为什么是共有产权住房

严荣 

今年《政府工作报告》首次提到“增加共有产权住房供应”。为什么现在提出要增加共有产权住房的供应？

“共有”一般是指两个以上的权利主体对同一财产享有所有权。共有人可以是自然人，也可以是法人。在经济社会中，共有产权有很多种表现形式，如夫妻共有财产、合伙财产、共同接受赠与等。在《物权法》中，有专门章节规范共有财产的法律关系，而且将共有分为按份共有和共同共有。事实上，与其说当今社会是一个“业主社会”，还不如说是一种“共有产权社会”。由于我国目前绝大多数人都居住于集合式住房中，独立式住房相对较少，因而共有产权的法律关系非常普遍。

不过，《政府工作报告》中提到的“共有产权住房”是一种保障性住房，与通常意义上的共有财产并不完全等同。在我国现有的住房保障体系中，共有产权住房是对原有经济适用住房（经适房）的发展和创新。自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把经适房建设列为城镇住房制度改革的基本内容以后，经适房在改善住房供应结构、缓解部分中低收入家庭住房困难、推进住房保障体系建设、平抑住房价格及拉动住房消费等方面都发挥了重要作用，但也一直存在较多的争议。比如，一些城市的经适房供应对象不是中低收入住房困难家庭，有些地方的经适房套型面积过大，还有部分城市将经适房作为福利房分配给特定群体，另外经适房的价格生成机制和收益分配问题也始终受到很多质疑。

为了更好地发挥经适房的住房保障功能，一些地方通过不同方式探索了共有产权保障房模式。比如，江苏省淮安市从经适房的定价机制入手，对经适房执行政府指导价（一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%~10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，从而形成一种共有产权式的经适房。上海从经适房的价格生成机制入手，依据政府对经适房的各种投入（例如土地出让金、行政事业性收费及其他税费减免等）和购房人的购房款投入所占的不同比例，并考虑周边普通商品住房的价格，按合同约定政府与购房人不同比例的产权份额，形成一种共有产权保障房。湖北省黄石市则从保障房的融资机制入手，通过“可租可售、先租后售”方式，形成由购房人、开发建设企业或政府按照各自出资份额分别拥有房屋产权份额的一种共有产权模式。对于非购房人所拥有的房屋产权份额，购房人要支付一定额度的租金。

作为一种住房保障方式，共有产权住房并非中国特有，在英国、澳大利亚和美国等地都有所实践。比如，英国早在20世纪70年代就有过相关探索，但直到20多年后才形成一定的规模和影响。在英国，介于租赁住房（包括市场化租赁房和保障性的社会租赁房）与完全产权住房之间的住房被称为“中间产权住房”，主要包括“共有产权住房”和“共享权益住房”。前者由购房人根据其支付能力出资购买住房协会所拥有住房的一定份额的产权，一般在25%~75%之间，对超出自己份额以外的产权部分支付有一定优惠的租金，从而形成购房人与住房协会按份共同拥有的模式。这种模式下的份额比例可以动态调整，购房人既可以根据自己的收入状况逐步购买住房协会的产权部分，也可以因收入下降等原因向住房协会申请降低自己所拥有的份额比重。从1996年到2007年，这种共有产权模式的住房数量增长了57%。“共享权益住房”在更大程度上是一种金融方面的优惠，由住房协会向符合保障条件的家庭提供无限期免息的权益贷款，额度通常占所购住房市场总价的25%左右。一旦该住房重新上市交易，享受优惠贷款的家庭要一次性补交全部的免息贷款，并且将增值部分按额度比例支付给住房协会。这两种方式，本质上都是按份共有，但前者类似于“半买半租”，购房者拥有不完全的住房所有权，而且租金还含有补贴性质。

共有产权保障房在国内外的探索和发展，有一些相似的目的和方法，但所立足的经济社会背景也存在不少差异。对于当前中国的住房保障体系发展而言，增加共有产权住房的供应是回应了现实中面临的一些重要问题和挑战。

第一，相比直接提供住房补贴，增加保障房实物供应更符合当前阶段的实际情况。在住房保障问题的研究中，“补人头”与“补砖头”的争论一直存在。在住房制度市场化改革的过程中，这两种方式都在不同地方实践过。从实际效果看，不宜简单地断定这两种方式孰优孰劣，要综合考虑住房供应状况、收入水平、居住水平、住房市场发育程度以及消费观念等因素。比如，对于住房供求结构性矛盾较为突出、房价收入比过高的城市，“补人头”的方式不仅给地方财政施加很大的压力，而且不利于房地产市场稳定和房价调控。一方面，由于政府直接向保证对象提供补贴会通过提高这些家庭的购买力而推高房价，使得补贴难以发挥应有效果；另一方面，如取消保障房的实物供应，就相应会减少中小套型住房在总供应量中的比重，从而不利于房地产市场平稳发展。所以，在当前住房供应结构性矛盾仍然较为突出的一些城市，选择增加包括共有产权房在内的保障性住房实物供应还是非常必要的。

第二，相比保障性租赁住房，共有产权住房更适合部分人群的住房需求。在一个房价仍处于上行调整周期的经济社会中，相比租赁住房，产权住房不仅能缓解住房困难，而且能分享到房价上涨所带来的资产增值收益。这是过去十多年普通百姓分享改革发展红利的重要纽带，而且在今后一段时期仍将是改革发展红利社会化的重要机制。如果完全以租赁住房为保障对象提供栖身之所，虽然可以减少保障对象的租金支出，但在收入分配失衡与房价持续上涨的双重背景下，许多保障对象可能会终其一生都脱离不了住房保障体系。

更需要引起注意的是，在包括上海在内的一些大城市，有相当数量规模的人群，他们并非完全没有住房，只是住房较为困难或简陋，但又难以完全依靠自身的力量去市场上购买商品化住房。这些人群中有相当部分在过往许多年的改革发展中承受了很多压力，如国企改制、下岗失业、重大疾病、家庭变故等。这部分人群对保障性租赁住房的需求较小，但迫切需要政府提供一些帮扶。

因而，在发展公租房保障部分群体租赁需求的同时，通过相应的制度设计，政府以显性方式资助部分保障对象购买住房，不仅对这部分人群是一种帮助，对经济社会发展也是一种善举。

第三，共有产权住房的可持续发展机制较为清晰。通过“半封闭”运行模式和凭合同约定产权份额比例，供应共有产权住房不仅减少了保障对象的初始购房支出，而且为利益相关者提供了合理且可预期的退出通道，也减轻了地方政府的融资压力。在这种意义上说，共有产权住房初步实现了“利益兼容”。

另外，在类似上海这样的特大城市，由于兼具房价较高、老龄化程度严重和就业与发展机会更为充分等特点，部分符合保障条件的年轻人会随着收入提高和储蓄累积而逐渐退出共有产权住房体系，政府通过回购操作又能将这些房源用于资助新就业的年轻人。在这种滚动发展的循环中，既能以相对可预期的公共投入提供住房保障，又能增强特大城市的社会活力。

当然，共有产权住房尚在探索之中，还有许多亟须完善和改进之处，这将在后文述及。

（作者系上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士）