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年揽储190万平米 景瑞净负债率飙至172%

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随着楼市调控深入,内地房企赴港上市曾有16个月的短暂停滞,从2012年开始,随着房企业绩回暖,内地房企赴港上市闸门再度开启。2012年11月23日,旭辉控股集团在港交所挂牌。旭辉被称为“破冰者”。

此后一年多来,先后有新城控股、金轮天地、当代置业、景瑞地产、时代地产、龙光地产等一大批地产企业赴港上市。虽然在香港上市,募集的资金有限,造富故事不再,可依然有这么多房企选择折价上市。这些企业看中的是借助香港资本市场搭建海外融资平台,其成本竞争力远高于内地信托等社会资本融资。回首来看,资本市场确实是一块试金石,单纯从各家房企上市开盘后的股价表现就能够看出各自企业的发展后劲。

本报记者 刘娟 发自上海

1月9日,景瑞地产(集团)股份有限公司(01862.HK,以下简称“景瑞”)现身浙江台州,以3.26亿元摘走一块占地5.24万平方米的宅地。在去年10月底成功赴港上市后,这已是景瑞第7次出手拿地。就在两天前的杭州市场,景瑞还以20.76亿元力挫合景泰富和德信,成功接手雅戈尔退掉的昔日申花两幅地王地块,溢价率分别为10%和4%。

这些,都还仅是景瑞近期密集拿地的一个缩影。

时代周报记者按照景瑞近期公告梳理发现,2013年12月9日起至今的短短1个月,公司已投约40.6亿元新增七宗地块。在打通海外融资平台后,景瑞亟待扩张,希望从区域性中小企业向标杆企业“蝶化”转变,但至今仍未成功从资本市场发债补血。扩张钱从何来?在接受时代周报记者采访时,景瑞地产执行董事兼总裁助理许朝辉坦言,主要土地投资还是要靠销售回款来支撑。公司日前公布2013年度未经审计营运数据显示,该公司年内已签约销售额总计约为82.6亿元。

但他以年报编制期间信息敏感为由,拒绝向时代周报记者提供负债数据细节以及近期的融资计划。事实上,按照公司的招股书内容,景瑞此前的财务数据并不好看:两年多达12次信托融资;截至去年6月底,高成本的信托融资余额占借款总额近五成、净负债率高达172.9%;2010-2012年连续三年经营现金净额为负数。而如今,景瑞的财务状况有无好转,目前还依旧是个谜。

上市后恶补土储

杭州,被认作是景瑞版图中重点发展的城市。

“我们对杭州这个城市很看好。拍地之前,公司内部都对申花地块有详细的测算,最终价格在内部测算的限价下,”许朝辉对时代周报记者介绍称,公司对总体溢价程度还是很满意。而用景瑞杭州公司总经理钱琨的话来说,公司对申花这两块地志在必得。

加上在台州拿地,这些仅是景瑞近期密集拿地的一个缩影。克尔瑞在一份研报中也提到,2013年是景瑞快速扩张的一年,前9个月就已新增土储约170万平方米,年内总计新增土储约190万平方米,而此前三年,公司年均新增土地储备仅30万-50万平方米,一年新增土储是此前三年平均新增土储的5倍。在这些看得见的数据背后,景瑞还多次出现在各地土拍现场,虽最终铩羽而归,但势头迅猛,如在半个多月前的杭州萧山“地王”出让当日,景瑞就曾与九龙仓和绿城联合体、合景泰富、保利地产滨江集团等地产大鳄上演了一幕土地争夺战,举牌竞价高达350轮。九龙仓和绿城联合体最终以25.76亿元夺地,仅比景瑞最后出价高200万元,竞争激烈程度可见一斑。

“发展20年有余,景瑞至今仍然是一家聚焦于长三角的中小型房企,其发展速度显然有点偏慢,与公司同时段成立的雅居乐、碧桂园等,现都已经是全国性的标杆企业,”有景瑞知情人士对时代周报记者介绍称,景瑞错过了前一轮的扩张机会,上市后希望利用更大的平台加速扩张。

上述景瑞知情人士续称,事实上,与其他同类房企相比,景瑞土储基础也略显薄弱。以旭辉和新城为例,同样成长于长三角,这两家企业2012年11月下旬在香港上市前,土储存量分别达到616万平方米和1371万平方米。而景瑞上市招股书里的土储仅有481万平方米,公司内部也在提发展加速,要快起来。

