顺着北京地铁四号线马家堡站内“首地大峡谷”出口方向的指示牌，很容易找到这个该区域唯一的大型购物中心。如今，招牌上的大字只剩“大峡谷”，前面明显留下了添加字符的空间。
此时，距此前媒体报道“首地大峡谷”更名为“凯德Mall大峡谷”已经一月有余，而距2013年7月15日凯德商用（以下简称“凯德”）宣布公司通过全资附属子公司以17.6亿元收购位于北京市的首地大峡谷购物中心已8个多月。
在购物中心的宣传册上和地下的物业管理处，已经可以看到“凯德Mall大峡谷”的字样，而楼上一些小柜台则显示出将要关闭的迹象。
拿下首地大峡谷之后，凯德商用在京购物中心的数量升至10个，已经成为在北京拥有最多购物中心的连锁品牌，这映射出凯德“私募+REITs”的商业模式在中国本土化的如鱼得水。与此同时，就这家位于北京南城、经营状况一直不温不火的购物中心而言，凯德将以何种手法扭转乾坤，将租金收益提升到令人满意的程度，也成为外界关注的焦点。
大峡谷二度易主
在凯德接手前，首都机场地产集团已经在“大峡谷”倾力耕耘了两年。转让消息传出之时，市场盛传该项目可能遭遇了亏损和负债危机。但据中国房地产报记者调查了解，首地大峡谷项目虽然没在首地集团手中“爆红”，但运营状况其实不差，出手转让确实是另有计算。
首地大峡谷项目所在地块最早由裕昌置业开发。2007年裕昌置业将公司正在开发的商业综合体——搜宝商务中心的商业部分进行了整体转让，由华坤商业投资管理公司接手运营，这才有了后来的“首地大峡谷”。
华坤商业成立于2005年，为首都机场地产集团100%股权持有，主要经营房地产开发和物业管理等相关业务，其在房地产业务中的主要战绩就是投资开发了首地大峡谷购物中心。该购物中心位于北京丰台区南三环，总建筑面积约为7万平方米（不含停车位）。
业内人士称，首地集团对首地大峡谷从置地、建筑、规划、招商到后期运营，都全力投入。但2013年3月，华坤商业却将首地大峡谷100%股权以7亿元的价格高调挂牌北交所。
彼时，有业内人士根据报表测算指出，2012年首地大峡谷营业收入为9820.22万元，营业利润亏损5843.8万元，净利润亏损5653.02万元，账面负债112651.4万元，据此推测，此次挂牌转让是项目亏损所致。
但据某业内知情人士分析，实际上其中7500万元为华坤商业向关联母公司首地集团借款10.6亿元的年度利息。抛开每年7500万元利息，项目完全可实现盈利。
“借款方和付息方都是同一股东，事实上相当于把左口袋的钱挪到了右口袋，企业却可以规避一大笔房地产税。以此来判断项目亏损或者说被利息拖垮的说法显然是不对的。”前述知情人士表示。
中国房地产报记者在该购物中心现场看到，商场的人流量并不大，一家临近商场入口的快时尚时装品牌店员也告诉记者：“除了周六日，其他时间客人寥寥无几，就像今天。根本不能和我们在大悦城、大望路的门店相比。南城就是这样。”不过，一位业内人士告诉记者，北京南城购物中心的人流量确实无法和北城、东城、西城相提并论，但对于这家距离地铁枢纽不远、体量比较适中的购物中心而言，这样的人流量尚可以维持。
首地大峡谷购物中心也曾针对“亏损说”回应称：2012年大峡谷租金回报率已经达到8.5%，这个数字超过了行业平均水平。首地大峡谷开业不足三年，已经平稳度过了养商期，进入发展快车道。而公开资料显示，自2010年8月开业至2013年2月，首地大峡谷累计销售额破16亿元，月均客流量逾百万，出租率约为92.7%。
熟悉该项目的大中华购物中心联盟主席助理柏文喜表示，当初首地集团接手开发项目后原计划找彼时他所在的香港铜锣湾集团运营，但考虑到南城运营困难，铜锣湾最终拒绝。但事实上，后来首地大峡谷的运营很好，“超过了我们的想象，也远超过了首地的预期”。
