本报讯（记者 吴边 通讯员 陈群安 实习生 柳婕）武汉某银行向法院起诉，要求某房地产公司、某拆迁指挥部和某装饰公司根据签订的抵偿协议，将江岸区某小区A、B两栋1楼门面抵偿贷款并办理过户手续。被告三方对此并无太大异议，但作为第三人的另外一家公司表示该小区的土地早已抵押给了该公司，A、B两栋1楼门面也归属该公司，银行签订的抵偿协议无效。法院认为门面为土地被抵押后的新增建筑，银行签订的抵押协议有效。
房屋过户遭土地抵押权人反对
银行称，1993年拆迁指挥部取得涉案地块的使用权，并和某房地产公司和某装饰公司签订协议建小区。1999年12月，拆迁指挥部向该银行办理贷款，并将所建小区AB栋1层、C栋1到2层等房屋进行抵押。由于还不上贷款， 2005年6月30日，三方签订《抵偿协议书》约定：房地产公司、装饰公司将其所有的江岸区某小区A、B栋1楼门面房抵偿给银行。前不久，银行向武汉中院起诉，要求对方协助其办理过户。
一审时，房地产公司、装饰公司和拆迁指挥部对此并无太大异议。但作为第三人的某资产管理公司则表示，该小区的土地使用权早就抵押给了该公司，抵押人未通知该公司，将土地上的A、B两栋门面抵押给银行的行为无效。
一审认为抵押物并未重复
法院查明，房地产公司、装饰公司因欠银行贷款，将江岸区某小区A、B栋1楼门面房抵偿给银行。而早在1999年6月25日，拆迁指挥部和银行对该小区在建工程设定抵押，并签订《期房抵押证明》，抵押部位包括小区除去还建楼占地面积后两万余平米土地使用权等。
2003年银行办理变更抵押登记，抵押用的评估范围包括小区部分房屋（不含AB两栋1楼门面）、除还建、按揭后的小区部分土地使用权和部分房屋（含AB两栋1楼门面）所分摊用地面积。一年后，银行将抵押债权转让给某资产管理公司。
中院认为，银行和房地产公司、装饰公司签订的《抵偿协议书》，经拆迁指挥部的确认，为有效协议。拆迁指挥部分别为银行及资产管理公司设定的抵押物没有重复抵押。资产管理公司仅对AB栋1楼门面分摊的土地享有抵押权。法院遂判决银行胜诉。
■二审
省高院：新增房屋不在抵押范围
宣判后，资产管理公司向省高院上诉，认为银行和拆迁指挥部2003年签订《最高额抵押合同》时，AB两栋1楼门面已经建成，应为抵押范围。房地产公司未经其同意，将门面房抵偿给银行，应属无效。
高院调查后认为，1999年6月拆迁指挥部和银行对该小区在建工程设定抵押时（后转让给资产管理公司），小区AB栋房屋并未建成，其仅对小区AB两栋的土地使用权享有抵押权，抵押物范围不包括AB栋一楼房屋。当年12月，AB栋建好后，银行取得对其抵押权是合法的。根据《城市房地产管理法》第五十一条“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”和《担保法》第五十五条“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押内”的规定，土地使用权抵押后，该土地上的新增房屋并非财产抵押范围。高院判定维持原判。
法官点评
参与承办此案的法官张云燕：
目前，我国类似官司有很多，争议也很多，这与我国目前不动产登记分离制度有关。目前不动产登记要去国土局和房产局两个部门分别办理，但是房和地始终是在一起的，只有出台不动产统一登记制度，房地合一才能从根源上解决此类官司。
制图 齐心
本文来源：长江商报
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王晓易_NE0011
