三亚奥林匹克湾成泡影 政商关系反复无定

刘勇（化名）对3年前的那场堪称世界级的盛事记忆犹新。“火炬广场落成的典礼上，星光闪耀，10名奥运冠军陆续传递火炬后点燃了巨型火炬，国际奥委会执委海博格还亲临现场，我们感觉这就是一个国际性的大项目，太令人兴奋了。那段时间，全国各大媒体可是铺天盖地报道呢。”

刘勇是三亚中体万通奥林匹克置业有限公司（下称“三亚中体万通”）的工程部人员，专门从三亚市驱车过来，为三亚海棠湾奥运火炬广场做线路检修工作。

夕阳中，巨大的火炬雕塑茕茕孑立，除此之外，周边的一切都已与那场记忆中的盛事无关。“三亚奥林匹克湾”，这个当年由万通地产和中体产业合作的2200亩超级大盘，本应成为中国房地产界的一个传奇项目，却最终沦为一场泡影。

“从万通总部来讲，不想再做这个项目了。”2014年1月15日，万通控股董事长冯仑告诉中国房地产报记者。

“很痛心，我们曾经付出了很多心血，但现在只能眼睁睁看着，无能为力。”早已从中体产业总裁位置上退下的吴振绵，尽管已与三亚奥林匹克湾没有任何关系，但作为该项目曾经最核心的孕育者和推动者，也在记者面前难掩“梦碎”的痛惜之情。

中国房地产报记者在三亚海棠湾现场了解到，5年时间里，万通地产和中体产业实际上根本就没有拿到1亩土地。项目原计划的2200亩土地已经挂牌出让，并陆续被阳光保险、泰康人寿、国美电器、贵州茅台等“瓜分殆尽”。这些后来的大鳄们，或许并不知道这幅地块上曾经发生的波折离奇的故事。

三亚奥林匹克湾，原本是一个如梦境般完美无瑕的商业计划，冯仑和吴振绵两位大佬联手，并有中国奥委会和国际奥委会的背书。然而，这些都没能敌得过“乌托邦的命运”——准确地说，是这个计划根本就建立在一个充满不确定性的基础上。

波诡云谲反复无定的政商关系，海南刀耕火种野蛮生长的土地运作，政治周期所带来的无可避免的动荡，脆弱的“造梦者”联盟，建立在这些晦暗不清的基础之上，任何项目都如同沙上城堡，难以长久。

梦幻开场

2013年12月12日，如今已经是歌华中奥集团总裁的吴振绵，向中国房地产报记者揭开了一段尘封已久的往事。

2007年，北京奥运会的热浪涌遍大江南北，几个外国青年计划在三亚建设一个奥林匹克村。时任中体产业总裁的吴振绵偶然得知了这一消息，认为这是个非常好的机会，遂出资买断了这一“版权”，准备由中体产业来运作。

“不久，这个项目被提升到奥林匹克非物质文化遗产的高度，受到三亚市、海南省、国家体育总局、国际奥委会的高度重视。2008年11月，每年一次的国际奥委会执委会议在瑞士洛桑举行，我准备好所有材料飞往洛桑向国际奥委会汇报，一个一个地找奥委会执委。最后汇报的是国际奥委会主席罗格，方案得以最终敲定。”吴振绵说。

2009年3月16日，三亚市政府与中体产业在北京签署了项目建设合作意向书，奥林匹克国际村落户国家海岸。

随后，吴振绵找到了同样有海南情结的冯仑，二者一拍即合，计划合作开发这一项目。2009年6月，中体产业与万通地产共同组建三亚中体万通奥林匹克置业有限公司作为项目公司，注册资本为5000万元，股权比例中体产业占46％、万通地产占44％、国际奥委会及中国奥委会各占5％。项目案名也由“三亚奥林匹克国际村”改为“三亚奥林匹克湾”，项目计划总投资52亿元，整体开发7年，建成后将有体育、文化、休闲、商业四大功能。

当时，三亚市政府也向中体万通抛出了“大红包”。按照双方协议，项目涉及土地2200亩，约定价格为16亿元（约73万元/亩），这一价格明显低于市场均价。然而，这种约定价格的方式从一开始就与国家的土地出让政策公然相违背，这也为随后的争议和拖延埋下隐患。

“为了能将这个项目做好，冯仑团队和我们这边都堪称呕心沥血，方案几经修订，投入了很多人力财力，反复磋商，最终的规划也非常漂亮和大气。”吴振绵对记者表示。

吴振绵透露，随后又发生一个小插曲。因为奥委会按照规定不能持有股权，加上“奥林匹克大家庭”等概念受到国际奥委会的反对，中体万通进行了修改之后在2009年10月又重新举行了签约仪式和发布会。

