150套商品房被开发商一房多卖，涉及资金1.4亿元；1200余户购房者2亿多元的团购预订金也被挪作他用；开发商“五证全无”，相关部门三年熟视无睹……这桩发生在海南房地产市场的咄咄怪事，发人深省。商品房预售制度缘何变成“一纸空文”？诸多监管部门为啥变为“睁眼瞎”？
低劣圈钱“一房多卖”
高息借款购买土地、拿土地作抵押换取银行贷款、一房多卖偿还贷款和借款……这是开发商聂仲根在资金链吃紧的情况下，拆东补西圈钱的“连环计”。海南澄迈县“阳光花苑”小区150名业主惊呼：“用大半辈子积蓄买来的房子户主却是别人？”
此案目前已被警方侦查终结。据知情人士透露，聂仲根在2008年成立两家公司，经营房地产项目时，注册资金仅1000万元，他买地款绝大部分是高息借款筹集。“按照4%的月息计算，一个月需要支付的利息多达900多万元。”在银行贷款收紧、楼盘销售不畅的情况下，部分房企往往利用一些担保公司、投资公司来进行融资。在明知资金回笼乏力的状况下，聂仲根是如何利用两家资质偏差、实收资本为零的公司一步步圈地，开发房地产项目呢？
据办案民警王侦侦介绍，聂仲根在2011年通过中介公司虚报注册资本4000万元，故意夸大公司履行合同的能力。“占地99亩的阳光花苑小区，土地出让金7000多万元，其中5000多万元是通过各种途径获得的高息借款。购置土地后，又以土地和地上建筑为抵押物，向银行贷款1.1亿元。”王侦侦说。
记者采访了解到，“阳光花苑”的商品房售价每平方米9000元，聂仲根要求售楼人员将已经出售的房屋，以每平米4000元左右的团购价再次出售，每平米至少净赚8000元。聂仲根在开发占地200亩的一楼盘时，1200余户、2多亿元的新疆一家单位的团购预订金用于缴纳5400多万元的土地出让金。然而，在签订商品房预定合同前，已将这个项目中的一宗土地抵押给一家担保公司，获取资金用于偿还贷款和后续开发。
多重诈骗“畅行无阻”
一些澄迈县的干部也为聂仲根的违法行为大开方便之门。记者调查发现，聂仲根在未办理工程规划许可证、人防建设审批、招投标手续、建筑工程施工许可证和房屋预售许可证，也未取得图纸审查合格证的情况下，就擅自开工建设和预售房屋，而国土、城建、税务等诸多监管部门竟成了“睁眼瞎”。
据了解，澄迈县委原副书记卢勇、县住房保障与房产管理局原局长林中校在土地使用性质变更、房地产项目容积率调整、在审批办理商品房预售许可证等事项中，多次收受聂仲根的贿赂，日前被海南省纪委“双开”，案件移送司法机关。
前几年，随着海南地价一涨再涨，房地产开发成为“香饽饽”。聂仲根的公司在设立之初，就存在法人机构不健全、运营机制和规范管理制度不成熟等情况，导致公司在后期经营时资金和人员管理混乱。“员工挪用公司资金动辄近百万元，多名员工利用公司融资平台诈骗圈钱。”王侦侦说。
事实上，海南实施购房“网签”，其主要目的是为了防止开发商捂盘惜售，避免一房二卖。然而，记者调查发现，绝大部分房企在对房屋的实际销售过程中，普遍采取的办法就是集中网签，前期先跟购房者签订纸质合同。不及时网签、诱导欺骗消费者等系列不规范的市场行为存在已久。一些购房者对记者说，对于购房网签“一头雾水”，开发商为何推迟网签和不进行房屋预售登记也毫不知情。
新华社记者 傅勇涛 马超
(据新华社海口2月23日电)
多部门监管职能何以成一纸空文
如何加强商品房预售合同备案登记管理，避免多部门的监管职能成为一纸空文？
“加强房地产预售商品房的管理监督力度是根治‘一房多卖’的首要措施。”海南大学法学院教授童伟华表示，住建部门要提高商品房预售许可门槛，严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记，切实将资质偏差、借钱圈地的房地产企业挡在门外。海南川海律师事务所主任赵建平律师说，参与项目审批的部门，都应该建立全过程管理、责任倒查、终身负责的机制，使项目投诉和案件处理与职能部门绩效考核挂钩，弥补政府管理部门的缺位和失措，避免市场上“黑心房”大行其道。
购房者在购房前也应做足功课。记者采访发现，大部分购房者轻易相信开发商“预售房屋不能办理预售登记备案手续”，购房后很少上网查验备案手续。
本文来源：文汇报
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王晓易_NE0011
