瑞房整合提速引外援

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重新回到一线的瑞安房地产（以下简称“瑞房”）主席罗康瑞又成为舆论关注的焦点。2013年底，罗康瑞宣布中国新天地将引入重要合作伙伴——全球最大资产管理公司之一Brookfield 7.5亿美元注资，加快了中国新天地的上市步伐和资产的周转。

“复出”的这一年多时间，罗康瑞大幅改变公司的经营策略：重新组建中国新天地并计划于2015年上市、引入战略投资者、加快商业地产投资发展步伐、走出上海进军其他重点城市等，这一系列措施旨在加快瑞房的发展速度，构建一个可持续的发展架构。

“其实我没有宣布过退休。但是我觉得一家公司要是太依赖一个人，这是不太健康的。还有我也不希望公司在我退休之后，业务做得不好。尤其是现在的经营环境，市场变化很快，还是我自己再多辛苦几年。”罗康瑞在接受中国房地产报记者专访时坦言。

按照他的规划，分拆后的中国新天地的收入来源将分为三部分：一是通过持有核心资产，取得租金；二是通过管理物业，收取管理费用；三是通过资产的买卖，获得增值部分的收益。

减法：分拆上市

罗康瑞是在重新规划一个可持续的瑞安房地产，瑞安系未来会走向何方，作为战略的制定者，罗康瑞如何看待未来商业地产的发展，中国新天地现有的模式能否可持续，瑞安系是否有清晰的商业模式等问题，是目前罗康瑞需要解决的问题。

分拆“瘦身”

“除了资金方面的考虑，还看重对方在商业地产领域丰富的运营管理经验。这是目前中国新天地最需要的。”罗康瑞表示。

2012年年初，罗康瑞宣布，瑞安房地产正计划分拆旗下的商业物业业务至新的子公司——“中国新天地”，并将其安排在香港联合交易所上市。

按照罗康瑞勾勒的蓝图，分拆后的中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业，瑞安房地产则专注于地产开发业务。

“中国新天地分拆上市，融资只是其中一部分原因。还有一点很重要，瑞安房地产作为一个开发商，它主要的注意力是放在开发的工作，过去几年我们开发速度很慢，主要是因为一方面要做开发的工作，另外一方面整个商业地产建成之后你要去经营，这些都需要很多人力、物力，也不一定能够集中去做好，所以现在分开两个团队后，大家都很专心、专一地去做好这个事情，瑞安房地产只是做开发，商业地产经营管理交给中国新天地，这样效率就高了。”罗康瑞在接受采访时表示。

中国新天地行政总裁黄勤道也告诉中国房地产报记者，中国新天地成立以来从四方面进行了思考。一是整个团队组建；二是资产组合；三是制定上市的计划和未来发展规划，重点在于如何提高资产的增值能力和水平；四是关注未来的增长和业务的发展。

过去5年，受制于动迁和商业地产运营效率问题，瑞安房地产一直处于负债率高企和资产增值速度缓慢，也因此导致整个瑞安房地产集团的发展速度下降。2013年11月，瑞安房地产宣布融资百亿资金，解决了这个老大难的问题。

业内人士认为，罗康瑞是在重新规划一个可持续的瑞安房地产，瑞安系未来会走向何方，作为战略的制定者，罗康瑞如何看待未来商业地产的发展，中国新天地现有的模式能否可持续，瑞安系是否有清晰的商业模式等问题，是目前罗康瑞需要解决的问题。

“分拆之后，瑞安房地产将作为开发商，业务集中在拿地和扩张；中国新天地则将集中在管理和经营商业物业上。分拆新天地项目，是为了最大限度地提高其优质商业资产的盈利潜力。”罗康瑞告诉中国房地产报记者。“过去因为没有放太多重点在租务方面，租金的收入其实还是有很多增长空间的，我们希望在上市之前，能将这些安排好，上市的时候，价值就会更高一点”。

目的：提高周转率

“通过我们的研究，发现内地房企的周转率都很惊人，今后，瑞房只做开发商，对于周转率就再没有借口了。”罗康瑞笑言。希望瑞房是一个纯开发商，而把旗下的这些商业物业转过来给中国新天地。作为一个开发商，需要加快开发的步伐。“现在我特意把瑞房与中国新天地分开管理，两边都可以主力去做自己应该做的事情。”“中国新天地的发展模式不能照搬，需要跨越式发展，创新商业模式，要全面提速。”罗康瑞告诉中国房地产报记者。

这是对于瑞房和中国新天地业务划分的首次回应，实际上，对于分拆中国新天地后，外界有一个观点，认为瑞安房地产的重心在中国新天地上，对于未来瑞房和中国新天地分别扮演的角色也一直在被外界所关注。

