某称不清楚。

在商丘市的另一个县，夏邑县，农村信用社的杨副主任告诉记者，在去年该社分五次（两天内）拿到了位于县城北环西段南侧的300多亩地，土地使用手续在去年七月份已办理完毕，但至今没有开发，原因是因为不知道如何操作。

杨副主任表示，土地是资源，政府给信用社办理了这么多土地，信用社感谢政府，但信用社作为金融单位，没有土地开发的资质和经营范围，而且土地也不是白给的，300多亩地，信用社出资1个多亿，只有等到土地升值，溢价部分才能冲抵信用社的不良资产。目前，土地开发手续如何办理还是个难事，如果信用社开发房地产那肯定是违法的，因此信用社正在等政府的下一步决定，如何处理这块土地。

拿到手的土地俨然成了商丘各信用社的烫手山芋。除记者采访到的民权和夏邑县信用社对此外叫苦不迭外，虞城县等其他几个县信用社均婉拒了记者的采访要求。

有业内人给记者粗略估算了一下，商丘市的方案出台后至今一年的段时间内，商丘市多地信用社、农商行已囤地超过千亩，所动用资金高达到数亿之巨。

遗留问题民怨多

与拿到土地的信用社相比，失地农民的意见更大。记者在夏邑县王阁庄采访时村民张老汉告诉记者，早在去年上半年，村里东队的300多亩土地就被信用社一次性买去了，那是东队村民的全部口粮田，每亩的价格是42500元，一次性买断。

他还说，政府对失地村民的安置是60岁以上的给办低保，每月发八九十元钱，60岁以下的就不管了。当时政府为了卖地，经常凌晨四点多钟就到村里围堵村民签字，至今还有六七户村民没有拿补偿款，正在通过上访和司法诉讼等方式维护他们的合法权益。

法律人士梅德友认为，农村信用社改革迫在眉睫，地方政府纷纷出手扶持本区域内的农村信用社,这是值得肯定和支持的。但是，改革是建立在合法、合规，合情、合理的前提下进行，否则就不正常、不应该了。

裸奔使信用社和政府成最大赢家

张老汉所反映的情况，上述杨副主任表示，自己不知情，夏邑县信用社已全部将土地款项缴清。记者在中国土地交易网也查到，夏邑县信用社在2013年7月分五次拿到了张老汉所说的300多亩土地（20.705350公顷）并支付了近1.4亿的土地款。

同样，民权县信用社也在拿地（106亩）时支付了近7000万的土地款给当地政府。

按以上数据计算，当地政府每亩土地至少可赚得差价款40万以上，甚至更高。

另外，如果能成功将手中的土地变成商品房出售，那么信用社的收入也将是数以亿计。

以民权为例，每平米2000多元的20万平方米住宅小区，最终营收达到四亿以上，除去买地的7000万元和其他成本，最终利润也会在亿元以上。

业内人士指出，导演此事的商丘市政府和下辖区的各地信用社是最终的受益人。当地政府用卖地给信用社这种方式一是可以完成省政府给他们的“主导”任务；二是可以从中名正言顺收取一大笔土地差价款。

上述法律人士梅德友也表示，在以土地、房产等优质或现金等价置换农村信用社不良贷款过程中，除了要考虑其合法、合规性层面上的问题外，还要看其本身实质所在并兼顾到合情、合理的百姓民生大计问题！所以，置换过程中既不能有违规操作、囤地之嫌,也不能出现访、诉不断。否则，引起社会的不安定,改革的成果就将难以保住！