1月28日，上海滩马年春节前夕最后一场土地狂欢启幕。
经过28分钟、154轮现场鏖战，方兴地产中国有限公司（00817.HK，以下简称“方兴地产”）最终以101亿元夺下上海闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价达47609元/平方米。至此，该地块也毫无悬念地刷新了上海宅地总价地王纪录。
在2013年的销售额仅略超209亿元的方兴地产，此举被不少业内人士看做是“蛇吞象”的举动，让人对方兴地产的未来市场前景捏了一把汗。不仅在上海，在过去的一年多时间里，方兴地产在土地市场昂首阔步，光在土地投资上的花费就高达约270亿元，版图不断扩大，还动辄涉及几百亿元的一级土地开发项目，这也频频引发外界对其资金链紧绷的担忧。
然而，方兴地产方面却不乐意被扣上地王头衔，在回复时代周报记者采访时称，从单价、总价和溢价率方面，上述大宁地块在上海都排不上地王。而面对外界对于公司扩张迅猛导致资金链存疑的说法，该公司也否认称，公司资金链没有任何问题，负债率在行业中属于正常水平，相比同行业内很多大公司还要稳健一些。
“地王”制造机再下一城
位于上海内中环的大宁325街坊地块在1月28日这一天现场竞拍，起拍总价47.73亿元。这块被称为是近年来上海最优质宅地的地块，创纪录地引来144家房企领取了竞买申请书，最后参与现场竞拍的房企数达到15家，激烈程度可见一斑。
除绿地外，上海滩你能想到的房企大鳄悉数到场，包括万科与宝矿联合体、不夜城电气与上海建工联合体、远洋、中海、华润置地、融创绿城、保利、方兴、九龙仓、金地、嘉华置业、恒基、山东鲁能、世茂与合景联合体等。
政府的态度值得玩味。拍地主持人在现场提起调控：“一线城市肯定是调控的重点区域，政府也抱着调控的决心，请大家对市场不要形成误判。”他多次提醒各位竞买房企请冷静思考，还力劝大家不要“关公战秦琼”。
尽管如此，现场火拼味道明显。经过28分钟、154轮现场鏖战，方兴地产最终以101亿元夺魁，被外界称为上海住宅用地总价地王。据时代周报记者了解，其溢价率111.5%，折合楼板价约4.76万元/平方米，也远超大宁板块内较高的天祥琴苑和大宁瑞仕花园4.36万元/平方米和3.94万元/平方米的均价水平，是“面粉贵过面包”的地王典型。
“我们还没来得及举牌子，那边报价已经超过公司最高限了，”有参与现场竞拍的房企代表对时代周报记者透露称，他在开拍前就听说，方兴地产准备了100亿元而来，对这块地是势在必得。
方兴地产方面不乐意被扣上地王头衔，在回复时代周报记者采访时称，在此之前，上海成交总价最高地块为新鸿基217亿元获得的徐家汇地块；单价最高为华侨城约5.28万元/平方米吃下的苏河湾地块；溢价率最高的则是临港新城地块，高达445%。
作为上海最早的地产玩家，方兴地产在上海的项目均为商业方面，除了知名的地标金茂大厦以外，还有隔江相望的上海港国际客运中心、上海国际航运中心等，但在主城尚无住宅产品。按照方兴地产上海公司总经理助理吴文俊的说法，上述大宁地块定位为高端居住府系产品，落成后将成为中国第五座金茂府。
“方兴地产早在几年前就对该地块进行过深入调研，拿这块地也是看中了它的稀缺性与市场空白点，未来会做一些区域差异化产品，争取加快开发步伐，尽快面世，”吴文俊说。
上海地产圈人士却对此地块保持谨慎悲观态度。“尽管北京金茂府轰动一时，但是产品复制之路并不见得就能顺畅。方兴大宁地块4.76万元/平方米的楼板价，意味着未来产品的售价要在7万-10万元/平方米以上，而该地块实际上处于大宁整个居住区的外围，从未来的城市规划和区域基础现状来看，都难以支撑这样的价格水平。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者介绍。
当然，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。在薛建雄看来，方兴大宁项目，很可能重演华侨城苏河湾地王的路径。后者是轰动一时的上海单价地王项目，自去年下半年开盘以来，累计仅售出30套左右房源。像这样的高端产品，还不得不面对未来一波可能集中出现的政策风险，这预计也会给方兴带来较大的营销压力。
事实上，大宁项目并不是方兴地产在上海的第一个地王。2012年12月，方兴还曾以总计56.8亿元的竞价拿下上海海门路地块，是2012年总价地王。