就在一切落定，项目紧锣密鼓准备启动之际，吴振绵却被迫“出局”，成为三亚奥林匹克湾一个关键而不幸的转折点。

2010年5月，吴振绵在中体产业期满卸任，原国家体育总局体育器材装备中心副主任刘军继任总裁，其在当年9月份的谢亚龙事件后又进一步代任董事长。

一位知情人士向中国房地产报记者透露，当时正值中体产业内部动荡，加上海棠湾土地迟迟难以落实，刘军对吴振绵留下的奥林匹克湾不太“感冒”，也因此与冯仑渐生龃龉。

据该人士称，在一次内部讨论会上，冯仑中途拂袖而去，并抛下一句“老吴走了，中体一切都变了！”这句话让刘军大为光火，也给本来就进展不顺的三亚奥林匹克湾进一步埋下了失败的伏笔。

荆棘横生

2010年10月，令刘勇至今记忆深刻的奥运火炬广场落成仪式如期举行，热闹的场面和满座的高朋，让外界认定这个项目的前景一片光明。然而这场盛典，却成为三亚奥林匹克湾之梦绚丽的绝响。

“从那之后，这个事情就搞得越来越别扭。”在北京万通中心的办公室中，冯仑对中国房地产报记者表示。

对于冯仑来说，或许最别扭的事情就是土地问题。自签署协议之后整整两年的时间里，项目地块的拆迁工作并没有顺利开展，土地指标也一直没有拿到，万通和中体难为无米之炊。

“三亚市的土地指标没有拿到，让我们自己去（海南）省里面跑土地部门，哪有这样的？我们没这本事。”冯仑说。

实际上，在这段时间里，三亚海棠湾的土地拆迁积聚了一系列的问题和黑幕。2011年，三亚海棠湾征地拆迁补偿窝案爆发，涉案人员逾百人，海棠湾管委会原主任、镇长李骥受贿索贿导致国家损失约7亿元，最终被判死缓。

显然，此案使得原本就困难重重的土地拆迁进度雪上加霜。“一直拖下去，万通和中体的热情就这么一点点被拖没了。”冯仑说。

另一个重大变数，是恰逢海南省换届。“新一届领导对于上一任留下的项目当然提不起兴趣，当时政府领导还把中体万通的人叫过来，口气很严厉地问他们，干嘛要拿这么一大块土地，几乎等于将之前的东西全部推翻，上一任政府积极推进的环境荡然无存。”上述知情人士对中国房地产报记者透露。

2010年，海南国际旅游岛规划获批，海南岛的土地顿时进入癫狂状态。三亚海棠湾的土地价格几乎翻了六七倍，如果再按照上一届政府与中体万通约定的价格出让土地，对于新任政府而言无疑是场十足的亏本买卖。

“再想按照当时的协议价拿地几乎已经变得不可能。”冯仑表示，“政府后来让我们开发的部分，经我们测算是最不赚钱的，我们随后跟政府反复几次讨论，这时跟合作方的衔接也出现了一些延后，在实施上也出现了很多偏差，有我们自身的问题在里面。”在冯仑看来，这时的三亚奥林匹克湾已经成为了鸡肋——食之无味，弃之可惜。“就相当于两个人结婚，当我想结婚的时候，所有的东西都准备好了，但是对方不上轿，等她上轿的时候我烦了，不想过了。”最终，冯仑决定不再做这个项目，并与刘军一同找到了卸任后仍挂职中体产业顾问的吴振绵，商量将项目转手。

由于该项目的“天生丽质”，引来了无数橄榄枝，一时间大腕云集，志在必得。

最先上门的是资本高手刘益谦，他同时也是中体产业的股东和董事，但吴振绵担心他不懂地产而婉言拒绝。

随后，一直希望进入海南市场，在养老养生社区、健康医疗产业方面有所作为的泰康人寿找上门来，其掌门人陈东升与冯仑交情甚笃，其诚意也打动了吴振绵。这场看似美满的婚姻眼看就要完成，却出人意料地被泰康人寿股东委员会投票否决。委员会认为，泰康人寿此前已经在地产方面投入数百亿，但收益寥寥，这次投资依然耗资巨大，会有风险。

这次否决，令吴振绵、冯仑和陈东升都异常懊恼。此番失手之后，泰康人寿直到2013年12月底才得以进入海南，以330万元/亩的价格竞得海棠湾230亩土地，用于发展高端养老地产。

