北京通州新城产业结构重新调整

在提前透支了大量土地之后，承担着北京城市副中心建设使命的通州新城范围内住宅用地已显得“捉襟见肘”，这一区域如今也在悄然转变着供地结构，力图摆脱已困扰多年的“睡城”身份。

记者从北京市土地整理储备中心了解到，目前北京土地市场正在交易的经营性用地中，有8块土地位于通州新城运河核心区。总计出让面积为28万平方米，合计投标保证金达26亿元，这些土地将在2014年2月底前分三批完成招标出让。

“通州住宅用地的减少和商业、产业用地的增加将是这一区域土地市场近期的一个常态，这也反映了当地政府调整新城产业结构的思路。”华高莱斯高级策划总监龚慧娴在接受中国房地产报采访时表示。

通州区国土部门相关负责人在接受中国房地产报记者采访时也印证了这个说法。“通州区2014年的整体供地计划目前还在制订当中，近期多供应商业、产业类项目用地，也是为配合北京市政府对通州新城的定位及产业结构调整的需要。”

多功能配套用地将成主流

“通州区供地结构的调整其实是在为前些年‘补课’和‘纠偏’。”龚慧娴认为，通州区虽然被赋予了北京市副中心的地位，但长期以来，其经济实力一直落后于昌平、顺义等新城。主要原因是其产业发展一直比较弱，所以通州区未来几年的供地结构都会向产业、商业、办公等多功能用地上倾斜。

北京市委、市政府制订并出台的新一轮《北京城市副中心行动计划》，将给予通州更大力度、更加优惠的聚焦与支持，通州区发改委也将完成城市副中心建设行动计划编制工作，并提出发展思路和发展目标。

戴了多年“睡城”帽子的通州新城从2013年开始进入了产业建设全面实施阶段，万达广场、京通罗斯福广场项目、乐天玛特等城市商业综合体将于2014年内投入运营，“彩虹之门”、新北京中心、京杭广场、运河国际商务中心等大型商业项目业已开工建设。

“作为北京最早开发的新城之一，通州新城住宅市场基本上已经进入到二手房市场，最近两年土地供应都是以商业类地块为主，预计这样的格局短期内不会改变。”中原地产市场总监张大伟分析认为。2013年通州新城迎来土地供应的放量，但全年新城范围内仅有一幅纯住宅用地出让，即12月24日公开拍卖的通州永顺镇地块，而该地块用途限定为“自住型商品房”地块。

据记者了解，位于通州新城文化旅游区的北京国际旅游度假区项目已被列入2014年北京市重点工程项目，该项目已于2013年6月通过国务院审批，目前正在进行土地一级开发，有望于今年年内动工。

商务氛围尚需培育

通州区政府常务副区长崔志成也透露，通州新城将增加对符合区域发展定位的高新技术和创新型企业的支持，对房地产和“三高”企业（高污染、高耗能、高耗水）将不再予以奖励。

睿意德高级董事王玉珂认为，通州的商务氛围还处于培育期，这些商业项目集中入市后可能需要一个相对缓慢的消化过程。

对于未来几年大量商业、写字楼项目在通州的集中入市，龚慧娴对其入市前景表示看好。“这些大型项目之前在通州基本上是空白，市场需求量会很大”。

富华置地副总经理姚宁也认为，通州在建的几个城市综合体在开发策略上属于错位经营，各自发展的侧重点都不一样，入市后不会造成同业竞争的局面。在他看来，未来通州的发展规模至少能达到目前CBD的水平，仍有很大的挖掘空间。

实际上，通州新城周边的台湖等区域的发展潜力早已为业界所看好，吸引了万科、首开、世纪鸿、泰禾等诸多知名开发商的入驻。

同时龚慧娴也指出，商务区对城市路网的要求是越密集越好，但通州的路网格局不够密集，造成诸多功能区的分裂，交通压力的日益增加以及由此带来的城市风貌上的杂乱将影响其对高端企业的吸纳能力。