上海国际旅游度假区“扩围”

早报记者 王齐 臧鸣

12月16日，上海市政府公布，《上海国际旅游度假区结构规划》获批，该度假区规划范围在原有基础上向南拓展，共24.7平方公里。其中，核心区7平方公里，发展功能区17.7平方公里。

上海国际旅游度假区位于浦东新区，在此前的规划中，面积约20.6平方公里。此次拓展后，核心区面积不变。

根据批复文件，上海国际旅游度假区功能定位立足于构筑上海城市休闲旅游功能核心，塑造具有示范意义的现代化旅游城、当代中国娱乐潮流体验中心，形成旅游产业发达、文化创意活跃、消费低碳环保、环境优美宜居的大都市新地标，最终发展成为世界级旅游目的地。在产业体系上，充分发挥迪士尼项目的产业带动优势，体现新兴业态导向、产业融合导向、低碳智慧导向、重大项目带动导向，构建度假区的产业发展体系。

上海国际旅游度假区规划以上海迪士尼项目为核心，整合周边旅游资源联动发展，建成能级高、辐射强的国际化旅游度假区域和主题游乐、旅游会展、文化创意、商业零售、体育休闲等产业的集聚区域。2011年4月8日，上海迪士尼项目开工建设，各项工程建设按照开园总体目标推进。

调整曾埋“伏笔”

上海国际旅游度假区范围曾在2011年5月公布的《上海国际旅游度假区管理办法》中明确：北至S1公路，东至华东路，南至周邓公路，西至S2公路红线以西约1000米，但存在调整的可能性。《管理办法》规定：国际旅游度假区范围的调整，应当在符合规划的前提下依照法定程序报批。

根据2011年3月公示的上海国际旅游度假区核心区控制性详细规划（草案），该核心区规划范围面积为7平方公里，其中一期建设面积为3.9平方公里。一期建设内容包括游乐设施（主题乐园）、中心湖与围场河、商业娱乐、旅馆、公共停车场、公共交通设施、办公（服务管理中心）、市政设施等。

从当时公示的规划总平面图上看，上海迪士尼乐园位于上海国际旅游度假区的中心位置，南侧设有中心湖、公共交通设施、商业娱乐配套设施和轨道交通车站，乐园的西侧和南侧分别留下空间建造旅馆，乐园的西北角和东侧还留有发展备用地，整个规划地块被围场河环绕。

当时提到，发展备用地最终的功能布局和建设规模将视区域整体发展趋势与需求确定。

2013年6月，上海市规土局公布了《上海国际旅游度假区核心区过渡性开发规划实施方案（草案）》。从该草案内容来看，迪士尼核心区一期项目已经启动建设。当时，据上海市规土局称，本次规划将用于引导核心区远景发展备用区域的过渡性开发，而在远景项目正式启动时，按批准的控制性详细规划执行。

上海迪士尼乐园是全球第6个、中国内地首个迪士尼乐园，于2010年11月在上海正式签约，一期工程总投资为245亿元人民币，预计2015年开园。

建2号线11号线换乘站

华东师范大学商学院旅游学系博士、旅游规划与发展研究中心副主任吴文智表示，迪士尼乐园不会单独存在，其运营要依靠一系列的配套设施。迪士尼度假地主要包括主题园区项目活动、住宿、餐饮、购物、休闲娱乐活动等业态。截至今日，美国奥兰多迪士尼度假区（包括4家主题公园，以及2家主题水上乐园）拥有29家自营主题酒店满足不同消费层次游客的需求，以及一处迪士尼购物场所使得每一位游客满载而归。除此之外，当地迪士尼度假区的交通配套相当发达。接送游客来往机场与酒店度假区的有专属交通工具（Disney Magical Express），以及数条往来园区、购物场所和酒店度假区的接驳巴士，神奇王国主题公园（Magic Kingdom）还配备了单轨电车供游客方便往来于酒店及园区。

上海迪士尼项目配套设施也受到普遍关注。此次上海市政府对《上海国际旅游度假区结构规划》的批复中显示，度假区规划形成“一核、五片”的空间发展格局，总建筑规模约为700万平方米。其中，核心区约为200万平方米；发展功能区约为500万平方米，建设迪士尼直接配套、多样化旅游娱乐和其他带动功能等三类设施，各占约三分之一。发展功能区范围内，规划建设用地约9.4平方公里，非建设用地约8.3平方公里。

该批复还同意度假区各片区发展导向及核心区3.1平方公里过渡性开发等相关要求。

另外，度假区核心区内规划建设一处2号线和11号线换乘站。市政府批复要求，要根据地区建筑规模和客流预测，进一步研究远期增加轨道交通运能的可行性；强化度假区内部的公共交通衔接；优化地区路网系统，形成“多横、多纵”的骨干道路系统。

按照国外的经验看，迪士尼的游客大多会选择去迪士尼周边观光，由此会带动迪士尼周边的地价上涨。最近，某外地房企拍了一块位于上海迪士尼概念板块的川沙地块，楼板价近2万元/平方米，直逼周边商品房售价。

可见的是，上海迪士尼周边的楼盘成交量价齐升，不论住宅还是商业。21世纪不动产截至昨日的数据显示，今年以来，离迪士尼核心直线距离2.8公里的金柳湾新贵居成交均价2万元/平方米。恒越生活广场距离迪士尼核心直线距离4.6公里，成交91套，成交均价5.7万元/平方米。