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早报记者 梁大光
32年前，铁狮门地产现在的掌舵者徐杰儒（Jerry I. Speyer）第一次来中国。
那一年，北京的大街上自行车仍是主要的交通工具，上海的最高楼则是人民公园对面24层的国际饭店。王石还是广东省外经贸委的一名职工，两年后，他将到深圳创办万科公司的前身。邓小平在中共十二大上致开幕词，第一次提出“建设有中国特色的社会主义”的命题，进一步明确了中国的发展方向……
很多年之后，当徐杰儒再次来到正以令世界“瞠目”的速度前进的中国，他发现，和1982年相比，这块神奇的土地已经脱胎换骨，“就像拜访不同的星球”。
徐杰儒开始频繁出入中国，他认为，相对世界其他地区，中国仍会继续以较快速度发展。基于这一信念，只用了7年时间，中国已成为铁狮门全球战略中最大的市场。
纽约“地主”：不卓越，就失败
铁狮门地产素有“美国头号地产商”之称，它的历史可以追溯到1898年创立的铁狮门地产和建筑公司（Tishman Realty & Construction Co.）。1928年，这家公司在纽交所上市，1976年拆分为3家私人公司。1978年，罗伯特·蒂施曼（Robert V. Tishman）和徐杰儒创立了现在的铁狮门地产公司（Tishman Speyer Properties）。
2013年12月的一个下午，在纽约第五大道洛克菲勒中心的铁狮门总部，铁狮门地产董事会主席、联席首席执行官徐杰儒向远道而来的中国记者介绍了铁狮门的历史和经营理念。
几个小时之后，他将和他的儿子，铁狮门地产总裁、联席首席执行官徐瑞柏（Rob Speyer），与即将卸任的纽约传奇市长布隆伯格（Michael Rubens Bloomberg）一起出席已经持续了81年的洛克菲勒中心圣诞亮灯仪式。
“除了为其他公司进行价值评估，几乎你可以想到的所有跟地产相关的业务，我们都从事过。正因如此，我们才有非常丰富的经验。”徐杰儒告诉记者。
1978年至今，铁狮门收购、开发及管理了350余个项目，总面积超过1150万平方米；在美国、欧洲、拉美和亚洲各地创造了总值超过720亿美元的房地产业绩。
在大型地标楼宇的建设、收购、重建与管理等方面的卓越表现，是这家公司引以为傲的成绩之一。
主要建于1930年代的洛克菲勒中心是世界上最著名的商业建筑群，包含十数幢Art Deco风格的大楼，在曼哈顿中城横跨6个街区。其选址、布局、建筑以及审美等基础理念都非常出色，甚至无可替代，曾被美国政府定为“国家历史地标”。该中心在1980年代被日本三菱财团收购，一度经营不善，陷入破产境地。
1996年，铁狮门收购了洛克菲勒中心之后，对建筑群进行了充满想象力的修缮与重建。目前洛克菲勒中心零售商业部分的出租率达到了100%，办公部分的出租率达到95%，这一数据在尚处于经济恢复期的美国市场是相当惊人的。包含新闻媒体、娱乐业、律师业、金融业、对冲基金等1200余家租户以及130余家零售商租户，每年为铁狮门贡献着不菲的租金收入。
在包括上述租户及大楼管理人员等近4万名员工之外，洛克菲勒中心每天还有40万游客和消费者出入。毫无疑问，它是目前世界上最繁华的城市中心之一。
除了洛克菲勒中心，铁狮门还收购和改造了纽约另一地标建筑，1931年建成的克莱斯勒大厦，为甲级办公物业树立了新标准，该大厦获得LEED绿色建筑金级认证，出租率达到98%。
铁狮门受赫斯特国际集团邀请承建并管理的赫斯特大厦更是在设计和环保领域树立了无数里程碑，是真正践行环境可持续发展的建筑，获得能源之星认证及LEED绿色建筑白金认证。
铁狮门还收购了中央车站上盖的大都会人寿大厦。距离洛克菲勒中心不远处的第七大道上，建于1890年的卡耐基音乐厅正在进行修缮，负责这一工程的也是铁狮门。
由于纽约繁华地带的历史性地标建筑几乎都与铁狮门有关，铁狮门堪称纽约“地主”。
事实上，铁狮门对这些地标建筑的收购、重建和出租，并非简单的地产零售业务，而是通过每年持续追加投资，让建筑保持长久的生命力，使其成为商业、文化和社区的中枢。
比如，对洛克菲勒中心的重建工作就包括对整个建筑群供暖空调系统的升级；对1933年装配的16000多个窗户进行改造，提高能效并降低外部噪音；在楼顶安装了含有341块太阳能板的太阳能板场，使得大厦在高峰时段对城市电网供电的需求量降低5%；安装大型冷却机，使用冰而不是电力对大厦空调反应器进行冷却；艺术品展厅的布置；周边街区的重建与升级等。而所有这一切都必须满足一个标准，那就是能源的高效利用。
正因如此，铁狮门旗下的物业无论在租金价格方面还是出租率方面，都更具竞争力。铁狮门自称“跨国企业的房东”，财富100强的公司三分之一都是他们的租户，财富500强的公司里有200家是他们的租户。但在一年一度的租户大会上，铁狮门从不去做赤裸裸的推销，“我们不会拿我们的项目吹牛。我们只是借此机会向租户表示感激，以及建立更深厚的信任。因为我们有信心，明年他们还会在这里。”
