东北五环项目突围岁末楼市，京别墅市场暖冬逆袭

数据显示，在过去三年中，北京别墅价格上涨了26%，中央别墅区及东区价格上涨近40%

理财周报房地产实验室研究员 邵晓/文

步入岁末，一路奔袭的北京楼市略显疲惫，市场翘尾行情难现成为了不少业内人士的共识，但是在新盘供应乏力，限购政策成为常态的背景下，作为置业终极追求的别墅市场却告别了银十的冷淡，略显丝丝暖意，显示出了淡季不淡的“逆袭”状态。今年11月北京别墅市场共成交131套，总成交金额为20亿元，环比增长13.66%，成交均价为37823元/平方米，较上月上涨5954元/平方米。其中远洋LAVIE、中海九号公馆、龙湖双珑原著、融科千章墅、鲁能格拉斯小镇位居前五名，除中海九号外，其余四个项目均位于东北五环。伴随着东坝地块接连高价成交，东北五环成为了继孙河、台湖、亦庄板块后的又一热点区域，成为了不少高端置业者的新宠。

东北五环突围

打拼多年的张先生在北京有了不少的积蓄，手中也有了几套房产，但是一直没有一个理想的终极居所，随着年龄的增长和对市中心快节奏生活的厌倦，即将退休的他有了卖掉手中房产换一处别墅的想法，而这时正是东坝地块不断拍出高价之时，这让一直想寻找优质居所的张先生有了方向。

11月4日，备受市场瞩目的五环外朝阳区东坝地块被保利首开联合体以21亿元夺得。据悉，东坝地块在剔除保障房部分后，其商品房楼面价均价已超过4万元/平方米。

不少业内人士认为,今年东坝将成为继孙河、台湖以及亦庄之后的又一片地产开发的热土，东北五环未来也将成为高端置业的首选区域。

时间推至11月21日，经过中海、中粮、住总与融创联合体，远洋、保利与首开联合体、恒大、葛洲坝和邦兴联合体等众多重量级选手22轮的激烈角逐，最终恒大以51.35亿元总价竞得东坝南区地块，成为名副其实的2013年宅地市场的总价地王。经初步测算，恒大此次拿地的楼面价高达5万元/平方米。

东坝的热度并没有因为年度总价地王的加冕而停歇，11月28日，北京首城置业有限公司以21.45亿元竞得北京市朝阳区东坝南区1宗宅地，溢价率23.3%，现场竞配建自住型商品房面积42000平方米，楼面价达到了3.25元/平方米。

面对地价不断上涨，有过多年置业经验的张先生坚定认为，明后年东坝区域内房价将会有一轮大涨的行情，但是高兴之余，让张先生郁闷的是，目前区域内的新盘几乎断档，而在售的项目又很难符合自己的终极置业需求。

据记者了解，目前东坝区域内在售项目包括首开常青藤和北京奥林匹克花园，其中首开常青藤目前无房源在售，北京奥林匹克花园仅余少量大户型尾房房源，而两项目均预计在年后推出新一期房源产品。

从售价情况来看，首开常青藤上期均价2.5万元/平方米左右，新房源价格待定，北京奥林匹克花园今年8月份入市报价为3.7万元/平方米左右，而明年同类产品报价则已升至4万—5万元/平方米左右。

中介机构的置业专家向记者表示，伴随着区域内的地价不断攀升，未来东坝板块将成为新兴的豪宅区域，但是由于目前区域内项目规划时间较早，对于一些高端置业者需求并不能满足，因此对于购房者而言不如将目光放得更开阔些。

别墅市场逆袭

根据规划，东坝未来将建设成国际商务区，这里将会进驻20多家外国使馆区；东侧IDC云端产业园区，为政府牵头项目，目前已有东阿阿胶集团等世界500强企业进驻；北侧为长江商学院，聚集国内80%的CEO。

张先生通过对周边考察发现，东坝与中央别墅区紧邻，这里不仅能满足自己的终极置业需求，未来还将成为东坝国际商务区的主要居住配套区，升值潜力巨大。

而处于东坝与中央别墅区交汇处的格拉斯小镇进入了张先生的视线范围内。

据业内人士分析，东坝地王频出推动了格拉斯小镇的快速成交，2013年11月，格拉斯小镇成交额跃居北京别墅成交排名前五，占据2000万级高端别墅市场成交排行前三甲。

格拉斯小镇由鲁能地产开发，是继优山美地之后鲁能在京另一别墅力作。整体占地3400亩，容积率仅为0.3。从2011年限墅令出台后，北京容积率低于1.0的地块已不再批复，格拉斯小镇凭借0.3的超低容积率，70%的高绿化率，温榆河和老河湾内外双生态环境成为北京目前罕有的低密度生态别墅大盘。

据介绍，格拉斯小镇目前推出三期法式独栋产品，面积为450-800平方米纯独栋别墅，产品建筑外观采用法式新古典主义风格，多种精心设计的户型可满足不同家庭的别墅居住需求。

小镇将于12月中下旬正式启动第二届冰雪嘉年华活动，在社区内部打造500m2冰场和10000m2雪场，通过冬令营活动、周末精品活动、VIP专属活动、元宵节欢乐秀等各种形式的主题活动娱乐丰富业主和客户的冬季生活，为业主和客户提供冬季休闲娱乐的场所和高端社区五星级服务。

张先生认为，经过了几年在房产投资方面的经验，尽管别墅类产品升值速度没有住宅快，但是随着后期别墅用地的日益稀缺，别墅产品将成为保值增值的最佳选择。根据相关数据显示，在过去的三年中，北京别墅价格上涨了26%，中央别墅区及东区价格上涨近40%。

同时来自市场的数据也印证了张先生的投资判断，在年末别墅市场进入淡季之后，以远洋LA VIE、龙湖双珑原著以及格拉斯小镇为代表的东北五环别墅项目，表现出了淡季不淡的市场行情。