万通砚湖小镇陷入无主僵局 轻资产运作模式尴尬

2014年2月12日，安徽省宿州市拂晓大道与汴阳三路交会处，200多亩土地上嫩绿的小麦闪动在初春的光景中，它的周边正在进行着大建设，规划馆、体育馆、希尔顿五星级酒店一一拔地而起。

实际上，按照规划，这里应是万通集团董事局主席冯仑计划开发的文化园·万通砚湖小镇项目。然而，自签订合作计划起至今，两年多过去，这里仍是一块空地。

2011年10月17日，冯仑与宿州市政府签订开发协议，计划用6～8年时间将这里建成黄海地区最大的文化旅游项目。

中国房地产报独家获悉，在这一项目上，冯仑依然采用了“导演+制片”的轻资产运作模式。协议签署后，冯仑基本没有参与该项目开发，全权交给了时任上海中凯房地产开发管理有限公司董事长的王谦运作。曾经与王谦有过合作的巢湖力达置业有限公司董事长吕礼富对该项目也颇感兴趣，王、吕二人一拍即合，成为项目的实际出资人，并一起成立了上海锐璨实业有限公司。宿州砚湖小镇项目公司宿州锐通置业有限公司（以下简称“宿州锐通”）便是万通与锐璨的合体。

据中国房地产报记者调查了解，宿州锐通曾经寄望华润旗下文化地标公司接盘万通砚湖小镇，后者曾在2013年9月发布公告，称“文化地标作为买方，王谦作为卖方，双方同意收购王谦于徐州目标公司及宿州目标公司持有权益”，但最终未成行。目前，宿州锐通已人去楼空。

对于万通砚湖小镇为何搁浅，中国房地产报记者电话联系了王谦及其助理甘小兵，对方均婉拒采访。记者就此事又与冯仑联系，对方称不想做任何回应。

2月12日，宿州市政府宣传部一副部长向中国房地产报记者透露，2013年11月，在与冯仑签订合作协议两年后，宿州市政府与宿州锐通解除了合作协议，已经出让的206亩土地也予以收回。

一个引来万通、华润等大型开发企业的市重点文化项目，为何陷入无主的僵局？其又将如何复盘？

一场失败的“婚姻”

冯仑常将商业合作关系比作“婚姻”，而这场酝酿了两年的婚姻终以失败结尾。虽然冯仑几乎没有实际参与过这一项目，但王谦却倾注了不少感情，是后来发生的几次意外状况让事情陷入了僵局。

王谦自身并没有开发文化旅游地产项目的经验，身为美籍华人的王谦2003年才回到国内进行房地产开发，多是通过与中凯房地产有限公司进行合作，开发的项目均为二三线城市的住宅项目。

对于这一项目，宿州市政府有极高的期待，计划可以把宿州的奇石、马戏、书画等文化资源优势挖掘出来，并建成集文化、旅游、商贸等于一体的黄海地区最大的文化旅游项目。

从2011年10月17日冯仑、王谦等与宿州市政府签约到2012年12月28日项目正式奠基，一年多时间，王谦一直在寻找不同的机构进行项目规划，先后请来了宁波、北京、上海及来自美国的多家规划设计院，几经易稿，基本达到了宿州市政府的要求。几次设计规划花去了不少资金。据上述宣传部副部长透露，在后来宿州锐通向政府开具的费用明细表中，这一项花去了近8000万元。就这样，项目还未动工，一年已经过去。

2012年12月28日，宿州文化园·万通砚湖小镇项目正式奠基，“这时已经是年底，也已经开始有冰冻，不利于施工，我们要求他们在来年开春必须开工。”上述宣传部副部长称。

然而，到了2013年，事情又有了新状况，出资人之一的吕礼富坚决要退出这个项目。

“原因是政府担忧开发商跑路，加强了监管。”据上述宣传部副部长透露，宿州市政府当时对这一项目的开发要求较严，必须将文化园项目建成70%左右才能进行住宅项目的建设，而仅文化园项目的投资总额约在10亿元左右；并且，为了防止宿州锐通拿土地证进行融资后卷钱而走，对于宿州锐通已经拿到的206亩土地，政府并没有发放土地证。经过一番仔细核算，吕礼富发现这个项目没钱可赚，坚决退出。

困难并不止这些，时任宿州市委书记的李宏鸣当时提出，要将这个项目做成“三化同步”的全国样板工程，即在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，这引起了中央政府的关注，同时也提出了新的要求，随着用地政策的收紧，该项目原规划的2540亩用地在上级政府看来存在严重浪费，要求缩减到300亩。

宿州市政府也针对文化园项目的规模在全国进行了考察，“我们多次去外地考察发现，目前国内没有一家这么大规模的成功的文化项目，既不符合实际，也不符合国家土地政策。”上述宣传部副部长向中国房地产报记者表示。后经与上级协商，最终确定该项目的规模为800亩。

