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租户提前退租房东索赔43万

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长江商报消息 本报讯(记者 沈右荣 通讯员 汉法)租户提前两年退租,房东依合同索赔43万元。近日,江汉法院一审判决,租户赔偿房东34万元,理由是违约金不能过分高于实际损失。

合同约定退租可不退保证金

戴某在汉口新华西某广场有一套约160平米商铺。2010年12月,他将商铺租给某体育用品公司,租期5年,前三年月租金3万余元,后两年月租金3.37万元。

合同还约定,公司无法定或约定理由擅自提出解除合同,视为严重违约,戴某有权解除合同;公司违约导致解除合同,戴某可不退租金保证金及其他款项,公司还要支付相当于12个月租金的违约金。

戴某收了6万元租金保证金后将商铺交给该公司,该公司将商铺给其有关联的公司(简称乙公司)使用。

2012年12月底,乙公司称经营亏损,要求解除合同并撤场。去年4月,戴某将商铺租给方某,给予两个月的免租期(装修),前两年年租金32万元,后三年年租金33.68万元。

公司只想赔3个月租金

戴称,乙公司擅自退租致其商铺空置5个月,新租赁合同租金标准低于原租赁合同,戴购买商铺每月需支付贷款利息1万元。乙公司退租给其造成极大经济损失。

去年7月,戴某向法院起诉,要求不退保证金,两个公司按合同共同赔偿36.73万元等,共计43万余元。

两公司称违约属实,但是在租金过高、无法继续经营情况下才要求退租。新租赁合同租金低于原租赁合同,说明租金过高。

此外,合同约定的保证金不能与违约金同时适用。戴某后期损失不应计算,免除方某两个月租金、低于原租赁合同差额等,属于戴某经营策略。违约金只能按市场惯例赔偿相当于3个月租金。

法院砍掉9万违约金

法院审理认为,乙公司突然提前退租,应属违约,给戴某造成了经济损失。此案中,戴某损失、保证金与违约金能否同时适用、违约金过高成为争论焦点。

法院认定,商铺空租3个月导致损失租金及物业费94671元,新旧租赁合同租金差额249185元,属于可获得的预期收益,两项共计343856元。至于贷款利息,与租赁合同纠纷无关。另合同约定的支付相当于12个月租金的违约金,也不属实际损失。

合同约定,甲公司违约不退还租金保证金6万元,这一约定不违反规定。

法律虽未禁止租金保证金与违约金并用,但二者实质均为违约方承担违约责任的形式,其并用后果不应过分高于造成的损失。

依照合同,违约金和保证金共计43万元,明显高于实际损失。综合原租赁合同履行期间市场预期确有变化等因素,法院酌情认定扣除前期已支付的保证金后,还应支付的违约金为283856元。

法院一审判决,6万元保证金归戴某所有,两公司再共同支付戴某违约金283856元。

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