“我们所做的一切都是追求卓越的，如果它不是卓越的，它就是失败的。”徐杰儒信心十足地对记者说。
中国“攻略”：很保守，很安全
铁狮门在中国尝试的第一个项目是1980年代后期与美国运通公司（American Express）合作的，但那个项目最后没能成型。
在徐杰儒发现中国已经成为又一个充满机会的“新大陆”之后，拓展中国市场的想法开始付诸实施。2006年，铁狮门在上海设立了第一个中国办事处，到去年年底，铁狮门在中国已拥有200万平方米的地产项目，运行着两只规模合计约42亿元的人民币房地产基金，中国市场已迅速超越其在北美、欧洲、巴西和印度的市场，成为发展最快的、最大的一个区域市场，目前的业务主要分布在上海、苏州、成都、天津等地。
谈到投资地点的选择，徐杰儒告诉记者，最好的投资地点，是铁狮门的跨国租户愿意去开展业务的地点。“我们对于上海非常有信心，我们知道全球性跨国企业在那里有需求，于是就用我们的最佳标准建造了尚浦领世。”
“当然，上海只是众多案例中的一个。还有成都，它会成为中国西部的一个中心。因此，也是我们很好的投资地点。”铁狮门在中国的投资方向非常明确，主要是一线城市及二线重点城市，“我们几乎从不会在一个城市去投资，如果这个城市只可能建立一栋大楼的话。”
关于中国战略，铁狮门高级董事总经理兼中国区主管包志远（Ryan Botjer）表示，铁狮门对于中国市场的投资不会仅仅是一个五年、十年的过程，而是希望能建立一种长期合作发展的关系，并且可以建立良好的最佳实践案例，从而在未来的五十年、七十年的时间里共同发展。
包志远同时也是铁狮门投资委员会成员，该委员会是对于公司全球业务进行批准的委员会，中国区高管参与其中意味着铁狮门将中国战略整合到公司战略里的长期战略，“而不是在遥远的地球另一端的一个小的战略。”
然而，和一些中国同行相比，铁狮门依然显得很“保守”。在回答“铁狮门如何把握投资和营收的平衡”这一问题时，徐瑞柏斩钉截铁地说：“铁狮门在财务上非常保守，公司的企业负债是零。获取土地的价格是我们在中国投资所考量的最大的因素，我们对于土地的投资极端谨慎，我们拿地只用现金。”
徐瑞柏进一步解释说，公司希望保证建筑的高质量，如果在购地过程中支付过多资金，就会给后期工作带来压力，有可能导致需要人为地加快项目的进度，质量就没有办法保障。
“我们只用现金的方式进行交易，不会利用离岸融资。唯一的融资方式是以项目本身为基础进行的融资，但额度有严格的限制，就是整个项目成本的50%。”徐瑞柏说，正是对于土地价格以及融资方式都非常保守，才可以最大限度地保障项目的高质量和安全性。
绿色“理想”：很执拗，很自我
“我们对于成为全美或全球最大的房地产公司从来都不感兴趣。”被问及如何看待企业规模与可持续发展的关系时，徐瑞柏不无傲气地回答说，规模不是铁狮门追求的东西。
铁狮门最重要的经营理念是绿色和可持续性，并在利用可再生资源、回收建筑材料、减少废物和节约水资源等方面掌握了很多先进技术和创新方法。在欧盟，铁狮门为其运营的每一个物业制定了一套详细的“碳跟踪”体系。在美国，除了使用这套体系，还以美国环境保护局的能源之星数据为基准，对物业进行评估。
目前，铁狮门在中国所有的200万平方米建筑全部是绿色建筑，在全球符合可持续发展要求的物业已超过420万平方米，并力争使全球所有地产项目都能获得可持续发展认证。
徐瑞柏表示，可持续发展不只是一项承诺，也绝非一时之计，而是铁狮门一切活动的核心目标。“环保的建筑在建造初期可能会增加成本，但是在运营时能降低开支，减少能源价格风险。简而言之，我们在每个地产项目中践行可持续发展，因为可持续性本身就是在创造价值。”
上海的尚浦领世就是以LEED金级认证标准进行设计规划的，油漆涂料全部是满足LEED标准的低颗粒排放的环保涂料。这种涂料虽然可能造价稍高，但是对于未来的租户和业主，甚至对于建设阶段的工人，它都是更健康、更环保的。项目的施工还有严格的现场管理标准体系，比如扬尘的控制，所有的粉尘都不能扩散出去。
“控制了扬尘，项目所在的整个地区就更加清洁、环保。我们在全球运营的都是同样的标准，无论是旧金山、法兰克福、圣保罗，还是上海。因为这可以使得我们的员工，使得当地的工人，使得整个社区都不会受到空气污染的影响。”
“我们全球的这些大楼，都努力让它可以获得LEED金牌或者LEED标准认证。除了全球的标准之外，我们也会符合当地的标准，比如说在中国，我们的建筑满足中国的三星建筑标准。”
“铁狮门只是要努力做到业界最好，用最高的标准，建最好的楼，而不会去尝试说服那些不认同可持续性、不认同绿色建筑的公司。他们不认同，那是他们的选择，而我们要努力做到的，就是满足绿色的标准。我们在意的，是我们的公司和我们的品牌。”
这种对于绿色和可持续性的执拗与自我，有种“虽千万人吾往矣”的气魄。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