投入巨大精力和财力的规划设计作废，合作伙伴退出，王谦面临着资金、经验和耐心的多重考验。开工也迟迟没有着落。

“工程这么久没有开工，市委市政府的领导和社会公众都有一些反响，我们多次催促，仍然不能开工。”迫于无奈，2013年11月，宿州市政府同王谦、吕礼富开始了重新谈判。“我们当时给出了3个方案，一是继续开发，政府可以帮助企业融资；二是，暂时不做这个项目，我们欢迎他们在宿州进行其他的住宅项目开发；三是放弃任何形式的开发。”王谦最终选择了放弃，冯仑与宿州市政府签订的合作协议解除，206亩土地出让合同也宣布作废。就这样，经过两年的酝酿，双方正式分手。

万通“导演+制片”模式尴尬

“我们开始觉得冯仑的万通地产是上市公司，当时在全国排名很靠前，冯仑又有中央党校的背景，是地产领域的公众人物，王谦是美籍华人，当时说能够进行境外融资，后又有第三方吕礼富愿意出资，我们都觉得这会是一个很好的事情，这个项目肯定能做成。”上述宣传部副部长回忆着政府当时的想法。

然而，最让宿州市政府信任的冯仑却在最初的签约仪式之后再也没有出现，直到最后双方解除协议，冯仑依然没有出现。因为当时的合作协议是冯仑与宿州市政府签署的，在2013年11月的最后一次商谈上，宿州市要求与冯仑当面商谈，王谦以冯仑并没有出资为由婉言回绝。合作协议解除后，宿州市政府向冯仑发函告知，冯仑均没有回应。

中国房地产报记者通过查阅万通地产2011年及2012年报表，均没有发现有对该项目的出资。王谦助理甘小兵也证实，在这个项目上，冯仑只是进行了品牌输出。

这是万通典型的“导演+制片”的轻资产运作模式。

冯仑曾这样解释其独特的房地产商业模式，“一块地，5个人做有5种投资回报率，给最有运营能力的人做，这个人拿走很多钱，可留给投资者的也多。万通地产一直致力于成为中国的‘制片＋导演’的房地产公司，在这个过程中，土地变得越来越不重要，房地产的商业模式演进到靠能力、靠品牌来挣钱。”中国房地产报在1月17日报道的三亚奥林匹克湾项目便是万通轻资产模式的样本，故事与宿州砚湖小镇有很多相似情节，并都以失败告终。万通地产进军台湾的“万通台北2011”项目同样采用了轻资产模式，销售业绩差强人意。

对于万通的“轻资产”模式，西南证券股份有限公司研究员肖剑认为，目前来看，这一提法在舆论上的影响力比较大，但是对于地产行业的影响力就稍显微弱。“其实，更多的是一种概念性质，理念比较先进，实质效果还是需要长时间的考验。”2014年2月13日，冯仑在某论坛上直言“地产商并没有钱，是穷人，是手艺人。”然而分析人士指出，一个项目需要做成，仅靠一个品牌和概念远远不够。

虚位以待

以奇石为特色的文化旅游景区在国内并非没有成功案例。大地风景国际咨询集团合伙人盛永利称，位于山东费县的中华奇石城就是中国最大的观赏石基地，做得很成功。

据了解，该项目总投资10.2亿元，控制规划面积4000亩，集旅游开发与奇石交易于一体，是全国最大的奇石交易市场，现已投资4.6亿元，未来将重点打造动物园、假山园、费县名人园等系列奇石园，恢复红云寺、泰山行宫等古建筑，增加系列游客参与项目。

目前，国内以奇石为概念打造的旅游综合体项目规模参差不齐，既有4000亩的大型项目，也有几百亩，甚至几十亩的袖珍项目。湖北省宜昌市夷陵区的奇石产业文化园、广东省清远市龙湖奇石文化产业园、天津双桥河镇宝成奇石园等奇石文化园项目均定位为奇石观赏、文化体验、旅游休闲为一体的一站式旅游综合体和商贸交易聚集地。

盛永利称，从规模来讲，宿州市政府计划打造的800亩文化园项目是有可操作性的。

与万通的合作解除后，宿州市政府又开始了新的招商，项目所在地曾经一片荒芜，如今周边的宿州市规划馆、体育馆、云计算中心等工程正在建设中，希尔顿酒店也已经开始试营业，曾经十几万元一亩的地价也翻了10倍左右。

“我们新一届政府对这个项目仍然很重视，期待有实力的开发企业把这个项目真正做起来，但我们并不会为了招商而招商，我们希望能够真正地将宿州的奇石等文化价值挖掘出来。”上述宣传部副部长表示。