龙祥御院：全独栋，真稀缺，还实惠

别墅禁地10年以来，上海独栋别墅的供应量逐年大幅萎缩，随着市场上超低密度用地存量的日渐枯竭，独栋别墅的稀缺性也在加速体现。有数据显示，2013年以来，上海独栋别墅已供不应求，且成交价格环比上涨了超过一成。

此背景下，高端消费人群对纯独栋社区的关注度不断提升，类似龙祥御院这样的别墅产品显现出极强的市场吸引力。专家指出，市场已经越发意识到独栋别墅社区的绝版价值，而其中性价比较高和周边配套较完善的产品有望得到快速去化。

供应稀缺

回顾过往，上海独栋别墅的供应量始终呈现下滑态势，稀缺性已越加明显。

相关数据显示，2006年上海独栋别墅的供应量达到2563栋的高峰，之后的2007年独栋别墅的成交量也达到3628栋的高端。随后由于供应能力的持续下滑和价格的加速上涨，别墅的年供需量都出现大幅萎缩。近3年独栋别墅供应量分别墅为1852栋、766栋和440栋。

反观需求方面，同期内上海独栋别墅的成交量分别为782栋、671栋和720栋。可见供应量的极速萎缩，并未影响到需求的下滑，存量的别墅也被快速消化，独栋别墅的稀缺性越来越突显。

专家指出，“禁墅令”的出台，对上海的独栋别墅市场的供应产生了很大的抑制作用。目前，沪上可售的纯独栋别墅已经越来越少，打着擦边球的类别墅产品因此开始大行其道，市面上出现了大批“双拼”、“联排”、“叠加”等各种名义的“别墅”。

2012年5月，国土资源部门、国家发改部门再次重申“禁墅令”后，国土资源部土地利用部门相关负责人就透露，新别墅定义除此前的高度、容积率两方面的限制外，还将包括套型、面积等多方面，这样一来，独栋别墅产品将更为稀缺。

而“禁墅令”宣布今后不再批复容积率1.0以下用地，这就意味着别墅市场，特别是独栋别墅市场进入了最后发力的“存货期”。

独栋别墅的稀缺性、不再复制性也成为如今别墅市场最大的卖点，“卖一套，少一套”成为不可回避的事实。除非是之前的囤地，否则新开发的纯独栋别墅用地已经不可能出现。未来，纯独栋别墅或将绝版。

独栋价值持续攀升

在独栋别墅供应量持续下滑、需求相对稳定的市场背景下，上海独栋别墅的稀缺价显得越发明显，促使此类产品价格不断走高。

相关数据显示，2013年上海独栋别墅成交均价达到45392元/平方米，相比2012年大幅攀升了12.3%。

价格的快速上涨成为了一种市场信号，高端消费人群对独栋别墅的关注度正不断提高，类似龙祥御院这样的独栋现房的市场认可度持续攀升。

据悉，目前，位于莘闵别墅区的龙祥御院无论是实地看房量还是意向成交量均处于较高水平线上。

龙祥御院相关负责人指出，相比沪上其他独栋类产品，龙祥御院在生活配套方面更显完善，该项目所处的莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区域，项目周边拥有绿地集团开发运营的金御生活广场、巴比伦生活广场、弘基休闲广场等，业态丰富，聚集酒店、一兆韦德健身中心、家乐福超市、银行、农贸市场等相应的生活配套，以及瑞金医院闵行分院的医疗配套等。

此外，在交通枢纽方面，龙祥御院距轨交22号线春申站约500米，距莘庄大型商圈约3公里、南方商城约7公里、漕河泾开发区约10公里，距离徐家汇商圈约12公里、距人民广场约20公里，便利性极强。此外，在建的嘉闵高架南北延伸段工程预计在2014年底通车，与现有的嘉闵高架路贯通，仅约8公里直达虹桥枢纽，并快速进入延安高架。

售价贴近公寓

除了配套性上的完善之外，龙祥御院的性价比在同类产品中显得尤为突出。

据了解，龙祥御院为全独栋现房产品，占地面积约31968平方米，建筑面积约11188平方米，仅稀缺32席，容积率为0.35，绿化率高达65%以上，属于上海超低密度的生活社区。

项目负责人介绍，龙祥御院所有户型建筑布局上分为地上两层、地下一层。户均占地1.5亩，每户赠送160平方米至200平方米的下沉式全落地窗花园层，层高2.9米，满足业主们对空气阳光的环境要求；每户还可以创意自搭100多平方米的阁楼储物空间，还有客厅挑高6米空间、大露台等，买350平方米可享约700平方米的使用空间，还附赠约1亩大花园，龙祥御院的增值空间在区域内可谓独一无二。

值得一提的是，目前龙祥御院的售价为每套1300万至1900万元之间，如果将所有附赠面积计算在内，每平方米的价格仅2万多元，与周边公寓价格相差无几。

业内专家坦言，由于该项目拿地时间较早，所以成本方面相对可控，从最新的土地成交情况来看，松江新桥推出的新桥镇陈春路一号C-1号地块和D地块，出让面积分别为6.1627万平方米和6.6463万平方米，容积率均为1.4。地块出让底价总价分别为8.2亿元和8.84亿元，折合楼板价分别为9504元/平方米和9500元/平方米，起拍价每亩土地约900万元，预计成交价格会更高。以行话说“面粉贵过面包”，现如今上海中环沿线大平层公寓总价逾千万不在少数，以公寓价享别墅尊贵生活，有天有地有花园，有免费停车位，不仅无分摊面积，得房率100%，还有附属面积，高性价比可见一斑。