许朝辉虽未对时代周报记者透露接下来的具体拿地投入计划,但他坦言,公司现在主要是通过快周转来实现高速成长,这是公司阶段性的核心目标。而按照景瑞总裁闫浩的意思,景瑞要做一条“快鱼”,要在行业洗牌中快速、灵活地潜游,就要不断补充土地储备,所覆盖的城市主要集中在长三角区域以及作为战略布局的重庆和天津。

景瑞内部提出高周转,目标是获取土地后3个月开工,6个月开始销售,12个月令现金流实现正数。“为实现上述目标,景瑞要购入10万-40万平方米的中规模地块,并会选择配套设施相对成熟的地域,”闫浩指出,另外,亦会推行标准化产品,使产品可复制及快速开发。

而在土地成本管控方面,该公司认为,必须在坚持广泛参与的同时理性出价。“景瑞制定的拿地目标,是要在公司所有的目标城市做到全覆盖,不漏掉任何机会,广泛参与,”景瑞常务副总裁杨铁军称,“别人可能投五块地中一块,而我们基本上是投十块地才能中一块。”

毛利率逐年下滑

不难看出,景瑞正面临着从区域性中小企业向标杆企业“蝶化”的关键时期。但眼下棘手的问题是,钱何从来?

据时代周报记者了解,景瑞上市时约10亿元的募资款,并不足以支撑景瑞庞大的扩张计划。上市后,景瑞还未从资本市场成功发债融资。许朝辉拒绝透露景瑞接下来在融资方面的打算,他称,“上市理论上是获得一张入场券,具体以后怎么做,还是要看资本市场和自身业绩。资本市场不是均匀的,不是说随时都是好时机,现在也很难做一个特别长的规划。”

对于拿地资金来源,许朝辉坦言,上市募资的10亿元,可能就是拿一两块地,对公司增长没有特别大的变化,土地投资的主要款项还是要靠销售回款来支撑。景瑞1月14日公布2013年度未经审计营运数据显示,截至2013年12月31日,该公司已签约销售额总计约为82.6亿元,较2012年同期增加逾75%。

许朝辉称,这个增长和上市是没关系的,是不考虑募集资金就能实现的,增长动力还是靠自己形成的产品线和快速周转的模式。

其实,为冲刺上市,景瑞这几年的财务数据都不好看。公司招股书内容显示,景瑞前两年多达12次信托融资,频度之高在国内房企中也很少见,其中2013年年中公司信托融资额22.34亿元,已占到同期借款总额的一半左右,所对应的年息在15%左右;2010-2012年,公司连续三年经营现金净额为负数,直到去年年中,这一数字扭亏为正为1.4亿元;公司净资产负债率自2010年的86.6%一路飙升,并在2013年6月底达到最高值,为172.9%。

克尔瑞研报称,由于景瑞土储偏向于三、四线城市,因此短期内仍将较依赖这些城市的销售。近些年来,三、四线城市的销售处于偏低的水平,一旦景瑞上市后获得的一、二线城市的项目无法立即上市,将存在一定的业绩风险。“由于净负债率较高,一旦政策收紧,影响项目去化速度,景瑞短期资金面将面临较大考验。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对时代周报记者如是分析称。

“对于中小房企来说,高额的融资费用会吞噬公司相当一块利润,而这块成本逐年摊销的同时,对利润和毛利率的吞噬是长期的,阻碍公司盈利能力的提升。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者称,而企业负债率一直处于高位,对政策风险的敏感性较高。

现实亦然。时代周报记者根据景瑞招股书内容统计,在2010-2013年6月底的三年半时间里,景瑞地产总资产从92.93亿元壮大至128.14亿元,资产规模扩张了仅约1.4倍。对应的营业收入从2010年底25.3亿元增长到2012年底的40.6亿元,仅增长1.6倍,而净利润也仅相应从3.37亿元到3.41亿元,只增长1.01倍。公司毛利率水平不断下滑,2010-2012年,景瑞毛利率分别为37.4%、31.6%、22.1%,这一数据在去年6月底进一步下降到21.4%。

但按照景瑞管理层的观念,从股东回报或者从商业模式来讲,景瑞不追求过高的利润率,只需要有一个相对比较合理的利润率水平。“还是希望从高周转着手,追求净资产回报。” 许朝辉称,具体目标为净利润率维持在大概10%的水平,对应的毛利率在不到30%,然后靠提高资产周转率,让股东回报较高。

