卓达落子“北上海” 力推新生产力造城模式

河北卓达集团（下称“卓达”）落子江苏启东市，将建设“北上海”产业新城。

近日，江苏省启东市政府与卓达签署启东卓达生态产业新城战略合作框架协议和卓达高科技绿色建筑（新材料）产业园投资协议。

至此，卓达立足新型城镇化战略，完成了其在长三角地区的产业布局。

面向上海自贸区，进军长三角，以新兴产业助推城镇化，是卓达落子“北上海”的缘由。

“启东产业新城将建成全国城镇化的标杆，使启东市成为融入上海都市经济圈的北上海新都市。”卓达总裁杨卓舒在接受中国房地产报记者采访时表示，启东卓达生态产业新城项目将以“三产联动”方式，通过土地综合整治、宅基地流转、沿江沿海滩涂整理等方式，在项目区内进行基础设施建设，引入城市高端服务业，建设集旅游休闲、康疗养生、文化创意、高端教育、绿色低碳等多产业于一体的国际生态产业新城。

对于卓达的“北上海”产业新城规划，亿翰智库房企研究中心常务副主任张化东认为，若仅仅依靠卓达的新型材料产业，单一产业将很难做大。

“因为产业培育并非一朝一夕的事情。而产业新城的开发往往也需要10~20年的时间，既要借力于中心城市的产业和人口转移，又要有可靠的融资渠道、长期的规划和招商能力，以上各个条件兼备，才能给当地带来产业与就业。”张化东解释道。

融入上海的机遇

“三产联动”，在中心城市周边建设产业新城，是近年来卓达屡试不爽的扩张路径。

何谓“三产联动”？一产即现代农业，二产为卓达新型材料基地，三产为房地产开发及新城建设。卓达在开发过程中首先启动的是新型材料基地，即把当地的农业人口转变为工业人口，腾出土地以推动房地产开发，进而实现现代农业引入及产业新城开发。

此次落子启东“北上海”项目，是卓达产业造城模式的又一次尝试。

近年来，凭借“三产联动”模式，卓达已在全国签下多个产业新城项目。

作为卓达2014年项目建设的重要内容，除了“北上海”产业新城之外，邯郸、哈尔滨、济南、潍坊、武汉、南京、唐山、庐山、黄山等多地的多个新材料产业园也均已相继签约，即将动工兴建。

按照项目总体规划，启东卓达生态产业新城将重点打造绿色高效农业、高科技新材料产业园区、外包服务中心、养老养生、健康医疗、奥特莱斯购物公园、国际教育、创意产业以及休闲享乐产业等产业集群，届时将为启东市经济和社会发展打造新引擎，将该项目建成长三角乃至全国新型城镇化建设的示范区，使启东市成为融入上海都市经济圈的“北上海”新都市。

江苏省启东市位于长江入海口，与上海自由贸易区隔江相望。启东卓达生态产业新城地处启东半岛滨江、临海区域，通过长江大桥和江底隧道与上海紧密相连，7分钟即可抵达上海崇明岛，1小时即可抵达位于外高桥的上海自由贸易区。

随着崇启大桥的开通和沪启之间对接领域的不断拓展，主动融入上海已成为启东全市上下的共识。目前，启东确立了“领跑沿海、融入上海、包容四海”的“十二五”战略定位。

所谓融入上海，就是充分发挥地处上海一小时都市圈的优势，全方位推进与上海的经济、文化、技术、人才等领域的互动交流。进一步依托上海、服务上海，通过借力发展、错位发展，促进现代城镇与国际都市互动发展。

对于与卓达签约“北上海”产业新城项目，启东市委书记徐锋告诉中国房地产报记者，启东具有优越的区位优势、资源优势和产业优势。

近年来，启东积极抢抓长三角一体化发展和江苏沿海开发两大国家战略叠加的历史机遇，如今又承接上海自贸区的辐射和聚集效应，发展潜力倍增。“希望双方进一步加强交流，在更多的领域展开合作。”

“三产联动”引博弈

对于卓达近年来实施的“三产联动”、产业新城扩张战略，赞赏者有之，担忧者亦有之。

业内赞赏一方认为，卓达的发展思路是，利用城镇化机遇，先在中心城市的周边低价拿地，滚动开发，逐步做大产业新城项目。这样一来，预期未来经济发展、配套成熟、地价上涨之时，该公司将会占据一个有利的战略位置。

而质疑一方则认为，与单一房地产项目相比，产业新城的开发周期较长，资金需求量大，而卓达作为一家并未上市的民营企业，开发多个产业新城的巨额资金从何而来？

针对以上质疑，卓达相关负责人曾公开表示，公司将以自有资金，以联合国内国际战略合作伙伴、产业联盟的方式，分期分批投入产业新城建设所需资金。

据卓达某不愿具名的投融资负责人介绍，卓达产业新城项目的融资方式分为私募股权融资、第三方融资、土地抵押贷款和授信贷款等。

据公开资料显示，卓达乐安产业新城未来10年内的投资将超过1000亿元，山东蓝岛新型材料科技产业园项目的总投资额为46亿元，沈阳沙河产业新城的总投资将达1000亿元以上，重庆江津项目总投资约800亿元。仅这4个项目的资金需求量就接近3000亿元，而根据卓达官网的数据，该公司的总资产为500多亿元，净资产为420亿元。

而对于启东卓达生态产业新城的建设所需资金及年度开发计划，卓达方面目前尚未对外公布相关细节。

但不可否认的是，在城镇化推进、经济转型的大背景下，卓达的“三产联动”、新生产力造城模式，却与地方政府的经济发展思路不谋而合。

对此，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究员刘云中告诉中国房地产报记者，以“三产联动”方式推动城镇化建设，要谨防产业发展不起来而沦为简单房地产开发的局面。同时，巨额资金投入所带来的风险，也应引起企业和相关部门的共同重视。