大智慧阿思达克通讯社2月18日讯，养老地产将成为未来地产行业的发展重点，而融资问题成为制约其发展的主要因素。多位信托业内人士向大智慧通讯社表示，灵活的信托制度可为养老地产融资难题带来解决办法，而转型中的信托业正在养老产业链中发掘更多商机。
在业内看来，相较于一般的房地产开发企业，养老地产开发企业的融资问题更为严重。
“养老地产的资金需求量大，而项目的资金自平衡能力又较差，不能通过项目销售解决资金问题，此外，养老项目，尤其是在国家划拨土地时，非营利性养老设施或者不能做抵押、或者抵押率低，无法通过房地产开发企业常用的资产抵押解决资金问题。”一位投行经理向大智慧通讯社指出。
在该投行经理看来，需求的加重、供给的减少，使养老地产的融资问题凸显，传统的间接融资方式并不能完全满足养老地产的融资需求，创新才是解决养老地产项目融资问题的根本出路，而信托，由于制度的灵活性，可在养老地产领域发挥作用。
信托业内也认为，灵活的信托制度为养老地产融资带来了解决办法。一家大型信托公司研究员对大智慧通讯社表示，信托在养老地产开发过程中的融资能发挥较大作用。他指出，信托在融资中有几个特点：一是融资介入时点早，二是资金额度大，三是时间期限长，四是融资方式灵活，这些特点都有助于其在养老地产开发中发挥作用。
“信托产品的灵活性，可帮助养老地产项目解决融资问题。”中信信托相关人士告诉大智慧通讯社。据了解，信托公司能够整合运用几乎所有的金融工具，信托资金的运用范围横跨货币市场、资本市场、实业领域，投资方式涵盖债权、股权和二者之间的“夹层”以及各类资产的收益权。
目前信托在养老地产融资中的作用主要有两种：一是充当间接融资的中间平台或通道，通过单一信托计划，如理财产品等形式，让银行资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目；二是成立各种SPV(特殊目的公司)，以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、经营费用等。
公开资料显示，中信信托、中铁信托、中融信托、华宝信托、上海国际信托等信托公司均发行了养老信托产品。证券市场上，安信信托(600816.SH)、陕国投A(000563.SZ)、爱建股份(600643.SH)，及控股中融信托的经纬纺机(000666.SZ)、控股中航信托的中航投资(600705.SH)，是养老地产信托相关概念股。
而作为信托业大佬，中信信托主动入场养老产业，意在挖掘产业链中包括融资、消费等在内的更多机会，成为继保险机构后进军养老产业的又一类金融机构。
去年11月，中信信托表示，将推出总额数百亿、首期数十亿元人民币的健康产业基金，用于云南昆明"嘉丽泽国际健康岛"等健康、医疗和养老项目。此后，中信信托又推出消费信托，对接“嘉丽泽国际健康岛”旅游度假等相关服务。
资深信托业内人士指出，目前信托公司大概有4种模式可以为养老地产开发商提供专业的金融服务：
一是，提供资金支持，利用资金信托的方式，从社会上募集闲置资金投资于养老地产；
二是，养老地产开发企业必须考虑平衡现金流的问题，信托公司可采用购买或者实现证券化的方式，提供持有期的养老地产的资金支持。另外，呼唤已久的REITs的出现，将是最好的金融产品；
第三，养老地产信托加保险，三方合作，将提供更强大的资金支持；
第四，养老地产最怕土地价格的高企，为有效降低养老地产的成本，最好的方法就是通过土地信托减少土地成本。
发稿：缪媛娴/古美仪 审校：丁亮
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本文来源：大智慧财经
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