大智慧阿思达克通讯社2月18日讯，2014年伊始，养老产业市场热闹非凡：政府各部门频频加码养老产业政策，多家上市公司高调宣布进军养老地产，多家机构撰文为“养老”擂鼓呐喊。
在消息面的不断刺激之下，资本市场养老地产股表现鹤立鸡群。不过，在习惯于“讲故事”的A股市场上，养老地产概念究竟成色几何值得深究。
对于目前中国人口结构，逐渐进入老龄化快速发展阶段，养老地产的市场空间不言而喻。而其发展之路也是注定坎坷。除了被质疑以“养老地产”的名义圈地卖楼，还受双重因素制约：土地、财政和金融等方面具体政策的明显不足是制约其发展的核心外因；盈利模式不明确以及综合配套难以成型是制约其发展的的核心内因。
**养老地产空间可观，多家房企追逐**
目前，中国已进入人口老龄化快速发展阶段，有关数据显示，2012年底60周岁以上老年人口已达1.94亿人，预计到2025年将突破3亿人。
按照90/07/03模式，老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，养老地产面临的3%的机构养老人群。
同策咨询研究提供的最新数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。因此，养老地产的市场空间十分可观。
大智慧通讯社注意到，最早对养老地产感兴趣的是保险公司，2010年前后，另一支大军也加入了养老地产行业。它们很多是刚从旅游地产热中铩羽而归的地产公司。
按照不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，其中既有保利地产（600048.SH）、万科（000002.SZ/200002.SZ）这样的巨头，但整体参与者实力，仍参差不齐。而在近期，云南城投（600239.SH）、中茵股份（600745.SH）也高调宣布进军养老地产，且资本市场反应热烈，两股股价都有不俗的表现。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014-2016年将会是中国养老地产重要发展时机，在市场机会与房企转型的推动下，预计2014-2016年将成为中国养老地产的“爆发期”。
克而瑞城市运营事业部项目总监岳军认为，2014年，中国养老产业在多方力量共同推动之下，将真正成为“朝阳产业”，养老产业发展趋势已经逐步展现。
**养老地产模式之困**
房地产相关研究报告显示，养老地产目前的商业模式包括销售模式、租赁模式以及会员卡模式。选择哪种模式取决于目标客户及其服务需求、资金回报期限要求等。
销售模式，即在住宅项目中开发一栋老年公寓，配套老年疗养中心，或者配置几家老年服务机构。这种模式适合带有老年人的家庭客户与活跃健康长者。
租赁模式，面对的受众一般是具有高收入、高学历、比较活跃的特点，比较能接受专业服务，支付能力与意愿也高于平均水平的客户。从资产配置角度来看，租赁模式的养老地产适合资产管理机构、保险机构等寻求长期资产配置的投资者。
目前的会员制模式实际上是给予入住或者购买老年住宅客户享受专有服务、价格折扣、异地度假的权利，因客户对象不同，会员权益也大相径庭。
**养老地产的现状**
目前，国内已有不少养老地产项目开售甚至竣工入住。除了万科幸福汇、保利地产西塘越，远洋地产（03377.HK）与美国养老运营商合作的椿萱茂·凯健亦于2013年下半年投入试营业。
大智慧通讯社通过对现有各养老地产项目了解后发现，目前养老地产的盈利模式仍是各开发商未突破的瓶颈，盈利难题导致不少开发商停留在“卖养老房子”的阶段，养老所需的家政、餐饮、娱乐、休闲、康复、医疗、陪护等一条龙服务却仍未发展起来；各有意开发养老地产的房企也严谨慎重，大多仍停留在探索阶段。
例如，万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比仅11.9%。
而作为保利地产开启养老模式的打头阵项目－－保利西塘越，虽规划有9000平方米的国际化理疗中心，内设专业护理团队，旨在为上海的业主们提供优质的养生、养老服务，但其项目毫不隐晦地打出“上海南首席度假养生投资产品”的旗号，吸引外来投资客。
**受政策落后制约**
由于目前养老地产投资模式给开发商带来的资金和经营压力均较大，同时又受到土地政策的限制。因此，要推进养老地产发展，政策优惠必不可少。除金融优惠政策外，还应结合养老地产的特点，出台相关土地供应政策及规范措施。
新一届政府执政以来，对养老产业较为重视，近期政策也密集出台。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，目标到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。