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当代置业:缺乏土地成硬伤

发展了13年的老牌房企当代置业中国有限公司(01107.HK,以下简称“当代置业”),如今的销售额仅有43.65亿元,甚至在2013年7月上市时,当代置业的募资额仅4亿元,这被戏谑成“迷你版IPO”。缺乏土地储备是当代置业融资不力的一大硬伤,上市时223.5万平方米的土地规模,仅相当于一个二线房企一年的销售量。扩张土储已经成为当代置业上市后的第一要务。公司以1.37亿元向董事长张雷及其女儿张心雨回购北京当代摩码投资管理有限公司持有的辽宁绥中长龙房地产开发有限公司60%权益,还以总价6.85亿元获得北京市大兴区采育镇一住宅地块。

旭辉控股:2014年冲刺220亿元

旭辉控股集团有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉控股”)持续高速增长的故事正成为香港内房股中的新亮点。2012年11月份,旭辉控股选择折价上市,短期的牺牲,却为旭辉控股赢得了大发展的机遇。2013年销售累计达到153.2亿元,同比大增60.59%。在拿地方面,旭辉2013年在土地市场频频亮相,共拿下20余块优质地块,并把集团2014年的销售目标定为220亿元。

龙光地产:一线城市土储仅3%

龙光地产控股有限公司(03380.HK,以下简称“龙光地产”)终于在2013年末挤上了香港联交所挂牌上市的末班车。龙光地产拥有低成本土地优势,截至去年10月底,龙光地产在11个城市有70个项目,土地储备为1119万平方米,平均楼面价仅为1001元/平方米。但龙光低成本背后亦有布局风险,其48%的土地储备位于华南区域市场风险最大的惠州,其他剩余土地储备主要集中在汕头、佛山与南宁等三线城市,一线城市的土地储备占比仅3.4%。平衡业务布局成为龙光地产接下来的选择。龙光地产上市成功融资14.84亿港元当中的约70%,将用于在公司目前营运所在地区及中国其他高增长地区收购合适地块,进一步发展壮大业绩。

激进拿地背负沉重包袱

高息融资吞噬利润 新城控股净利润率5%

本报记者 刘娟 发自上海

江苏最大地产企业新城控股集团有限公司(01030.HK,下称“新城控股”)在苦等11年后,终于在2012年11月29日登陆港股,成为自恒大地产龙湖地产之后登陆港股规模最大的内资地产企业。上市一年后,新城控股成功突破200亿元的销售额年关,公司最近公布的业绩数据显示,2013年累计销售额达206.24亿元,同比增长27.82%。

“未来5年,进入行业前20名,成为商业地产品牌第一梯队,”对于未来,新城控股董事长王振华还有更远的目标,接下来,公司将开启住宅与城市综合体双核驱动战略模式,年复合增长率不低于30%,拥有20个左右购物中心,持有面积达到200万平方米。

不过,这样的扩张步伐,也使得新城控股从2010-2012年的高息融资额接近百亿,净负债率也都超过100%,远高于行业平均水平。高息融资吞噬着新城控股的利润,因而,近几年,新城控股的净利润率一直维持在较低的水平,在2013年中期仅有5%,远低于行业平均12%的水平,这让诸多业内分析师为其捏了一把汗。

未来5年增速拟不低于30%

未来5年不低于30%的复合增长率,希望按照这样的方式去做,新城控股3-5年可完成500亿的年销售规模,但这张蓝图具体该怎么走?

王振华说,有很多企业值得新城控股去学习和借鉴,比如龙湖。他对龙湖的扩张轨迹及模式熟稔于心,对龙湖在扩张速度上的把控也相当认同。新城控股在发展速度上也有相应的计划,“在500亿元以内考虑规模优先、稳健增加利润的模式;超过500亿元以后会以利润为中心,适度规模的健康成长。”

扩展版图是第一步。时代周报记者梳理发现,新城控股上市后继续在长三角一带攻城略地,全年累计耗资约71.32亿元拿地16宗,新增土地储备面积达约354万平方米,是去年122万平方米新增土储量的近3倍,截至目前,集团现有土地储备面积近1400万平方米。

“新城内部拿地决策有个审核委员会,我本人是最终审核,有一票否决权,”王振华说,他主要看几个数据指标:项目净利润、做报告人的创新能力(产品方案图),如果按现在区域售价测算没有利润,则不能做。

接下来,就是要求加快开发速度,就连商业项目,新城控股开发的要求也是拿地之后3个月开工,6个月销售,销售6个月内要求销售90%。这样,开工后就可以获得贷款,9个月资金就能实现平衡。按此速度,上述新增加的地块,将成为未来两年新城控股抢占市场份额的重要筹码。