紧接着，在亚洲投资广泛的马来西亚财团大鳄常青集团找到吴振绵，提出要购买此项目。就在吴振绵已经答应的同时，此前在海南有大量房地产项目的三亚明申集团控制人、富豪郑建明，也通过三亚万通总经理庄东辉到北京找到了冯仑提出入股，并先打入了500万元的定金。不得已，吴振绵只能将常青集团劝退，让郑建明染指这个项目。

无疾而终

郑建明此前一直以地产富豪和资本猎手示人，先后在香港和上海有过较为成功的投资经历，随后借政府清理海南烂尾楼的机会转战海南，拿下大规模的土地储备，成为海南著名的“地主”之一。

除了郑建明在海南方面的经历和人脉，让冯仑和吴振绵比较放心的，也有央企中航方面的因素。据上述知情人士透露，当时郑建明承诺，会同一直希望进军海南旅游地产的中航集团组成合资公司中航明申，其中，中航占股60%，明申占股40%。然而，由于中航动作一直比较迟缓，郑建明就决定先增资4.5亿元，将90%的股份收入囊中。

2012年6月，万通地产发布公告称，三亚中体万通引入新股东三亚明申实业有限公司（以下简称“三亚明申”），该股东独家出资4.5亿元，使得万通对三亚中体万通的持股比例下降至4.9%。同时，中体的占股也被稀释到了3.3%。

“然而就在三亚明申入股不到一周的时间里，4.5亿元就被迅速抽走，同时项目的公章等也都在明申方面的手中，这让我和冯仑既意外又恼怒。”吴振绵回忆。

“事后想想，可能是因为海南政府方面要高价重拍土地，原来规划又有全盘否定的危险，让郑建明觉得捡便宜不成反而被套，不如抽身走人算了。”上述知情人士推测。

中国房地产报记者试图联系三亚明申集团，但截至发稿前依然没有得到对方的任何回应。而对中体万通总经理庄东辉的采访意图，也被冯仑婉拒。

“别扭”了4年，中体万通除了最初投入的7000万元之外，还倾注了大量的人力物力，建设了火炬广场和沙滩排球场，却始终寸土未得。

中国房地产报记者通过三亚海棠湾管委会了解到，目前，火炬广场周边的地块已经有几幅地成功出让给了贵州茅台、阳光保险、泰康人寿等企业。管委会负责人同时表示，未来的土地出让都会按照市场化的方式进行操作，价高者得。

当记者提及中体和万通时，该负责人表示，并没有听过2200亩的说法，“并不是企业想怎么规划就怎么做”。

“他们的规划并不符合海棠湾的发展定位。”海棠湾旅游局局长叶凯中对中国房地产报记者表示。据了解，目前海棠湾已经规划了3000亩土地用于发展总部经济，名为“环球企业绿都”，建设一批高档的、标志性的总部商务楼宇，重点引进国内外知名企业、上市公司入驻。

“两家对损失都认了，这也很正常，经济发展和做项目难免会有这样的事情，所以我们也不埋怨，一直也没有说对当地政府有特别大的意见，客观地说，他们在发展海棠湾经济当中很有成效。”冯仑说。

不过，冯仑又补充道，“从这个小的局部事情来看，我认为，还是有值得改进的地方”。

分析人士指出，用超低的价格锁定超级大盘，却因为种种复杂原因拖延，以致有心无力最终放弃，作为两家公众上市公司，这种过于贸然的赌博式决定和时间跨度超越政治周期的大型投资决策，最终给公司和股东都带来了现实成本和时间成本的损失，同样也值得反思。毕竟，当年签约之时，海南岛地价的飙升、海南省政府的换届、吴振绵的卸任以及土地拆迁的乱象都是可以预见到的。

目前，在万通和中体的财务报表上，依然清晰记录着二者分别持有中体万通4.9%和3.3%的股权。但随着原地块被瓜分殆尽，海棠湾地价今非昔比的飙升，三亚奥林匹克湾实际已“名存实亡”，项目总经理庄东辉依然在痴心苦守，但命运救赎的希望，已经随着时间的推移而越来越渺茫。

“庄东辉还没有放弃，他倾注了很多的精力和情感，还是很有积极性，希望找一些合作方继续下去，”冯仑说，“但是从万通总部来讲，具体事务由海南项目公司自己决定，我们不会再跟进了。”2013年12月4日，空旷的三亚海棠湾奥林匹克火炬广场，刘勇认真地在检修每一处线路，“我们要把这里的灯亮起来，我们庄总说了，这个项目还要做”。