花样年控股（01777.HK）以4.05亿元人民币的价格出售附属公司中国地产集团，此举标志着花样年轻资产模式再度提速。
今年以来，花样年控股董事长潘军提出了“轻资产化”战略，该战略的核心内容正如潘军所言：“今后希望大家将花样年看成金融控股公司，不再是一个简单的开发商，开发商的附加值太低，在轻资产模式中，资金的杠杆效益会更大。”照此战略，上述出售行为看起来顺理成章。
与此同时，花样年在上半年确定将布局集中在北京、上海、广州、深圳四个地区进行深耕，并在住宅方面主推刚需产品的策略。同期，花样年花费约23亿元，分别在新加坡、上海、成都、深圳、苏州、东莞、宁波等热门地区购入新地块，购地金额占其上半年销售收入约60%，资金周转要求之高由此可见一斑，因此上述出售行为也被解读为解决资金周转难题。
出售助力现金周转
中国地产集团于1992年9月15日在香港注册成立，是一家地产投资控股公司。截至2013年3月31日的前一财年，中国地产集团净利润为801.59万港元。中国地产集团目前主要持有位于上海浦东区的金融广场（即爵士大厦）的房地产权证。该物业总建筑面积约2.1万平方米。
“爵士大厦今年年中曾预期出售收益约1.1亿元人民币，花样年现在出售应该是获得了溢价。”仲量联行亚太区地产部董事总经理Paul Muller 12月4日接受中国房地产报记者采访时表示，该大厦目前尚有租约，花样年将享有至2014年8月31日。此后，买方洪威投资有限公司将通过中国地产集团持有该物业的房地产权证。
花样年的相关公告中表示，出售事项将为集团提供以现行市价变现其于中国地产集团的投资的良机，将提高及增强集团的财务状况及现金流量。这个看似程式化的官方措辞其实不虚。
今年前三季度，花样年累计实现合同销售金额约54.3亿元，累计销售面积73.53万平方米。其中刚需住宅和包含写字楼在内的商业综合体是主要业绩贡献点。10月单月，花样年实现合同销售金额约10.69亿元，同比增长40.84%；销售面积约19.67万平方米，同比增长82.55%。
花样年曾表示，截至10月底，其存量可售货值约为52亿元，11和12月加推单位的货值约为38亿元。据此，“有信心完成今年百亿元的销售目标”。
但中原地产（华南）市场研究部高级研究员石明哲12月4日接受中国房地产报记者采访时表示，这样的测算实现起来很有难度。“花样年加推单位主要在深圳，而深圳的新房销售这两个月来一直在下滑，加上又将进入传统的销售淡季，百亿目标需要冲刺动力。”因此，上述出售举措对业绩的影响不言而喻。
轻资产模式需要强支撑
潘军透露，未来花样年重点在金融和彩生活，且通过互联网的思维模式进行发展，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台。
目前，花样年在这两个领域中的经营实体分别是小额贷款公司“合和年”和“彩生活服务集团”。前者今年上半年在桂林成立的注册资本1亿元的小贷公司，后者是已经向联交所提交分拆上市申请。
“彩生活”主管物业管理和社区服务业务，其2011年的营业收入为1.25亿元，2012年为1.85亿元，毛利率超过40%，净利率超过14%。石明哲表示，地产同行特别是扎根深圳本土的民营地产公司对“彩生活”的模式创新普遍看好且祝福。
花样年相关负责人曾在近期向媒体公开表示，物业管理业务包括小微贷都是配合房地产开发运作的，“彩生活”的规模已经符合香港联交所上市要求。该负责人还表示，花样年的酒店管理业务在向国际知名酒店管理公司看齐，拟打造一个团队运营管理模式，托管其他酒店。
但与此同时，业界对花样年的住宅产品结构调整感到不解。其2009年提出的目标群体是中高阶层单身人士及家庭，住宅地产销售额贡献主要是精品高档住宅；而在近期的几份公告中，花样年提到最多的已然变为刚需为主。
“产品结构调整的影响显现得非常明显，因为涉及拿怎样的地、设计怎样的产品、工期如何调整、运营成本是否增加等等挑战。”石明哲分析道。花样年中报显示，报告期内，该集团银行结余及现金约为42亿元，而旗下银行借款有29.81亿元须一年内偿还，融资成本比之去年同期增长371.9%，净负债率为90.7%。
Paul Muller注意到，花样年今年曾表示，一线城市以发展商业地产为主、二线城市以住宅产品为主的模式，主要仍是依靠刚需住宅支撑公司业绩，但目前来看，其刚需项目数量不够，要实现在一二线城市铺开布局，面临资金、去化率的压力。
在其轻资产战略结构中，“市场对物业管理业务的期待不高，香港市场同类股票表现一般。”Paul Muller分析认为，“彩生活”分拆上市后可以降低公司本身的负债率，它自身也能融资独自发展，专业公司的概念也可以帮助提升花样年的市场估值，但其对轻资产模式难以形成强支撑。
本文来源：中国房地产报
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王晓易_NE0011