商业地产,会是新城控股未来的核心赢利点。“新城系”靠住宅起步,后逐渐进入商业地产。2007年,新城控股取得常州市中心惠商地块,开始在商业地产领域进行探索。6年后,新城控股首个综合体项目“常州吾悦广场”开业。王振华介绍说,公司在6个城市开发了8个这样的综合体,其中3个已经开业,其他的陆陆续续在销售、在建。今年有300多万平方米的商业项目入市,其中10万平方米商业是自持。

“未来五年,我们计划再建和运营的购物中心会达到20个,总的持有面积达到200万平方米,自持商业地产每年的回报率预期为8%。”按照王振华的设想,未来商业地产在新城控股的比重将逐步由现在20%演变为50%,最终达到80%,其中“吾悦”将成为公司统一的商业地产品牌,并由此进入商业地产的一线梯队。

不过,让标普分析师李俊文疑惑的是,新城控股在多用途房地产项目方面的激进扩张,能否为其带来所希望的回报?在此前的研报中,李俊文分析称,新城控股在房地产租赁以及购物中心和写字楼管理方面的经验不多。如果该公司在项目完工或获得租户方面进度延迟,则销售额和租赁收入将下滑。

高息融资近百亿吞噬利润

而该公司向其他城市的扩张,也是另外一个执行挑战因素。标普此前的研报这样分析,至少在未来两年内,新城控股的财务风险仍将是其评级的主要限制因素。

事实上,作为江苏最大的房地产企业,新城控股12年以来空守着新城B股的上市之名,为了扩大规模,却只能依靠银行贷款和高息信托融资来筹集发展资金。

时代周报记者翻阅其赴港上市时的招股说明书发现,2010年、2011年及2012年上半年,新城控股从银行和信托取得的借款总额为84.591亿元、108.666亿元和97.333亿元;这带来的是高企不下的净负债率,对应数据分别达到120.1%、127.7%和111.7%,无论哪年数据,都远超行业平均水平。

“在不借助资本市场融资的情况下,新城系能成为江苏最大的房企,实属不易。但同时,这家公司对于融资渠道的拓展需求,比其他房企更加迫切。”有券商人士对时代周报记者分析说,由于融资渠道单一,新城控股的利润不断被高息所吞噬,公司营收总额并不小,但净利润率却低得可怜,上述时间所对应的净利润率数据分别为8.23%、9.07%和4.06%。到2013年中期,这一数据仅为5.4%,远低于12%左右的行业水平。

“由于其股权结构涉及B股上市子公司,公司融资的大部分利息都无法被资本化,从而将被计入利息支出。”海通国际预计称,新城控股的利润率在2013年底仍维持在较低水平,该指标亟待提升。此外,由于去年下半年销售飙升,海通国际预计,新城控股的净负债率将从年中的128%下降到90%,但仍高于大部分开发商。

新城控股副总裁欧阳捷在此前接受媒体的采访时也坦承,公司负债率偏高,但没有高负债高杠杆去撬动,企业规模就走不上去。在企业规模化的前提下,企业的运营模式又是高周转模式,负债率适当高一些是有利于去达到这样的目标。只要企业在可控的风险范围内,那就是合适的。

“全国做信托的房企,新城控股是最早的,公司2002年就开始利用这种金融杠杆原理去运营,到2011年信托做到了40多亿元,但到2013年8月份基本换掉了,只剩5亿元。”对于公司负债,王振华也有自己的看法,他说,海外融资平台打开后,新城控股融资43亿元人民币,这些资金会给未来3-5年爆发性增长有决定作用,公司资金结构也在优化。以前很少长期借款,使用的资金主要是开发贷或发信托,长的两三年,短的就一年,现在通过海外发债,时间是五年。我们希望在未来3-5年内,净负债率控制在80%。

王振华坦承,在国内拿综合体,现金流一定要平衡,不是钱砸下后就坐等收租。他所期望的是,未来3-5年,公司会逐步增加长期借款的比重。这样,资金周转的使用效率就大大提高,可以跨越至少两个宏观调控的周期。

当然,新的融资平台也并非无限制的。欧阳捷称,只要是想发展,企业就永远缺钱,新城控股不排除任何能够融资的机会。但合适的融资机会就要看最终的窗口期,同时也要看企业业绩状况,如果业绩比较好,整个评级就会上去,融资成本自然就会下来。

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