2014年1月6日，民政部、国家发改委下发《关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知》，在全国开展养老服务业综合改革试点工作。《通知》提出要拓宽民间资本参与渠道，同时还明确试点地区重点扶持发展养老服务龙头企业。
中国政府网2月12日晚间发布新闻，民政部、国家标准化管理委员会、商务部、国家质检总局、全国老龄办等五部门联合出台指导意见，要求各地进一步加强养老服务标准化建设，加紧制定完善养老服务标准，健全市场规范，促进养老服务业标准化、规范化发展。
但是，上述政策只是纲领性指导方针，并未出台具体关于土地、财政和金融等方面的改革办法，因此，养老地产并不能得到相关政策的“保驾护航”，仍然需要面对不小的开发风险。
就土地政策而言，公开资料显示，现行土地政策就是两类，第一类是招拍挂，企业获得这类土地后如果用以建养老地产，成本将非常高，显然难以持续满足日益庞大的老年人需求，也很难被市场接受。第二类是划拨，主要是政府部门给予扶持的养老院。如果企业和政府合作，想用划拨土地建设养老地产，则会面临土地开发融资受限，如土地不能抵押。
除土地政策外，财政政策准备也不充分。比如一些地方政府尽管对养老床位建设进行财政补贴，但设置门槛很高，如养老院入住率达到50%以上才有补贴。
金融政策的支持也不足。养老地产比一般商品房的建筑、配套服务设备成本更高，企业可能在相当长时间内无法回笼资金，加上其盈利模式不清晰，银行并不愿意贷款。
此外，配套养老服务、观念及财富积累等不足，这些准备不充分也对养老地产产业的发展造成了制约。
**受盈利模式、综合配套制约**
中原地产资深地产评论员宋会雍指出，现有的多数养老地产项目产品本身做得还可以，但在为老年人提供的医疗、陪护等服务方面，实际情况强差人意。其表示，由于不少养老地产项目投资性高于自住性，项目销售情况看起来不错，但入住率较低，导致开发商原本为入住者设置经营的服务设施很难盈利。
国泰君安一份近期的研报指出，养老地产专业性要求较高，目前盈利模式仍有待清晰，且现存的各种盈利模式都有一定的问题。比如上海亲和源老年公寓以会员制为主，为现金回流带来一定压力；东方太阳城出售为主则后续服务较弱等。
大智慧通讯社了解到，经营模式成为各涉足养老地产房企当前最大的难题，各房企均在探讨和摸索，在开发养老地产项目上也是抱着慎重谨慎的态度。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，开发商以地产的模式去单纯开发一个养老床位要30万元到40万元，如果不做医疗等配建设施，开发成本相比慈善机构或政府而言比较高。
某券商研究员表示，并不看好房企养老地产今后的发展，若是将项目单纯作为商品房出售，那只是以“养老地产”的名义卖楼；若房企将养老地产项目以持有型物业经营，则经营成本特别是土地成本太大，目前大部分房企资金及运营经验尚不成熟，这些对开发商而言都是一个很大的考验。
一位业内人士表示，目前的养老地产大都只是开发商为获取优惠拿地、险资进军不动产、地方政府获取财政补给的方式。
**养老地产概念股解析**
虽然养老地产还面临诸多问题，但资本市场对其青睐的程度丝毫不减。中茵股份（600745.SH）在宣布进军养老地产之后两个交易日大涨逾16%，运盛实业（600767.SH）在宣布进军养老地产和手游之后近期涨幅逾50%。此外，涉足养老地产的凤凰股份（600716.SH）、天宸股份（600620.SH）、世联行（002285）、上实发展（600748.SH）等近期涨势也颇为不俗。以下为上述公司养老地产概念的切入点。
天宸股份（600620.SH）：曾经的养老概念第一股，实际从未涉足
公司2010年与临安碧雪湖农庄有限公司签订了《项目合作意向书》，意向合作在临安钱王铺开发老年公寓以及配套项目，当时被誉为养老概念第一股。但公司证券部周一向大智慧通讯社证实，公司2010年对上述项目进行了考察后没有看中，因此没有投资；公司目前也未有其他养老地产项目。
世联行（002285.SZ）：仍在摸索盈利模式，帮开发商、政府引进经验
世联行于2013年8月19日与台湾恒安照护集团签署战略合作协议，双方将加强在养老服务领域的合作，探索并实践符合中国市场特点的创新型养老运作模式。董秘袁鸿昌在接受大智慧通讯社专访时曾透露，公司初涉“养老地产”业务，但仍在摸索盈利模式，目前仅为开发商及有需要的政府部门提供前期咨询服务。
世联地产董事长陈劲松曾表示，世联将向恒安照护学习养老建筑和设施的前期设计顾问以及后期的照护、人员培训等内容，并以此引导国内开发商开发此类项目。其还表示，世联旗下的一些物业服务公司未来也或将引入恒安照护的养老护理服务。目前来看，后者仍未得以实现。