罗康瑞解释称，不是说瑞安房地产不重要，也是十分重要的一个环节。如果开发不能做好，中国新天地长远的发展也会受影响。虽然现在中国新天地已经有很多很好的收租物业，但是未来要继续发展。当然也不只是看瑞房的资产，也会看外面的。

“目前来看，我们还是对自己的资产比较有信心，也比较容易去设计规划。下一步中国新天地自己营运好了，我们会做一套计划，比如我们对瑞房哪些资产有兴趣；要建一些什么，这个材料怎么做，内容是怎么样的，这些都可以早一点去探讨。”罗康瑞表示，“应该说将来两家企业还是有很大的合作空间，因为各有各的优势，各有各的条件。”鸿毅资本总裁张义鸿认为，瑞安系是专注于在城市核心地段进行物业开发，其资产保值功能更强。随着中产阶层日益壮大、高铁网络加强了区域经济融合，以及鼓励家庭消费和加快服务业发展等政策推动下，瑞房的天地项目及交通枢纽商业项目将进一步受益。

加法：整合提速

除了融资的意图，此次与Brookfield的合作，更多的考量是在加快中国新天地的发展步伐上。中国新天地这家成立还不到一年的商业地产公司之所以备受业内关注，是因为在某种程度上它与瑞安房地产能否成功转型有很大关系。

“外援”驱动力

据记者了解，自从2013年3月1日中国新天地成立以来，整个团队的工作重心在于提升资产价值和探索商业模式上，包括引进战略投资者，出售部分资产，提升运营效率等措施。

“过去几年我们放很多钱去动迁，很多商业地产开发的投入有五六年之久，但有一些优质的商业项目仍然没有看到回报。虽然我们知道这些商业项目潜力很大，但很难获得资本市场的足够认可。”罗康瑞向中国房地产报坦言。

Brookfield对中国新天地的首轮投资，主要针对中国新天地位于上海的多个项目，包括上海新天地、新天地时尚、瑞安广场、企业天地1期和2期，以及位于虹桥交通枢纽中心的旗舰项目虹桥天地。

公开资料显示，在商业地产领域，Brookfield公司在北美、欧洲及南美洲拥有很大的市场份额，持有并管理着世界最大的露天购物中心、曼哈顿最大商业物业等众多旗帜性资产。其管理的商业地产资产超过1000亿美元。

罗康瑞告诉中国房地产报记者，双方合作之后，目前正在全国范围内对中国新天地进行调研，包括中国新天地本身要做哪些调整。“Brookfield带头做了一个很专业的调研，我很感兴趣，希望这些能给到我们一些启示，到底下一步应该怎么走。我们不只是要赚更多钱，而是希望将新天地打造得更吸引人。”“我们和Brookfield合作，可以学习他们的管理制度，他们的人才可以派过来。现在我们跟他们在谈，有两个高管要派到我们这边来，一个是营运总监，一个是财务方面的高层。我们觉得跟Brookfield合作不是考虑钱的问题，主要是经验和人才，还有制度方面。”张义鸿认为，瑞房过去开发速度太慢，跟内地开发商差太远了。

瑞安房地产正在做三年的发展规划，目前已经成立了一个组委会，计划委任两个本地员工作为执行董事，希望他们每个人都（承担一些）分工，效率高一点,具体内容不宜透入更多。

未来一定要交学费

未来，中国新天地主要是要考虑物业怎么才能产生更好的利润，靠收租当然不能一下子大幅度地实现增长。中国新天地除了自己持有这些物业之外，可能也会有一些可以销售的物业运作模式。包括在瑞房体系里面，全部商业的物业和办公楼，不一定全部是中国新天地自己持有下去。实际上，国内很多商业地产也面临比较大的问题，例如，万达、绿地、华润等，各自在快速发展过程中，都会遇到资金链、物业的管理、物业的增值等问题。

“我觉得目前很多商业地产都不太理想。尤其现在市场氛围的改变的情况下，比如商业地产面临网购的冲击，我们也在探讨这个问题，也找过阿里巴巴高层座谈过，网购一定会发展很快，但它主要是做一般的购物。我们相信网购不会将商业全部拿去，但是我们需要配合市场发展的步伐，要领先一步。”罗康瑞表示。

这也是瑞房为什么跟Brookfield合作的重要的原因之一。从目前瑞房的规划看，其未来商业地产和办公楼体量是很大的，土地储备中60%是商业地产，还有约660万平方米，其中110万平方米已建成，230万平方米在建，320万平方米规划待建。

“我们也在探讨未来的发展模式、发展速度和利润的关系。现在的税收制度，利润高，（从长期范围来看）不一定是赚多的。我们现在项目所付的税是很厉害的。而且你赚的越多，赋税也越多。我们也在参考其他商业地产商是怎么做的，他们其实有一些指引，他们自己内部会研究，这个项目不要赚到这样的程度。那么也可以帮助到我们房价不会上升太快，这个也好。”罗康瑞表示。