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万达广东扩张遭遇波折 多个地块被政府收回

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网易财经12月2日讯 作为国内商业地产龙头的万达集团,近三年正以每年15个甚至更多的万达广场开业速度,在全国开疆扩土,扩张之势令人咋舌。然而今年下半年以来,万达在商业重镇的广东省扩张之路却遭遇重创,上月万达位于广东广州、东莞等多个地块遭遇收回。

专家认为,受广东市场综合体供大于求等因素影响,商业地产生存艰难。即使万达能够回笼资金实现滚动扩张,但预计明后年银行资金越来越紧张,万达模式将遭遇更大考验。

延期开业 番禺万达遭遇多重困难

2010年2月份,万达集团布局华南极具标志性的第一个广州白云万达广场正式动工,同年12月份该项目正式开门迎客,期间仅间隔10个月时间。一年后,2011年5月万达在广州第二个项目,番禺万达广场正式动工。

据悉,番禺万达广场位于广州番禺万博中央商务区,总体量高达50万平方米,总投资额达50亿元。从体量上来看,相比白云万达广场多10万平方米,且商业定位更为高端,是集购物中心、写字楼及酒店等一体的大型综合体。

去年年中左右 ,番禺万达广场沿街商铺以5万元/平方米,公寓约1.5万元/平方米报价对外发售,目前早已售罄,写字楼项目或将进入市场;今年3月底,核心商业区更是高调的进行招商,万达百货、万达影城以及华润万家等主力店落户。

动工到现在一晃两年半时间过去,万达集团董事长王健林当年高调表示的在广州打造10个万达广场的雄心壮志似乎进展并不顺。这个原本计划今年年底开业番禺万达广场迟迟未有动静。近期网易财经获悉,该项目已将开业时间延期至2014年11月份。

上周末网易财经实地踩盘注意到,这个50万平方米体量的综合体已成规模,零售商铺已开始进行内部装修,四栋公寓写字楼的商业体外部已装修完成。号称从开工到开业仅18个月“万达速度”,为什么这次却未有相应的速度?

据万达相关人士给出的解释是,由于当地区域政府规划尚未完善,导致项目开业延期。网易财经注意到,今年下半年,广州番禺区包括万达在内的原计划6个综合体开业,迄今为止仅有一个进入试营业阶段。

上述已开业的商业综合体负责人曾向网易财经坦言,目前这个区域商业物业供应量很大,加上电商冲击,不少购物中心面临调整品牌业态,招商压力非常大。据仲量联行最新数据显示,过去一年中,集中在一线城市零售投资竞争加剧,诸如广州这样一线城市的零售地产租赁租金处于一个租金放缓,趋向租金跌幅加快的阶段。

今年第四季度广州市场上将有42万平方米商业供应量入市,特别是部分非核心商圈的新物业,商场招商进度缓慢。

在戴德梁行广州商铺服务部助理董事伍林看来,今年电商对商场冲击较大,加上政府鼓励节约型消费影响,就算是优质购物中心都面临考验,需要做一定商业业态调整。

有意思的是去年王健林与阿里巴巴集团董事局主席马云一场赌金为1亿的电商“豪赌”后,让王健林也不得不正视电商的重要性,投巨资成立万达电子商务公司。

多地遭回收 万达广东扩张几多波折

“万达的商业模式比较简单粗放、对于广东这种成熟的区域比较难以开展”,盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为,目前零售商业地产面临比较激烈的竞争,广州市场上商业地产本身密度高,高端品牌早已收纳差不多了,万达要进来恐怕在招商方面会有较大挑战。

此外,他认为尽管足够的资金可以支撑市场布局,但新的商圈需要品牌支撑,在同一区域的品牌又因同质化易形成品牌竞争。相比成熟商圈来看,广州部分新区购买力,人口素质等还没上来,导致新开商业物业市场承受力有限。

同时,在周末网易财经走访了开业多年的白云万达广场,核心的万达广场商场内的人流量较大,人气比较高,但散售的沿街店铺人流明显减少,店铺打折情况比较普遍,生意较商场冷清。相比当年万达开业壮观相差甚远。

