随着金融危机的寒冬逐渐的过去，海外房地产市场也随之逐步复苏，越来越多的人开始关注海外房地产市场的变化。在美国，房价在金融危机之后大幅缩水，我们常常能看到以下的广告：“给钱就卖，一美元一套房，抄底美国楼市。”那么，在美国买房子真的就那么合算，那么便宜吗？抄底美国楼市到底是传说，还是噱头？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员霍德明、刘戈共同评论。
美国房价连涨21个月，有投资客大手笔抄底，究竟谁在分享美国地产复苏盛宴？掘金美国房市，隐藏风险会有哪些？
全美房地产经纪人协会公布的报告显示，从2012年3月到2013年3月，中国人在美国购房的总价值达到123亿美元，成为仅次于加拿大的第二大国际买家。
记者：中国买家真的会给美国房地产市场带来实质性变化吗？
史密斯（美国国家房产经纪人联合会常务董事）：是的，11%的国际销售量都是来自中国买家，特别是在高端市场，当然整个市场的国际销售量只有2%到3%，但中国就占了11%，而且这个数字还在不停增长，所以他们是很有价值的客户，我们欢迎他们来投资。
王晓兰（中美企业峰会圣地亚哥分会会长）：大家都往洛杉矶，往拉斯维加斯去，现在洛杉矶已经价钱已经就是炒的很高了，现在已经他们开始要想来圣地亚哥了。圣地亚哥现在房价的话，就是今年跟去年比起来，它大概上升15%到20%了。
除了住宅项目，中国公司也开始出手美国写字楼项目。2013年5月，SOHO中国首席执行官张欣牵头的财团，以7亿美元购入纽约地标写字楼通用汽车大厦40%的股权，10月，复星公司以7.25亿美元的价格将第一大通曼哈顿广场收入囊中。
刘戈：对于已经接受高房价的中国人来说 纽约的房子真的不算贵
（《央视财经评论》评论员）
其实我觉得也就是那么一说，两三年前大家都说要抄底，觉得美国的房价跌下来了以后，它就有了投资价值。现在虽然回升，但是北京，上海的房子涨的更厉害，就拿纽约的房子来比。以前我们觉得纽约高不可攀，现在一看其实跟北京差不多。同样的公寓，差不多的位置，比如说在美国纽约曼哈顿所谓的上东区，就在中央公园旁边，很好的地理位置，平均下来中档公寓六七万人民币一平米，在北京很多好的地方已经远远高出这个价格了。对于已经接受了北京，上海的高房价的中国人来说，这房子真的不算贵。所以这个时候，有孩子也好，没孩子也好，都可以买一套放在那。
包括像复星，他们在华尔街附近买60层的大楼，按平米算，比上海的房价要低得多。以前对自己来说是一个高不可攀的地方，现在可以在这里拥有地产，那我为什么不买呢？
霍德明：纽约、旧金山、洛杉矶及华盛顿等城市具投资价值
（《央视财经评论》评论员）
如果2009年、2010年买的房子那肯定是抄到底了，但是它还没有升到2006年，2007年的高峰。我暑假在美国待了三个月，现在的楼市，好的地方大概达到了原来的90%，如果不好的地方大概是70%，80%。当然纽约特别不一样，纽约是个全世界都来移民的地方，中国现在很多也是为2岁的孩子来买学区房，更何况美国是12年的免费义务教育，你只要在纽约市上学，将来哥伦比亚，或者纽约大学，甚至旁边的哈佛都是可以考虑的。你现在如果有一百万美元，在纽约市可以买到最多一千平尺的房子，按咱们的算法就一百平米，你放15年，现在纽约市的房子如果是说一千块钱的话，15年以后肯定是两千到三千块钱，而且一方面你的孩子又上学了。
因为我是外国人，所以看美国还是基本上还是看外国人聚集的地方，越有新的资金进去的地方，那才真正有活力的地方。纽约肯定是的，旧金山也是，洛杉矶也是，相对讲起来，西雅图、波士顿就稍微少一点，但是这些城市还是比亚利桑、俄亥俄要有利。以我们这种所谓的新资金的概念进去，纽约、旧金山、洛杉矶，包括华盛顿这些地方还是值得投资的，因为它源源不断有新的资金进去，而新的资金进去，就是为商业，再不然就是为科技业，或者是为将来的孩子投资用，但是投资一定是要找好的大学，不会到荒郊野外地方去。
刘戈：美国没有新移民的城市房价还是比金融危机之前低
（《央视财经评论》评论员）
移民有一个特点，他一定要会攒堆住，也就是中国人移民一定要找中国移民的地方，到纽约就要住到法拉盛，那么到了美国，有很多都是到洛杉矶周边的一些地方，那么印度的，包括其它地方的移民都是找自己的地方，这些地方实际上就有一定的刚性，本来这个地方可能就是几万人口的一个城市，那来几百个人就会对这个地方的房价产生一个非常大的影响。因为它的新房子很少，基本上都是存量的房子，卖家也没多少，只要来几百个、几千个人，这个地方房价就突然一下起来了，反倒是美国没有新移民的地方，房价都非常的低。我今年秋天去芝加哥，旁边新竣工的那些房子非常漂亮，而且你还可以根据自己的意愿再进行一些重新的设计，那房子都是三四百平米的房子，就是二三十万美元，都是本地人在消化本地的房子，所以说房价比金融危机之前还是要低。