运盛实业（600767.SH）：收购上海国际医学中心，计划3月底开业
运盛实业2013年12月5日发布的重大资产重组预案，公司通过收购九胜投资，间接成为上海国际医学中心的第一大股东。运盛实业高管曾向媒体公开表示，若九胜投资收购医学中心股权及本次资产重组顺利完成，运盛实业未来可通过医学中心项目向高端医疗服务领域进行拓展，尤其是藉此进军养老健康地产，实现公司华丽转身，开拓公司未来地产业务种类和盈利模式。
据了解，上海国际医学中心是一所包含三甲医院、健康体检、高端养老等综合型国际医院，是第一家由新医改催生的国际综合性非公立医院，也是卫生部和上海市的重点项目，主攻高端医疗市场。公开信息显示，上海国际医学中心将于3月28日开业。
中茵股份（600745.SH）：对养老地产的重视程度较高
中茵股份日前公告，其与上海交大医学院苏州九龙医院签约，拟共同打造国内领先的养生休闲养老产业模式。双方首个合作项目将选址于太湖风景区内，未来拟将该模式复制到三亚、上海、丹东、西双版纳等中国特色城市中去，打造有特色的迁徙式养生休闲养老产业链。公司董秘吴年友2月12日对大智慧通讯社表示，公司对养老地产的重视程度要高于此前的多元化尝试，如果效果明显，未来或提上战略高度。
中茵股份2月12日开盘后立即一字涨停，养老概念对股价的效果立竿见影。
云南城投（600239.SH）：青城山项目确定定位为养生养老地产项目
云南城投日前公告，拟收购成都民生喜神投资有限公司28%股权，收购完成后，将持有民生喜神48%股权，成为其第一大股东，具有项目操盘权，为公司推行发展养生养老产业奠定基础。董秘办人士2月14日向大智慧通讯社表示，民生喜神旗下的成都青城山项目目前确定定位为养生养老地产项目，这是公司在该领域的首次尝试，同时也面临一定挑战。
上实发展（600748.SH）：崇明地块有一部分用于养老产业
据大智慧通讯社了解，上海实业集团手中最大的待开发土地资产－－崇明东滩86平方公里土地，上实发展将最终参与到地块的开发中。上实集团一位内部知情人士周一透露，该地块将有一部分用于养老产业的建设。但目前对于养老产业的具体占比还无法确定。
华业地产：投资设立养老子公司
近期，华业地产公告表示，公司拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。华业地产表示，此次投资设立养老子公司，有利于进一步推动多元化战略，从公司经营的角度考虑，可为公司将来在养老产业进一步深化布局打下基础。
凤凰股份（600716.SZ）：尚在筹备研究，未有具体项
公司2013年10月22日公告表示，决定投资5亿元成立专业的养老产业公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。公司证券部人士2月14日向大智慧通讯社表示，公司的养老地产业务现仍处于筹备状态，具体的细节问题，如盈利模式、区域选择等，目前还在研究当中。
首创股份（600008.SH）：养老概念股，一场美丽的误会
近期，由于养老地产概念股受市场资金追捧，多家媒体争先报道概念股。其中，首创股份占有一席之位。但大智慧F10终端显示，首创股份所属行业为水的生产和供应业。大智慧通讯社周一特意向公司求证，公司董秘办表示，公司并无与养老概念相关的业务，也无相关的新业务计划，否定了公司的概念股身份。
大智慧通讯社了解到，实为首创股份母公司首创集团，则有相关项目。首创集团与河北建设集团共同开发建设的河北廊坊香河养老产业，项目计划投资约70亿元。 首创集团房地产平台首创置业（02868.HK）亦向媒体公开表示过，养老地产是新兴的产业方向，仍处于探索阶段，业务也不是很成熟，因此并没有放到上市 公司的资产当中。
万科（000002.SZ/200002.SZ）：养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。
万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比仅11.9%。在杭州良渚文化村试点的高端养老地产随园嘉树近日首度售罄。一群40岁左右的少壮派成为这个项目的主要消费人群，他们在为自己10年后的养老提前买单
发稿：杨涛/李妍楠/何巨骉 审校：肖云祥/田新杰
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本文来源：大智慧财经
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