露香园——销售奇迹背后的价值王道

文/董琳霞

官方数据统计，上海中心区人文豪宅综合体——30万平方米露香园项目在2013年共计成交113套房源，总计面积达2.73万平方米，回笼资金近20亿元，稳居2013年第三季度内环内高端公寓销售榜前列，列2013年全年前茅。（2013年第三季度，上海全市范围内，成交均价5万元/ 以上楼盘中，露香园成交面积与成交套数排名首位；2013年第三季度，上海内环内，单套总价超1500万元的楼盘中，露香园成交套数排名领先）

“黄浦区的高端住宅项目已断供多年，在上海发源地，在黄浦老城厢，在闻名遐迩的露香园原址地建起来的高端住宅已是限量版，加之项目中还有部分别墅房源，这种低密度社区建在上海钻石地极，其价值可见一斑。”业内专家对笔者表示。

劲销20亿

销售奇迹启示录

鱼翔浅底，驼走大漠，雁排长空，虎啸深山。万事万物都在发挥自己的极致，实现自身的价值。“20亿”成就一个销售奇迹，这只是一个数字，深挖露香园项目的含金量，发现它自身价值远不止于此。

露香园的“两公里生活圈”里有什么？人民广场、南京东路、淮海路、外滩、新天地、豫园、老西门……在上海，名宅项目不计其数，但很难有一个名宅能在两公里内坐拥这些上海“标志”，露香园做到了。

笔者实地考察发现，露香园项目西接人民路淮海东路，南至方浜中路，东至河南路，总占地面积约15.8万平方米，地上总建筑面积约38.6万平方米，是市中心罕见的高端大型开发综合社区，项目内建设包括酒店式公寓、高端公寓、城市别墅、精品酒店以及一流商业和私家泛会所。

业内专家表示，露香园的选址集“万千宠爱”，然而，这一地块的历史价值、人文脉络才是露香园真正的魅力所在。

笔者查阅史料发现，早在700多年前宋朝时，上海便在此建立了城市，500多年前明朝开始修建了城墙，成为远近闻名的“东南名邑”。可以说，它是上海的起点，也是上海的原点。

大量历史文化古迹遍布其周围，有像豫园、露香园、也是园、日涉园这样的私家园林，也有城隍庙、白云观、沉香阁等殿宇建筑，还有像是书隐楼、九间楼这样在今天上海已经留存不多的明清宅第建筑。基地内部还有黄浦区文物保护单位万竹小学堂，以及一些未列入保护单位但历史悠久的建筑。著名作家王安忆，曾以顾绣为题材，将顾氏露香园演绎成申城天香园，而闻名遐迩的顾绣，其实也是从露香园开始的。

大黄浦整合资源再出发

卢湾区与黄浦区合并，设立新的黄浦区。自这一消息被披露之后，大批置业者的眼光便投向了黄浦这一传统老区。在上海市中心，大黄浦开始尽显魁首姿态。

往前追溯几年，上海高端物业的利好关键词永远绕不开外滩滨江和新天地，而露香园的占位正是对这两大价值点形成了“左拥右抱”之势。

新天地高端物业掐指可数，翠湖天地、华府天地早已收官，随着外滩一体化改造，近两年外滩高端物业却有崛起姿态，但大多项目位于延伸带中东外滩和北外滩上，在黄浦区西南部，正外滩与新天地、后世博之间的金三角区域，将成为未来名宅市场的价值必争之地。

“在这个黄金区域有三大价值支撑其未来走势，其一，它目前是市中心面积最大、力度最强的旧城改造区域；其二，它是现在都市风格和历史文化内涵交融的价值高地；其三，它是黄浦区人民广场、淮海路，与外滩滨江、世博园区之间之核心，也是一块居住宝地。”业内人士对笔者表示。

建议不要体现老西门板块，而是突出新天地和外滩板块中间的金三角区域价值。

也许有人觉得，对于一个名宅业主来说，出门有专车，诸如轨道交通方面的生活配套显得并不重要，其实不然。作为新时代的高知高金人士，环保、便捷和自主的理念贯穿其生活，对于他们来说，“时间”才是最珍贵的，区位的价值是用时间度量的，一个孤傲的、与生活脱节的奢华名宅与一个以人为本、注重生活便捷度的高端项目，他们往往会选择后者。

直观地用一组“时间”数据来描绘露香园未来的生活。

轻松步行到达10号线豫园站， 8号线大世界站， 1号线黄陂南路站；驱车快速即达人民路隧道，达延安东路隧道和复兴东路隧道；周围上海市实验小学、格致中学、上海外国语大学附属大境中学等名校遍布；上海交通大学医学院附属仁济医院、上海交通大学医学院附属第九人民医院、上海中医药大学附属曙光医院等三级甲等医院林立。

