财经事件百科：经济适用房

《权衡》本期特邀徐滇庆和沈晓杰就此问题展开激烈辩论，相信读者会从中得出自己的结论。

不要再打经济适用房的幌子

作者：徐滇庆 加拿大西安大略大学终身教授

观点交锋： 放弃经济适用房的后果很严重

关于经济适用房的讨论并非什么新话题。去年夏天的时候，已经有过一次讨论的热潮。经济学界对经济适用房的意见还是比较统一的：经济适用房应该马上停止，因为它既不是必需，也没有效率。时隔一年之后，政府在调控房地产行业的政策文件中依然提到要发展经济适用房。正确的意见为什么总是难以得到贯彻执行呢？

经济适用房政策的主要用意是“解决中低收入群众住房困难，为民众谋利”，好像反对经济适用房就是不关心民众利益，不照顾中低收入家庭。许多人因此不愿意发表意见。可是，打着“为民谋利”的幌子并不能说明一切。对于经济适用房利弊的分析其实用不上什么高深的经济学知识，我还是愿意再用常识来分析一下经济适用房政策的六大弊端：

其一，扩大贫富差距，没有真正帮助低收入群体

毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入，急需解决住房问题的贫困户。在经济适用房政策中口口声声要帮助低收入家庭解决住房问题。请问，什么是低收入标准？在北京城里每月收入在500元以下的贫困家庭大有人在，在北京已经建成的经济适用房当中有他们的份吗？如果在已经购买了经济适用房的住户中找不到低收入家庭的身影，那么就不要挂羊头卖狗肉，打着照顾低收入家庭的旗号混淆视听。

事实上低收入群体和经济适用房毫不相关。北京市经济适用房最低价格为每平方米2600元。即使是60平方米一套也要20万左右。每月收入在1000元以下的贫困家庭才是真正应当照顾的对象，可是他们的支付水平和经济适用房的距离相差太远了。真正有能力买经济适用房的都是中等收入家庭。

经过七年实践，既然经济适用房和低收入家庭无关，那么就不应当瞒天过海，浑水摸鱼。不要再宣称要“解决低收入家庭的住房需要”。

其二，滋生寻租腐败

如果让政府行政权力干预资源分配，那么权力就一定会在市场上寻求自己的价格。在经济学中称之为“寻租”，用老百姓的话来说就是贪污受贿。

倘若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出5万元来打通关节，依然可以节省5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就难以杜绝。大概在排队购买经济适用房的队伍中各级官员和他们的亲属、朋友并不多。在分配经济适用房的时候，房地产商肯定不会忘记贿赂有关的官员。送一个号就意味着送5万元。北京市在2008年以前计划兴建的经济适用房有800万平方米。按照每平方米政府补贴1000元来计算，政府送出来的利益就有80亿元之多。在分配这块利润的过程中政府官员手中的权利会起到相当重要的作用。对于拥有分配经济适用房权力的官员来说，这正是滋生腐败的温床。

其三，扰乱价格体系，降低社会福利

在市场机制下，价格的作用之一是在生产者和消费者之间传递信息。生产者和消费者根据价格变化趋势来调整自己的供给或需求，以达到优化经济结构的目的。在正常的房地产市场上也是这样。经济学理论早已证明，无论政府采取何种方式干预价格体系，设立最低价格或者最高价格，都会造成不同程度的扭曲，而带来净损失。也就是说，会有一部分资源由于政府的过度干预而损失掉了。无论是政府、供给方还是需求方都没有得到好处。政府过度干预经济活动总是要付出代价的。

实施经济适用房政策肯定要产生一部分净损失，降低全社会的福利。政府提供了一些补贴，原意是想帮助低收入家庭。实际上，这些补贴中有相当一部分既没有转移给消费者也没有给生产者，白白损失掉了。由于经济适用房政策推出的时间还不长，目前还很难用统计模型来具体测算损失大小。将来有了足够的数据完全可以定量地分析这个损失。不过，既然清楚地知道政府补贴干扰价格之后必然会造成效率损失，何必明知故犯呢？

