理财周报记者 潘青萍/广州报道
从只有万科的1/2，到几欲追赶上万科，绿地花了5年时间。
2013年，绿地销售额1625亿在国内房企中排名第二，与龙头万科销售额仅相差不到百亿。而在全面扩张的2014年，张玉良为绿地预定的销售额为2400亿，看中的是万科一坐不起的房地产头把交椅。不能否认的是，以目前的扩张速度，绿地确实是业内最有希望成功反超万科的房企。
绿地要挑战的不只是万科，还有因投资足球声名鹊起的恒大地产。2014年，绿地宣布入主上海申花足球队，并定下三年内冲击冠军的目标，而这个位置近几年一直由恒大坐镇。
此外，绿地在国内外市场的投资也在进一步加快速度。特别是海外，据悉，2014年，绿地的海外收入将达140亿，逐渐进入收获期。
但对于绿地来说，最关注的应该是通过借壳金丰完成A股上市。上海国资委曾在4年前运作旗下金丰投资与中华企业的重组，但在金丰停牌近半年之后宣告失败。而这一次重组，金丰停牌也超过半年，耗时颇久。
上半年完成借壳有点悬
近段时间，绿地集团颇不宁静。
上海市打浦路700号绿地总部大楼里，上市小组的工作正在严格保密的氛围中逐渐铺开。而关于绿地集团借壳金丰投资在A股上市的进展流程，员工们大多也有自己的猜测。
2014年2月22日，金丰投资发布公告，又将复牌时间往后退了一个月，自2月24日起，继续停牌不超过30日。
自2013年8月23日金丰投资披露了重大资产重组停牌公告之后，其复牌时间就一直往后推迟，到目前已超过半年时间。
除了力表对登陆A股的强烈渴望之外，绿地官方统一不就借壳一事对外界做任何表态。其集团办公室工作人员回复称，“上市公司那边在不停地发公告，对重大资产重组一事也披露很清楚了。”
而据金丰投资披露的最新消息，本次重组框架方案已基本确定，而对于上市公司及绿地控股集团有限公司涉及本次重大资产重组的标的资产，相关中介机构已经完成了梳理论证、预评估及预案阶段的尽职调查工作。本次重组预案相关文件，还处在与主管部门咨询和沟通的阶段。
绿地集团董事长张玉良此前表示，此次借壳的相关资料会在今年2月初递交上去，进展顺利的话，将于今年上半年成功登陆A股。
类似的话，他在一年前也说过，彼时绿地正在筹划在香港借壳上市事宜，张玉良当时公开宣称，“最快在上半年，绿地部分业务将在香港市场上市，有可能是采取收购一家公司、借壳上市的模式。”当年8月，绿地认购盛高置地扩大股本后60%股份，借盛高置地登陆香港资本市场。算是没有食言。后来，盛高置地改名绿地香港。
但这一次，张玉良是否能兑现自己的诺言还未为可知。首先，预案就还未提交。
东莞证券房地产分析师告诉理财周报记者，“如果不是地产调控，金丰投资停牌那么久，应该很快就能上市，但因为地产调控，我对借壳上市持保留态度，估计不会很快审批下来。而且绿地体量太大，不是很快就能整理清楚的。”
而对于上半年完成借壳的可能性，CRIC分析师朱一鸣则认为，“流程一般会卡在国土部审批这边，这边通过了就会很快。如果张玉良这么说的话，还是有可能在上半年，完成的。”由于现在正处在两会时间，他表示“还有一个因素就是看两会之后政府对房地产板块的看法。”
而对于成功借壳之后，对于绿地集团在A股和H股的具体上市方案上，业内所抱持的想法也大多并不统一。
申银万国房地产分析师韩思怡认为，“绿地集团可能会向绿地香港注入资产规模较小的酒店和商业板块，而在金丰投资上分多次注入房地产开发板块，至最终实现集团整体上市的终极目标。”
而朱一鸣则告诉理财周报记者，资产注入可能是按区域来划分，“海外业务都放在香港平台，绿地现在海外业务也比较多，放在香港也更方便融资。而在金丰投资，可能会考虑国内房地产业务的整体上市。”
锲而不舍的重组
张玉良曾经将绿地的发展路径归结为，“全国化、资本化、全球化”。
绿地集团从2001年的南昌项目就已经开始全国化布局，而自2011年，绿地与韩国JDC就开发济州健康医疗城项目签署合作备忘录以来，其在全球化方面也在国内房地产行业领先一步，并在2013年呈现爆发之势。
只有资本化这一条一直较为落后。
