多元化地产金融助力房企扩张

早报记者 赖汀雨 李贝贝

2013年，在一浪高过一浪的调控声中，房地产企业依旧稳步前行，并迸发出强劲的生命力。这一年里，众多房企不惜重金在一线城市攻城略地，使得地王频出。同时，一些企业亦将触角伸入国际市场，并从原来的“试水”阶段进入了积极寻求机会的阶段。

除此之外，创新式的融资手段在今年层出不穷，成为房企的重要融资渠道，所获得的资金则成为开发商不断扩张的筹码。

屯兵一、二线城市

2013年，地产商对一、二线城市的热忱比往年都要高出不少，万科、绿地、保利、中海、恒大等十大龙头房企一、二线拿地投入占比高居不下。

中原地产研究中心统计数据显示，前10月十大标杆房企购置土地金额明显上涨，达到了2387亿元的历史纪录，同比去年前10月的865亿元上涨幅度高达176%。但从标杆房企购入土地面积和分布来看，三、四线比例明显萎缩，首次低于20%，占比仅为15%，同比萎缩了37%；而与之相对，在北上广深四个一线城市购入土地面积高达764万平方米，同比上涨幅度高达146%。

其中表现最为明显的要数长时期发展三、四线城市的恒大地产，根据恒大相关公告显示，截至12月23日，恒大在拿地上已经豪掷520亿元，其中北上广深拿地金额超过253亿元，几乎占到拿地总金额的一半。

与此同时，在一线城市的土地争夺战中出现了诸多新面孔，以上海为例，今年3月，正荣集团战胜万科、朗诗、金地等6家房企，以13.5亿元竞得上海市宝山区罗店中心镇新镇区，这是正荣首次进入上海拿地； 4月底，融信投资集团击退金地、招商等房企，以总价14.12亿元购入上海赵巷特色居住区地块，正式进军上海； 6月，泰禾集团以6.48亿元摘下上海闸北一商办地块，溢价率高达106.49%，宣告进军上海。

中国房地产学会副会长陈国强表示，近期很多品牌房企重回一线，是因为一线城市市场规范、需求旺盛、风险可控，另外，对于一些地产公司而言，进入一线城市更容易获得其他方面的社会效益，有助于房企维持行业地位，提升行业知名度。

争相“出海”

与此同时，房企的视线开始全面转向海外市场。从早期的试水海外项目到如今房企大举进军国际市场，2013年，内地地产商“出海”势头日趋明显，大宗的投资计划几乎都在这一年内发生。

2013年2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。

10月3日，中融集团董事长倪召兴宣布将斥资5亿英镑在伦敦南部重建曾经辉煌一时的“水晶宫”，再现19世纪英国的最高成就。

10月12日，继洛杉矶项目后，上海国资委旗下的绿地集团再次“出击”，以50亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，这个价格也创造了中国房企海外投资的最高数额。

12月1日，广州富力地产股份有限公司发布公告，称其全资子公司以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地。据悉该地将会开发为住宅及商业物业。

此外，以张欣家族为首中资财团购买美国通用汽车大楼40%权益，大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店，总部基地(中国)控股集团董事会主席许为平在英国驻华使馆也宣布，将投资10亿英镑在伦敦建“亚洲商务港”。

对此，莱坊上海研究及咨询部董事杨悦晨表示，房企出海发展的目的各不相同，有些是为了吸取海外经验，有些是为了扩充融资平台，还有的是为了减少国内调控政策影响而扩大投资范围。

戴德梁行北亚区执行总裁张国正则指出，地产商走出国门投资海外房地产市场的趋势已经不可逆转，应该说目前境内一线开发商对于海外市场的策略，已经从“试水”阶段进入了积极寻找机会的阶段，而中国境内人士在海外留学、移民、旅行的数量日益增多，海外置业需求也始终呈上升走势，这部分来自境内的人群，将是境内房企拓展海外市场最有力的客群基础。

地产融资全面升级

对于资金密集度极强的房地产行业而言，无论是布局一线城市还是海外投资均需要庞大资金基础，为此，各方房企纷纷加大了融资力度，从开辟港股融资渠道到建立私募基金，从海外融资到收购入股银行，这一年，地产金融呈现出爆发式的增长。

上市房企再融资仍未开闸，不少房企已经开始在港排队上市，企图打造融资双平台，给自己的现金流上份“双保险”。

9月24日，侨福企业对外宣布，向母公司中粮集团收购目标公司及股东贷款，收购总代价为141.67亿港元。伴随此次收购，中粮集团旗下的地产业务就将实现在内地及香港市场双平台战略。

8月份，绿地控股集团宣布通过全资子公司认购盛高置地(控股)有限公司扩大股本后的60%交易于今日完成，标志着绿地集团成功登陆香港资本市场。

粗略统计，2012年至今，已经有包括招商、万科、绿地、万达、朗诗在内的至少7家国内房企走上了港股借壳上市的道路。

戴德梁行华东区企业事务部高级经理张梦初表示，开发商对于融资的热情，是由资金密集型的房地产行业特征所决定的，对已在境内上市的开发商来说，赴港上市将形成一个“双平台，双渠道”的格局，对于未上市的境内开发商来说，赴港上市将直接令其资金水平和市场竞争力实现飞跃。

同时，海外也成为房企“圈钱”的重要战场。

根据上市房企已公布的融资数据，早在今年5月，已经有27家中国上市房企海外发债融资共计人民币759亿元，超过了2012年全年发债融资规模的人民币600亿元。此后，这一数据规模还在持续扩大，截至11月，房企海外融资总额(包括贷款)累计已突破529.1亿美元，约3228亿元人民币，相比2012年翻了5倍。其中房企的票据跟债券融资就达到了367.5亿美元，合计人民币2241亿元。

另外，奉行多条腿走路的房企开始进入银行业，10月30日，万科宣布以4亿美元代价战略性投资即将在香港IPO公开发售的徽商银行，成为后者单一最大股东。同一天，新华联不动产股份有限公司发布关于参与筹建民营银行的提示性公告。而在此之前绿地、复地、华润、侨鑫、越秀、莱蒙等房企先后进入银行业。

张梦初指出，从境内市场当前格局来看，正处于市场集中度迅速上升的关键时期，未来5年内，企业能否进入并保持在一线开发商“阵营”，甚至将直接决定后续10年内企业的市场地位和发展空间，而要参与这一层面的竞争，企业的资金能级是一个重要基础。