我们的房子这么长时间一直是持续上涨的状态，美国的房子实际上从上世纪50年代开始，基本上就是波浪型的，涨涨跌跌，所以可能这十年就涨下去，下一个十年又跌的很厉害。总体来说，他是不是一直上涨，这是存疑的。拿资金回报率来讲，我举一个例子，纽约上东区一套一室一厅的公寓，大概70平米，应该是四百万左右，平均下来是六万人民币，如果他租出去可以租两千美元左右，就是一万多块人民币，看起来比北京的回报率要高一些。但是它还有两项费用，一个是物业费，有一千美元左右，另外一个，就是所谓的地税有一千美元左右，这两项加起来以后，也基本上把租金的部分吃掉了，所以你如果仅仅是想做一个财务投资，在曼哈顿买房子也是不划算的。所以很多留学生到了那个地方，经过仔细的测算最后还是觉得租房子核算。给2岁孩子买房子的，那是属于富翁、土豪，那有钱他就买了。
霍德明：美国同样有学区房概念 学区房极具投资价值
（《央视财经评论》评论员）
在美国的持有成本一般来讲有房地产税，一般大概1%作为一个标准，有些城市会比这个低，0.8%，0.7%，但是有些城市会高到将近2%，尤其是在东部，波士顿、纽约这块地方。再加上其它还要修修换换，2%到3%的持有成本，如果你租金能够收到5%，6%的话，扣掉3%，也只有3%的净收入了。当然，如果你要是找到非常好的，现在价位非常低的，当然投资性非常好，再不然如果要长期持有，比如说为孩子上学买房，那你就一方面要考虑到持有成本，以及还有你孩子本身是不是真的能够上哥伦比亚。
其实80年代我在美国居住，到90年代的时候，那段时间正好是美国房地产往下走的时候，我在波士顿1986年买的房子，当初13万买的，1993年，1994年脱手的时候只卖了8万块钱，可是1996年如果我不脱手的话，那个同样的房子20万，今天我上网去查我原来那个房子，40万。
如果是学区房的话，那我倒觉得还是可以考虑投资，买了房子以后出租，回报率有时候到8%，像亚特兰大，在去年暑假时候有朋友就找我去，保证8%以上，就是扣掉其它的费用。我非常动心，但是由于亚特兰大太远了，万一要修房子，包括要跟律师签个什么东西的话还是很麻烦，所以我就没有买。但是亚特兰大在美国不算是涨的很厉害的地方，因为它还属于底部，而且学校旁边又很好。像这种学区房的概念，我觉得在美国是绝对适用的，而且你要是买了，还是比租要好，但是如果说不是这种特别的学区，或者纯粹自己想要住的话，那我觉得租还是比较划算一点。
霍德明：就算QE在今年退出 美国的房价还是会继续上涨
（《央视财经评论》评论员）
我觉得QE政策的预期在变，而且大家早就知道它要变了，以前我们讲QE3要退出了，好像造成房价要大跌，但是过去这两个月来完全没有这么一回事。所以我的结论是，QE在今年退出，对美国房价是一点影响都没有，而且相对讲起来，由于人们预期房价还会继续再涨，至少超过2008年、2007年那时候的最高点，疯了，其实指日可待了，20%再涨15%到20%这么一个预期在未来两年里面，可能还会吸引。在目前一段时间里，更多的亚洲，或者中东地区，印度的人到所谓美国这种移民居住的地方去，但是如果你不是到移民居住地方去的话，我觉得还是少去，因为我看过的很多城市，包括伊利诺伊、底特律这些城市还是少碰。
刘戈：大部分中国人在美国买房子就是有需求 跟美国楼市涨跌无关
（《央视财经评论》评论员）
其实，大部分中国人去美国买房子，跟美国的房地产市场涨涨跌跌没关系，他就是有需求了。一方面，美国的房子对于很多中国人来说，它的价格已经不是高不可及了。另外，现在孩子在美国留学的很多，很多人也在美国有生意，所以既然现在北京，上海的房子已经这么贵，那我为什么不把下一套买房子投资的钱，让我在美国有一个窝，我出租也好，孩子以后工作也好，就是做一个投资，所以他反倒不受美国房地产涨涨跌跌的影响，就是因为实力强，土豪，有钱，所以这房子必买不可，而且有需求。
经济发展到一定程度了以后，资本向外溢出的这种冲动是自然而然的，每一个国家都经历过这样一个过程，包括欧洲的国家，包括日本，包括东南亚，包括我们现在，总量上来说其实真的是不多，但是现在的速度非常快。去年的时候我到美国去开一些会议，开的是学术性的会议，结果在中间不断有中介，有经纪人在大会上发言，最后这个会议都变成了卖房子的会了。新的经济体一旦增长起来以后，它的这种需求就会像爆炸式的增长，美国的经纪人熟悉这一套，所以专门要把房子卖给你，所以这个时候广告多了，接触多了，你就觉得大家都在美国买房子，但是总量上来说没那么多。
本文来源：央视
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王晓易_NE0011
