2013年,上海楼市整体走出了一条华丽的上扬曲线。在市场整体走高的趋势下,一贯占据市场金字塔顶端的别墅市场,自然也水涨船高。
根据德佑地产市场研究部监控的数据显示,截至12月8日,今年上海独栋别墅共计成交24.5万平方米,较去年同期上涨7.7%,成交均价突破4万元/平方米,达到43205元/平方米,较去年同期上涨了9.6%。
同时,相关调查也发现,在别墅市场整体向好的大势之下,在上海传统老牌的别墅聚集地——佘山板块,别墅项目却表现各有差别、涨跌不一。其中,位于嘉松中路的凯迪赫菲庄园(备案名:青池流水云墅一期及二期)的表现却十分抢眼,今年以来已达成购买的有20多套。
对此,有业内人士指出,凯迪赫菲庄园是佘山区域内比较少有的以独栋为主的纯别墅项目,具有较高的性价比优势,今年取得良好的业绩也是预料之中。
凯迪赫菲庄园领衔成交量
别墅市场整体走高,但细从各板块来看,传统别墅板块的表现却有所差异。数据显示,今年独栋别墅成交量最大的板块是徐泾板块和马桥板块,成交量分别达到3.54万平方米和3.38万平方米;传统的别墅区——佘山板块却萎缩明显,仅有0.49万平方米,而大佘山板块中的泗泾和赵巷却表现突出,成交量都达到了1.15万平方米。
根据德佑地产市场研究部监控的数据显示,今年以来,佘山板块共计成交别墅0.90万平方米,较去年同期上涨8.2%,成交均价46118元/平方米,较去年同期下跌26.2%。其中,独栋别墅成交0.49万平方米,较去年同期下跌40.7%,成交均价62423元/平方米,较去年同期下跌0.1%。
与此同时,今年以来,赵巷板块共计成交别墅1.95万平方米,较去年同期下跌14.6%,成交均价29900元/平方米,较去年同期上涨7.8%。其中,独栋别墅成交1.15万平方米,较去年同期下跌2.2%,成交均价34374元/平方米,较去年同期上涨10.0%。
由上述数据可见,佘山板块独栋别墅今年量价齐跌,而属于大佘山板块的赵巷板块却出现量跌价涨。
纵观整个大佘山板块,凯迪赫菲庄园表现比较突出。资料数据显示,今年以来凯迪赫菲庄园共计网签15套房源,独栋别墅成交均价超过4万元/平方米。经粗略计算,凯迪赫菲庄园的成交面积占到了整个赵巷板块独栋别墅成交面积的30%,而成交均价也超过了区域的成交均价。
凯迪赫菲庄园性价比突出
今年上海独栋别墅的成交走势,与上海别墅市场的整体走势基本一致,呈现出了波动上扬态势,其中更是出现两次成交高峰。
数据资料显示,这两次高峰分别出现在今年3月和9月前后。根据搜房网分析师的说法,第一次高峰是今年3月份,不少置业者蜂拥入市,市场成交量出现井喷;另一次则出现在传统的“金九”9月份,在自贸区获批、11号线延伸段开通等多重利好消息持续发酵下,成交量也再次被推高。
从凯迪赫菲庄园的成交量走势来看,也基本上与大势保持了相对一致的局面。关于凯迪赫菲庄园之所以能够在大佘山板块中脱颖而出,有不少业内人士纷纷表示主要缘于该项目低密度的物业形态和突出的性价比。
有机构分析师指出,对于上海这样的一线城市来说,聚集的行政资源、经济资源、教育资源吸纳大批外来人口流入。在“禁墅令”十年以来,及限购限贷的当下,别墅物业的“稀缺”和“抗跌”特征日益凸显,对于具备一定经济实力的高端买家,“一步到位”的购房策略不失为明智之举。
全市独栋存量仅2000套左右,所谓“卖一套少一套”。显然,成为高端置业一步到位的首选。在当前整个大佘山板块,独栋别墅的供应量极为稀少。在为数不多的供应量中,像凯迪赫菲庄园具有相对突出性价比的更为少见。
当前赵巷8000亩规划低密度住宅板块的整体土地价格已经接连走高。早在2010年,就有知名房企以楼板价超过2万元/平方米的价格,拿下了凯迪赫菲庄园周边的住宅地块。而根据相关的容积率要求,该地块只能被开发成为类似于洋房的住宅项目。
在正佘山板块,独栋别墅价格极为昂贵,而联排、叠加等所谓别墅样式,却又不是城市精英心目中真正的“墅居”。
全实景呈现的以独栋为主的别墅社区——凯迪赫菲庄园,主力户型面积约为256-360平方米,并且有一定的附赠面积,独栋别墅总价也仅在千万等级,是适合城市新智与精英阶层置业的选择之一。
项目 板块 成交面积 成交套数 成交均价
青池流水云墅 赵巷 4506 15 39760
香水湾别墅 赵巷 5257 13 31728
诚邦别墅 赵巷 1942 5 34138
上海紫园 佘山 1787 4 73160
山的院子花园 佘山 1463 4 18713
中凯曼荼园 佘山 1181 3 93130
紫都上海晶园 佘山 484 1 79954
今年佘山及赵巷板块独栋别墅成交列表
上述《青池流水云墅》网签均价含部分双拼价格;数据来源:德佑地产市场研究部;数据截止至2013年12月8日