早在2008年，张玉良就曾表示，绿地上市有好几种方案，但他的目标是在国内IPO，“如果只是借壳，随时都可以。”
然而，2008年金融危机，绿地错失机会。在地产管控之后，以前“随时都可以”的借壳，现在已经不再容易。
而这一次借壳金丰投资，背后更多的是政府的推动。
2013年，上海市政府提出地方国资改革。2013年12月17日，“上海国资改革20条”正式发布。据了解，2013年，上海地方国有企业的营业收入超过1.8万亿，在体量上仅次于央企国资系统，在地方国资系统中体量最大。国资背景的绿地集团首当其冲。
上海房地产业内人士告诉理财周报记者，“上海国企做得比较好，而绿地集团算得上前三。”在上海推动国资改革的背景下，作为优良资产的绿地很容易就被看中，“借壳金丰，是市政府的意思，国资委来牵头。”
实际上，对绿地这么庞大的资产而言，金丰投资的壳着实太小。其背后是上海国资委对旗下资产艰难的证券化之路。
绿地借壳金丰投资颇有渊源，金丰投资的控股股东上海地产集团同时也是绿地集团的股东。据了解，上海地产集团分别持绿地集团、金丰投资、中华企业三家房地产企业股票34.68%、36.36%、38.96%，均为第一大企业法人股东。
上海国资委资产证券化的最早操作对象并非是绿地集团和金丰投资，而是中华企业和金丰投资。
2010年5月，金丰投资和中华企业双双停牌，同时发布公告称，控股股东上海地产正在研究涉及公司的重大事项。
上海地产集团旗下的另一家地产公司中星集团是未上市资产，但其发展规模已与中华企业形成了同业竞争，其时有消息称，金丰投资与中华企业的重组，中星集团也有望成为整合对象。
如同这次停牌，当时金丰投资停牌时间也超过半年，但最后无疾而终。其年10月，证监会曾表示，“为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土部意见。”
与上次重组之前金丰和中华企业的高管调动相对应的，是这次绿地集团在筹划借壳上市之后，对PE的引入，都可谓做足了架势。
2013年12月19日，平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、上海国投五机构分别认购绿地集团股份10.37亿股、4.44亿股、4亿股、1.04亿股、1亿股，合计认购20.87亿股，增资单价为5.62元，合计耗资117.29亿元，占股比例约为2%。业界解读为绿地为借壳上市做准备。
不可复制的绿地模式
2013年，绿地集团房地产业务实现销售额1625.3亿，仅次于万科的1740.6亿，相差不足百亿，名列房企年度销售额排行榜第二名。而其销售面积为1660万平方米，排名第一。
在此数据之上，绿地集团董事长张玉良公开表示，2014年绿地将实现业务经营收入4000亿元，其中房地产有望达到2400亿元。如能达成此目标，绿地有望超越万科，成为行业老大。
一石激起千层浪。
这是业内首个挑战万科老大地位并最有希望挑战成功的房企。我们梳理一下绿地近5年的销售记录，不难看出其迅猛的发展态势。
早在2009年的时候，行业老大万科销售额630亿，彼时绿地销售额为360亿，排名第五，是万科的57%；2010年，万科销量一举超过千万，达1026亿，绿地实现650亿销售额，排名第三，是万科的63%；2011年，万科销售1210亿，绿地销售776亿，保持第三，是万科的64%；2012年，万科销售1418亿，绿地销售破千亿，达1078亿，仅次于万科，是万科的76%；2013年，万科销售1740亿，绿地1625亿，保持第二，是万科的93%。
从占万科的57%、63%、64%、76%，一直到93%，从万科销售的将近1/2，穷追猛赶至类似体量，绿地只用了5年时候，并且有野心在第六年实现超越。能如此快速将市场铺展开，并实现高增长，绿地的核心竞争力是什么？
首先，绿地集团在内部很早就采用“集团总部-事业部（产业集团）-城市公司（项目公司）”三级管理架构，集团实行战略管控与财务管控相结合，放权至下属单位。
接近绿地集团的业内人士告诉记者，“与万达集权制的一言堂不同，绿地是诸侯制，底下公司权力很大，只要不超出集团规划的框架，可以自己拍板拿地。”
