倪建达：退守一二线

早报记者 董琳霞

“三四线城市的商业风险正在高度集中，城市综合体的生存空间越来越窄，市场趋于饱和。”上实城开董事长倪建达近日接受早报记者专访时表示，2014年，上实城开将尽快退出三线以下城市，选择性退出三线城市，并加大一二线城市经营性物业的持有。“大家都没有走出去的时候，我们走出去了，大家都走出去的时候，我们就应该走回来。”

三四线城市风险集中

“退出三线以下城市，并不是随便就能决定的事，这是基于对未来房地产形势的判断。”倪建达表示，上实城开的经营团队并不认为未来的每个城市都会有机会，所以做出了尽快地退出三线以下城市，选择性退出三线城市的战略计划。

目前上实城开已退出成都，据悉，后续仍会选择性地退出一些城市，但还是会保留一些在当地仍具有市场竞争力的二线或三线城市项目，但是三线以下的城市，上实城开将会明确选择退出。

“上实城开的核心竞争力和发展机会，并不在所谓的新型城镇化中体现。我个人判断，未来的新型城镇化对我们这样一个以大城市为发展背景的企业来说，未必能够形成明显的促进作用，我们的竞争力体现在对一二线城市的深耕，所以我们在战略上进行了比较大的调整。”对此战略性的巨大调整，倪建达给出了充分的理由。他指出，很多企业利用办公和商业的开发来换取住宅的机会。现在三四线城市的政府都希望开发商去做城市综合体，然后作为补偿会分配一些住宅的份额给开发企业，但是三四线城市的商业风险正在高度集中，城市综合体的生存空间越来越窄，市场趋于饱和，即使像重庆这样的直辖市目前大型商业也面临很大的压力，他认为，凡是没有一个白领阶层大规模聚集的城市，要想消化大量的商业供应是很难做到的。

“有一个公司在东北做了一个400万平方米的项目，其中有120万平方米是商业，现在正面临大面积停业的窘境，试想整个陆家嘴的商业办公体量也不过是200多万平方米，在东北的城市如何能消化得了？”

商业地产竞争惨烈

“今年的商业竞争将是 贴身肉搏 的惨烈竞争，但上实城开对一线城市的经营性物业仍将在2014年加大投资力度。要做商业地产，必须在人口密集、居住集中，且已被认可的成熟商圈内，这是在惨烈竞争中存活下来的根本。”location and location，地段还是地段，的确上实城开的商业项目都是在人口非常密集、居住非常集中的区域。比如上海莲花路地铁站旁的城开中心，及其参股的莘庄轨交上盖综合开发项目。

“一个商业项目的设计包括运营都很容易模仿，你不可能保持长时间的先进，很短时间就会被人超越，但这个项目所在的位置却是永久性的，这是别人学不来的。”

倪建达指出，一个项目在徐家汇做成功了，但整体移到真如可能马上就“死掉”。比如徐家汇，新鸿基的那块地，以后一定会成功，淮海路、南京路、陆家嘴在改造升级中无论谁来做商业，都会成功。但真如、五角场这些板块的商业量已经趋于饱和，不能说完全没有机会，但竞争压力会很大。

“坦白说做商业并不是上实城开的强项，因此我们都会找在商业运营领域知名的机构来合作。目前，上实城开住宅与非住宅产品的比例为6：4，以后这个比例还会调整，会更关注经营性物业的持续发展。”倪建达坦言。

据悉，上实城开的商业模式是社区商业和SHOPPING MALL相结合的形态，以后的商业都是以体验型消费为主。

“城镇化有红利吗？”

“我们只关注一二线城市，努力服务城市的更新改造，而不是响应新农村建设去 上山下乡 ，去享受所谓城镇化的红利。”

“城镇化'有红利吗？”倪建达抛出了这样的问题。

他表示，美国金融危机后，国家就出台了“4万亿救市”政策，但这对中国经济起到的作用要慎重评估，它通过行政配置而不是市场配置，导致国内很多行业大量的产能过剩，对自然环境和城市的破坏程度不断加重，极大地刺激了地方政府以土地财政的冲动。“这几年下来，这些地方政府已经不会搞其他的了，只会买卖土地获利，这其实是恶性地导致了城市扩张速度的过快。”

“在1980年代末1990年代初期，中国成为世界最大的加工国，那个时候的城镇化我认为是有可能的，因为他带来了大量的劳动力和就业。现在是，你即使有了城但人的就业却没有解决，就业解决不了，怎么可能去当地买房子，怎么可能对这个城市有所贡献，最终就会出现鬼城的现象。”倪建达指出。