以地王制造机出名的方兴地产，在2009年一举拿下北京广渠路地王之前，在业内还曾寂寂无名。但随后，方兴地产以黑马姿态在一、二线城市频频扩张，并积极投身于高端住宅和一级土地开发项目中。
快速扩张的危险游戏
时代周报记者根据公开资料粗略梳理，2012年底至今的14个月时间里，方兴地产光在土地投资上的花费就高达约270亿元，版图不断扩大，触角遍及北京、上海、杭州、宁波、南京、重庆等城市，而产品也囊括高端住宅、写字楼、酒店和旅游地产等多元化业态。
此外，随着长沙梅溪湖二期项目和青岛西海岸分别达700亿元和300亿元庞大开发计划的落定，方兴地产在一级土地开发上沉淀的资金也将越来越多。据广东业界对时代周报记者透露的消息，接下来，方兴地产还很有可能参与广州南沙区域的一级土地开发事项中。
事实上，按照公司公告的数据，截至2013年12月31日的12个月，方兴地产仅累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额共计人民币仅209.94亿元，与上述投资相差甚远。在2013年房企排名中，方兴地产这样的销售额仅达到中等水平。“小公司”却有着如此“大胃口”，方兴地产“蛇吞象”举动难免让人担忧，关键是钱从何来？在快速扩张的背后，是不是埋藏着巨大的资金隐患？
“土地成本是一笔很大的开销，而大体量周期长的项目在后续开发运营上也要沉淀不少资金，这对企业的资金实力需求会很高。”上海易居研究院研究员严跃进对时代周报记者分析，方兴地产对外留下的大多数印象还是以单打独斗的姿态进行高地价的拿地动作，风险难以分散。
“方兴地产偏向单一的住宅产品结构本身便存在风险，高端产品一旦销售不畅，资金回笼出现问题，就会导致债务急升，资金难以周转，招商、绿城、星河湾都因此受过伤。”上海有不愿具名的分析人士还对时代周报记者分析称，此外，方兴地产对一级土地开发业务是“情有独钟”，后者也对其业绩有不小回报。按照方兴地产去年年终数据核算，梅溪湖片区累计出让土地金额已约64亿元，占到方兴地产全年收成的30%多。但不可忽视的是，一级土地开发普遍牵涉环节多，开发周期长，资金沉淀量大，对企业叠加影响大。
事实上，一直以高毛利率在业内著称的方兴地产，2013年上半年的毛利率也因一级土地开发业务比重上升，毛利率由2012年同期的56%降为43%。
“方兴地产目前的资产虽有价值，但当中的土地一级开发或成为最大的绊脚石，资金投入额较大削弱了公司扩充业务至其他范畴的能力。”摩根大通在此前的研报中就指出，方兴地产业务多元化，但欠缺焦点。虽然业务组合表现良好，但公司在土地开发方面需要投入资金量过多，即使公司股本回报率由2011年的4%升至2014年预期的约10%，但其实际大部分是较高杠杆的结果。
截至目前，方兴地产2013年全年财报数据尚未出炉。方兴地产净债务由2012年底的146.8亿元增至218.5亿元，净负债率也由2012年年底的42%上升至53%；公司2013年上半年共向银行贷款317.8亿元，较2012年年底增加了12%，其中需一年内偿还的部分为72亿元，3-5年还款的部分为143.5亿元，仅融资成本就达6亿元，较2012年4.86亿元增长了24%。方兴地产在2012年从多方面吸纳资金，除了发行了两笔总计约5亿美元债券，方兴地产还引入黑石投资、华平基金和平安信托等合作伙伴。
方兴地产并不认可资金紧张这一看法，在回复时代周报记者采访时，该公司强调，公司资金链没有任何问题，负债率在行业中属于正常水平，相比同行业内很多大公司还要稳健一些。
方兴地产首席财务官江南此前对外也透露，“公司的杠杆比率在行业里是比较低的，原来是40%多，去年半年也才达到53%，公司内部2013年全年还是按照60%这样一个负债比例来控制。从资金角度来说，也没有太多融资压力，公司除了年中90多亿元的现金，另外还有200亿港元的授信额度，随时可以提款。公司长期以来跟银行界的关系比较好，在融资方面有很大的渠道。”
除此，中化集团是方兴地产的绝对控股母公司，在资金方面，包括管理、人员方面都会给方兴地产大量的支持。按照方兴地产主席何操的话，目前公司更多的是资金上跟董事会有一些沟通，希望得到他们临时或者长期的帮助。
本文来源：时代周报
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王晓易_NE0011