东莞证券分析师认为，“对一个国资背景的公司来说，能够早早放权，说明了公司的市场化运作得很好。”而以张玉良为核心的管理层具备较强的决策能力也是重要元素。据知情人士透露，“管理层对公司的把控较好，张玉良的风格也很重要，在管理层中有话语权，下面的人也都服管。”
其次是超高层战略。“绿地在一二线城市以旧城改造和郊区新城建设的方式获取大量廉价土地，而在二三线城市则通过建设‘绿地中心’超高层战略和较强的政商关系等获得廉价土地，由此提升自己的拿地能力。”申银万国房地产分析师韩思怡分析称，“同时，旧城改造和郊区新城建设的产品为大众化刚需产品，均以最快的速度销售出去，提升资金周转速度辅助其超高层战略。”
由于绿地涉及的旧城改造和超高层往往是地方的政绩工程，因此，往往不是绿地去寻找项目，而是项目来寻找绿地。张玉良曾对媒体表示，经常是政府带着招商团队来上海找绿地想要合作。
虽然张玉良一直表示，绿地模式可以复制。但这个观点显然并不被普遍认同。
一位房地产业内人士告诉理财周报(新浪微博@理财周报，微信公众号money-week)记者，“一般的房企跟绿地没有任何可比性。”他认为绿地快速发展的核心在于有坚实的政府背景，资源独享。“绿地从来拿的都是核心地块，接手的也都是地标，而且都是定向的，民企无法参与招标。即便参与进来了也无法承受。”
据他介绍，超高层前期需要巨量的资金投入，当地政府往往会给予绿地拿地、审批、建设支持等一系列优惠，而绿地又持有高额的银行授信。这些都是一般房企所不具备的。“而且农工商集团的整合性很强，对绿地的快速发展有很大的帮助。像这类房企我们都很少研究，因为无法复制。”
学恒大足球营销
经过了2012年、2013年的快速增长，绿地的扩张之路似乎已经停不下来。
就像它在如今房地产估值低洼时段依旧选择借壳上市，CRIC分析师朱一鸣评价说，“这也是从企业自身快速发展的现实来考虑。”资本化是企业发展壮大的必经之路。
同是商业地产商，万达这几年做了大量的海外并购，并力推旗下酒店品牌，而绿地对海外的投资也在2013年呈现井喷之势。
2013年3月绿地签署澳洲悉尼项目，5月自主酒店品牌铂骊在德国法兰克福挂牌，7月通过资产置换签约西班牙马德里、巴塞罗那两家酒店，同月拿下美国洛杉矶项目，8月签署泰国曼谷、芭提雅两大项目，10月签下纽约项目，11月追资韩国投建济州最高双子塔，12月悉尼“绿地中心”启建并预售，同期进驻墨尔本。2014年1月，绿地进入英国伦敦。
一年之内，绿地投资海外共7国11城，已确定项目投资额超100亿美元。而海外地产销售方面，济州绿地汉拿山小镇年内实现销售额超10亿元，悉尼绿地中心实现预售近20亿元。2014年，绿地预计海外业务收入将突破130亿元。
但在当下，绿地最受市场关注的可能不是其巨额的海外投资以及借壳重组的最新动态，而是投资上海申花足球队。
东莞证券房地产分析师对此抱谨慎态度，“在这个时间点投资足球队风险很大，可以预料前几年疯狂砸钱，对估值来说不是正面消息。不过考虑政商因素，可能更方便拿地。”
朱一鸣则认为：“申花背后有国资委股东，国资委找到绿地很正常；再加上地产商投资足球蔚然成风，而绿地也在发力做品牌。”
据此前有媒体报道，张玉良曾坦言，“足球行业非常受关注，我很敬佩恒大的足球。”
虽然一直以来，绿地在房地产销售排行上名次不低，但其在行业内的品牌传播度并不高，有分析师对绿地突然之间跃入大家的眼帘表示意外，“主要就是这两年。”
在体量做起来之后，绿地对品牌营销的需求也越来越大。而2010年收购广州足球队之后的恒大地产，其在足球上的品牌营销能力和运作能力一直是业界的完美模板。
据悉，此前，申花是中超球队中唯一一个没有地产背景的球队，而绿地的入主弥补了这个空缺。目前，中超16支球队的背后，对应的是16家地产商。
趁着高速发展，以及雄厚的资金实力，绿地集团呈全面放开之势，不仅要在地产版图上挑战万科，还将在绿茵场上叫板恒大。
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