好房子始于好生活，入则讲究住宅与自然相融共生，出则讲究生活与便利同为一体。

超越地段论的产品力传奇

内外兼修，除360度的生活配套外，露香园项目本身的产品力亦在缔造传奇。

从整个社区的规划来看，以大境路为界，分为南北两个区域。其中，北侧为高层区，由8栋15至31层的高层公寓和一栋相邻人民路的酒店式公寓组成，这些公寓节能水平将在国家标准50%的基础上提升到节能65%的水平。而南侧为大规模低层别墅型住宅，通过对街巷尺度、社区空间、建筑形态、立面材料、构造节点的细致推敲和精心设计，这里将再现上海历史积淀下来的优秀城市居住空间和街巷氛围。

露香园将繁华与便利移植到社区内部，配备了商业内街、精品酒店等高端业态，独创的“双会所”概念更是让业主享受到双重体验。

据调查，有别于其他高端住宅，在露香园除了以健身功能为主的会所外，还有一个仅对业主开放的“泛会所”。这个泛会所位于高层区二层屋顶，实际上是面积约6000平方米的空中花园，种植了各类珍稀植被，是市中心难得的一方绿色天地。而之所以称其为“会所”，是因为它设置了泳池SPA、儿童游戏区、BBQ烧烤区等功能，在满足休闲、接待等需求外，还为业主提供了进行社交的上佳场所。

进入露香园的样板间，笔者体会到了大尺度与舒适的完美演绎。

在露香园，所有户型均为大平层以及复式大单位设计。以572平方米的六房示范样板间为例，全套房设计，每个卧室都有独立卫生间；书房与客厅共享宽景阳台，视野开阔；二层的主卧更将大尺度发挥得淋漓尽致，设置有冲淋房、浴缸和双台盆的卫浴空间，独立更衣室以及一间桑拿房。不过，整套房中最令人震撼的却不是主卧，而是一层面积超大的屋顶花园。这个市中心高层住宅中罕见的私家花园为建筑点缀了一抹翠绿，也为居室带来了自然气息。

高端奢侈品行业有一条黄金法则，“永远不要问顾客想要什么，告诉他们应该拥有什么。”而在高端住宅品领域,这条法则同样适用。一般来说，高端住宅品有五个符号特征：稀缺，占据最稀缺的自然人文资源；价值，附加价值远远高于一般项目；艺术，产品本身所蕴涵艺术精神；地位，对业主社会身份的再次肯定；情感，愉悦与优雅的极致情感体验。这五个符号在露香园身上显露无遗。

露香园

——城市复兴的实践者

为传承露香园文化，复兴世家品质，上海城投置地在此地规划了近38.6万平方米的超大体量名宅社区。

凝香轩、御景轩、碧漪轩、欧亭轩……在露香园，每一栋建筑都有自己的名字，这源于建设者对地块的尊重。

露香园的开发者，建设者，背负着这样一个使命——那就是尊重城市文化，善待城市历史，创新城市未来。城投置地表示，将努力把露香园项目打造成一个代表上海水平的优秀历史文化旧区改造经典案例。据悉，露香园项目内保留的建筑风格各异，其中既有中国传统特色的宗教建筑、民居和商业街市，也有反映近代上海“中西合璧”文化取向的建筑群落。

上海市城市建设投资开发总公司（简称上海城投）成立于1992年7月，2003年5月起，从上海市建设和管理委员会划入隶属于市国有资产监督和管理委员会。城投控股公司地产业务主要由下属上海城投置地（集团）有限公司运营。置地集团具有房地产开发一级资质，主要从事成片土地开发、普通商品房和保障性住房建设、历史建筑保留保护和现代科技园区开发，先后投资开发了新江湾城大型社区、露香园、思南公馆、金桥瑞仕、城宁花苑、现代星洲城、加州水郡、金虹桥、松江大型居住区等20多个项目，总竣工面积达300多万平方米。现有房地产项目16个，置地集团近年来连续获得上海市房地产开发企业50强、上海市房地产开发十大著名企业、中国房地产百强企业·规模性TOP10等称号，致力于成为国内房地产标杆企业。

开发商：上海露香园置业有限公司

投资商： 上海城投置业（集团）有限公司

露香园官网：www.luxiangyuan.cn

贵宾专线：（86/21)6373 6666

黄埔房管（2013）预字 0000692号， 本广告仅供参考，广告中具体确定的内容可作为购房合同附件。（以上均为建面）