其四，破坏社会信用，鼓励弄虚作假

没有合理的分配制度是推行经济适用房的一大弊病。如果政府给每套经济适用房补贴10万元，哪个不想要这样的便宜？经济适用房的数量永远难以满足需求，因此，必然产生下一个问题，如何来分配经济适用房？

在当前的社会环境下弄虚作假的事情数不胜数，在工资收入或者缺房证明上做点手脚还不是小菜一碟？非常明显，各地政府没有足够的能力来完成购房者资格审查。于是，购房资格的审核只好委托开发商监理。可是，有的房地产开发商认为，对经济适用房购买人群的限制是必要的，但不应该由开发商来限制，而应由社会收入监控系统来完成。可是，中国的社会信用体系刚刚投入规划和建设，远水救不了近火。

在审核购买经济适用房资格的时候，由于对收入和住房面积的定义存在着严重的不确定性，采取个人填报，单位审核的方式很难制止部分高收入或者住房已经达标的家庭虚假申报，骗购经济适用房。在北京某些经济适用房小区中不少住宅超过120平方米，售价在30万以上。能够买得起这样住宅的人会是低收入家庭吗？人们往往异口同声地指责、抱怨，可是却没有什么机制能够有效地制止这些虚假现象。

其五，不利于建立有效的社会救助系统

虽说经济适用房打着帮助中低收入解决住房困难的旗号，其实，对于真正的低收入家庭，经济适用房还不如画饼充饥。低收入家庭根本就没有能力购买经济适用房。政府在经济发展中必须照顾弱势群体，帮助低收入家庭解决住房困难，责无旁贷。

政府能够用来资助贫困家庭的财力有限，本来应当集中用于帮助贫困家庭，可是这些非常珍贵的资源却被经济适用房占用了。中等或者中等以上收入以上的家庭得到实惠，政府官员得到好处，房地产商在其中有利可图，唯独遗忘了真正的贫困家庭。经济适用房误导了社会资源的配置，不利于建立公平合理的社会救助体系。

其六，鼓励提前消费，增加了银行潜在风险

自从推出经济适用房之后，北京市民购买房地产的热度迅速升温，扭曲了人们对自己购房能力的估计，产生超乎偿还能力的提前消费。在正常情况下，如果一平方米住房的价格等于一个月的平均工资，那么可以认为房地产市场是可持续的。也就是说，使用大约8年的工资总额可以购买100平方米住房。在向银行取得按揭贷款之后，大概在20年后可以偿还所有银行贷款。可是由于政府补贴降低了经济适用房的价格，使得人们倾向于高估自己偿还银行贷款的能力。政府补贴在购房时起了很大的诱导作用，却不会显著地改变偿还银行贷款的负担。如果经济适用房购买者偿还银行按揭贷款的负担超过了偿还能力，那么就有可能将风险集中在银行，从而出现银行的金融危机。

经济适用房不仅在理论上没有根据，在实践上也完全行不通。当我们提出来应当立即叫停经济适用房的时候，有人担心，有那么多人拥护经济适用房，难道还能让你们几个学者搅黄了？对此，我很乐观。历史早已反复证明，流行的不一定是正确的。在短期内被部分民众追捧的，也许正在损害着他们的长期利益。只要把道理讲清楚，绝大多数民众肯定站在我们这一边。经济适用房是走不了多远的。当我们提出经济适用房问题之后，很快就得到了许多经济学家的支持。站在我们这一边的人越来越多，政府部门也在积极寻求妥善处理的办法。

值得欣慰的是经过20多年的改革开放，无论是我们的民众还是各级官员的分析问题的水平都有了显著的提高。当人们认真开展经济适用房讨论之后，正确意见很快就占据上风。政府和民间都提出了不少可取的建议。北京市政府迅速采取了一系列整改措施。已经盖好了的经济适用房不再采取排队发号的方式，直接分配给了拆迁户。实践再次证明，在改革开放20年后，中国人在经济理论上的素养已经达到了一个崭新的境界。一旦认识到某项政策在理论上的缺失，人们很快地做出了理性的选择。从这一点来看，中国的经济改革是大有希望的。（徐滇庆）