北京暂停养老综合用地招拍挂 补贴政策先行

中国房地产报记者独家获悉：鉴于目前养老用地暂无监管措施，容易造成养老产业“走样”，12月6日，北京市国土资源局（以下简称“北京市国土局”）暂停养老综合用地招拍挂。但从事养老产业的机构将因此获得项目建设补贴和运营补贴等。据相关知情人介绍，北京市国土局暂停招拍挂是想主导养老产业市场。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，中国优质土地资源稀少，相关部门推出养老用地时尤其需要谨慎。加之我国养老产业尚未形成成熟的运作模式，若养老用地“走样”，也将在一定程度上造成土地资源的浪费。

养老用地招拍挂暂停

早在今年4月初，北京市政府就已将事先设定的100公顷、共计7块养老设施用地指标下放给了北京市各区县，并由各区县自行推动。虽然北京市政府表示将降低土地保证金（竞买底价的5%）以吸引社会资本参与养老综合用地竞拍，但该100公顷养老设施用地指标最终未能落地，而是仅仅出让了1块（中投发展有限责任公司以800多元/平方米的楼面价获得了首块养老用地），余下6块养老综合用地并未出让。

中融人寿保险股份有限公司（以下简称“中融人寿”）原监事长王志刚表示，暂停养老用地招拍挂主要是因为目前国内尚未形成成熟的养老产业运营模式，加之养老运营、专业化养老看护医疗、收费标准等其他相关配套条件均不成熟，养老产业暂不具备完全市场化的生态环境。

相反，若待养老机构形成了一个非常清晰的盈利模式，并配套相关的专业服务等，国家必将给予大力支持。对企业来说，现在唯一能做的就是把养老生态环境营造好。

据一项公开资料显示，到2050年，中国老年人口总量将超过4亿，我国将进入深度老龄化阶段（即每3个人中有1个人需要提供养老服务），届时中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元，而社会上养老机构的床位数只能满足市场上1%～2%老人的养老需求。

“毋庸置疑，中国养老地产市场是一块巨大的蛋糕，但养老产业也具有自身的属性特点，居家养老仍是社会主流的养老模式，建议政府最好用规划的思维，即结合当前老年人的实际需求来共同规划养老产业格局，推动整个养老产业的协调发展。养老产业并不是做得越高端就越发达。”北京太阳城房地产开发有限公司董事长朱凤泊在接受中国房地产报记者采访时表示。

上海亲和源股份有限公司（以下简称“亲和源”）研究中心副主任王波也对此次北京市国土局暂停养老综合用地招拍挂一事持乐观态度。他指出，虽然养老产业带有商业属性，但公益属性也很强，为保证养老产业“不变性”和“不走样”，暂停养老综合用地招拍挂显示了相关政府部门对待养老产业的理性态度。

养老补贴政策先行

由于目前我国养老产业用地主要定性为“住宅类的其他用地”，所以从事养老产业的机构与企业在纳税时，必须按照房地产类税种进行缴纳，巨额的税费给养老地产企业带来了巨大的压力。

另据了解，尽管北京市国土局此次在养老用地领域并未取得太大突破，但北京市政府拟计划在运营和建设费用上为相关养老企业提供补贴的消息还是给业内带来了利好。

“每张床位的市级支持标准将达到2万至2.5万元，相关养老企业还将获得区级资金1比1比例的配套支持。这意味着，养老企业建一张床位就将获得4万至5万元的财政补贴，收住老人补贴为500元/月/人。目前北京市海淀区试点的小型养老模式就是践行上述政策的经典案例。”北京市民政局相关人士告诉记者。

而相关养老机构也在积极探索养老产业的发展模式：“因为缺少成熟的运作模式，更缺少成熟的管理输出案例，所以针对‘养老企业在房屋建完后如何收费’的问题，也是需要各养老企业认真考量的。中融人寿采取了资产配置的形式发展养老产业，长期持有养老产品，但具体细节目前还需要进一步研究。此外，我们也会研究借鉴泰康人寿与合众人寿等将保险产品和养老产品挂钩的形式。”王志刚说。

值得一提的是，尽管北京市国土局曾首开先例进行养老综合用地招拍挂，但国土资源部却对养老用地是否纳入城市规划用地未予表态，“国土资源部虽然对下一步有关养老用地是否将采取招拍挂的形式不予表态，但也会持续关注该领域的相关动态，目前就此问题我们内部还在进一步学习与探讨中。”国土资源部某内部人士如是说。