“能够做得比较成功，是因为周边只有这一家综合的商业购物中心，商业业态以基础消费为主，餐饮比重高，定位中低端，足以辐射周边的社区。首都机场也不准备长期持有，经过几年孵化后现在实现高位套现。这个结果他们应该是比较满意的。”柏文喜对中国房地产报记者说。
而对于转手首地大峡谷的原因，首地集团曾对外表示，主要是源于国资委要求央企都要回归主业，对首地来说，要聚焦机场周边临空地产发展的实际需要，发展机场综合体。
但首地大峡谷的挂牌出让一开始并不顺利。直至2013年4月25日第一轮挂牌期满，首地大峡谷还没有找到买家。此后，首地大峡谷又第二次登上了北京产权交易所寻求转让。最终，2013年7月，凯德商用以支付含7亿元股权费用、10.6亿元贷款，总17.6亿元的价格收购首地大峡谷。
“价格的确不是很高，但整卖原本就比零售价格要低一些，零售非常复杂，持续时间长对作为央企的首地来说影响也不好。而且交易对资金和经营的要求很高，能接手的企业也不多。”柏文喜解释道。
对商业地产界享有盛誉、雄心勃勃的凯德商用来说，收购大峡谷显然不算是一次冒险，但在北京商业发展“北快南慢，东先西后”的规律之下，大峡谷落后的业态、稀疏的人流如何扭转，仍是盘桓在凯德面前的一道考题。
凯德式升级
作为一家在中国37个城市开设了62家购物中心、总建筑面积达644万平方米、总物业值796亿元的商业地产商，在接手北京第10家购物中心时，凯德的一系列操作手法，已经完全是“凯德式”商业升级的“规定动作”。
2013年11月，在完成大峡谷收购仅几个月之后，凯德即宣布将首地大峡谷购物中心转手于CRCT（凯德商用中国信托）。此次交易包括该购物中心所属公司凯德商用全资附属公司CRI的16.7万已发行股本以及2.15亿股东贷款。上述转让全部完成后，CRI不再为凯德商用的全资附属公司。
CRCT是新加坡第一个、也是唯一一个专注投资于中国零售商业地产的上市房地产投资信托基金，已于2006年在新加坡证券交易所上市。其资产组合包括9个收益型的购物中心，凯德商用现持有其26.97%股权。
通过旗下私募资金收购商用物业，然后由项目管理团队开发运营，当旗下商业物业达到一定阶段，如回报率达到一个较稳定水平后，凯德商用就通过将其注入其控股的REITs上市，将其转化为公共投资，从而获得更多的资金进行再投资。这正是凯德“私募+REITs”模式的标准打法。
凯德商用中国区总裁骆伟汉曾多次表示，被大多数人视为融资渠道的REITs，对凯德商用来说是一种经营模式。通过将项目打包装入一个境外成立的私募基金或信托基金，凯德能够轻装上阵地对项目进行100%持有并全力运营，待项目成熟、实现资产增值后再出售套现，实现阶段性盈利，然后继续循环投资，由此，凯德构建了一个从开发商到私募基金再到REITs的完整的投资和退出流程。
“‘私募基金+REITs’是凯德商用的核心优势，也决定了它的经营风格和一般的物业管理公司不同。”柏文喜指出，由于凯德商业的租金水平对REITs很重要，所以凯德希望实现租金收益最大化，因此凯德的运营管理以租金收益为导向。“凯德的购物中心，不一定是最有特色的，但租金收益必须是最高的。”
据悉，凯德对大峡谷的品牌大幅调整将从4、5月份开始，由于很多商铺租金是两到三年一签，所以短期调整幅度不会太大。不过鉴于之前凯德接手改造项目的良好效果以及捆绑品牌效应，业内人士多对大峡谷的改造持乐观预期。
招商升级、提升餐饮人气、增加体验业态、锁定客户人群，这些都是购物中心升级的常见手法。但有分析人士认为，凯德过去在北京运作的商业地产项目，多处于城市中心的成熟商圈，甚至交通枢纽，在100%持有的情况下，凯德凭借着强大的资源整合能力和与商户谈判中强大的话语权，很容易实现租金收益增长。但对于商圈区位优势不明显的大峡谷项目，如何做出凯德特色、塑造出真正的区域热点，仍有待凯德展开进一步的动作。
本文来源：中国房地产报
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王晓易_NE0011