万达在快速扩张中,有效控制土地成本,低价拿地选址城市副中心、新城区亦或新商圈地块,无疑也承担非成熟商圈不确定市场风险。在番禺万达广场现场,网易财经注意到,尽管周边有万科、雅居乐、星河湾以及华南碧桂园等人口居住小区大盘,但仍有不少的工厂区以及当地村民交接地带,显得比较杂乱,购物体验性较差。同时其周边敏捷、奥园以及地铁仍处于建设中。

延期开业或许仅是万达在广东扩张受阻冰山一角。今年11月初,正面向市场大肆推广的广州萝岗万达传来消息,称其地块被当地政府部门回收,当地媒体宣传投放嘎然而止。

据悉,该地块是万达今年7月份以7.3亿低价拿下,由于出让条件要求竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院,影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅。被行业人士指为万达量身定做,此次地块收回显得格外蹊跷。

网易财经在萝岗万达项目现场注意到,其项目施工仍在进行。从该项目置业顾问透露信息中显示,并未提及地块被收回,仅表示一旦施工完成,项目会很快开售。值得注意是,在此期间,不仅万达布局广东的萝岗地块被收回,其位于南沙、东莞厚街、湛江项目也被收回。

据万达官方网站显示截至2013年11月29日已在全国开业82座万达广场,持有物业面积规模全球第二,计划到2014年开业110座万达广场,持有物业面积2300万平方米,成为全球规模第一的不动产企业。

在广东省内共计有广州白云万达、东莞长安安达、东莞东城万达、佛山南海万达、广州番禺万达以及广州增城万达6个项目,而上述后四个项目仍处于在建过程中。

值得一提是,在今年3月底,王健林接受广州媒体采访再度高调表示预计2-3年,在广州的项目就能达到10个,未来5-8年,万达集团将在广东布局超过30个项目。

嘉实地产一投资部人士表示,根据当前情况来看,国内购物中心形势堪忧。商业地产选址非常重要,对于万达这种模式来说,国内企业非常难以复制,其主要就是依靠政府关系能够低成本拿地,通过出售商铺,写字楼回笼资金。但一个区域要布局那么多个商业体,仍需要看这个市场饱和量,当地市场需求情况。

僧多粥少 国内商业地产投资堪忧

单从番禺万达广场所在区域来看,可以说是近两年广州商业物业供应量集中爆发区域。公开数据显示,目前整个万博商圈商业体量将超过160万平方米。

上述万达项目附近,就已有奥园大型商业项目“奥园中央”定位主题商业、写字楼、国际公寓、文化娱乐中心等于一体的城市综合体;广州老牌企业粤海投资旗下的天河城,出资18亿的打造的购物中心、写字楼以及商铺的商业体;敏捷集团旗下集合商铺及公寓一体商业。

目前已处于营业状态的有天河城百货,海印又一城、沃尔玛高端SAM会员店以及万博引进各种商家等。而在整个番禺区域,根据规划显示已有16个商业地产项目正在规划中,总体量接近400万平方米。

未来万达在这片区域竞争可谓是惨烈。黄立冲分析,从全国布局来看,万达在北方比较强势,因为北方在大型城市综合体方面相对落后,粗放,依靠占地的先发优势,像广深这样最早接触海外事务的城市,现在城市综合体必须考虑与电商的竞争,客户体验,娱乐性粘性是非常重要的。

他认为,受通胀因素,商业地产以往消费的核心主力中产阶级正沦为夹心阶层,他们购买力受通胀影响正在下降,加上市场综合体供大于求,形成增多粥少的局面,同时加上网购冲击,商家生存成本变得格外高。

“不太看好持有任何商业物业包括写字楼物业,酒店物业的租金回报率”,他说,就算写字楼和商铺卖了,能收回本项目的本金,实现滚动扩张,但要想支撑全国遍地开花增长仍面临较高成本及市场风险。何况写字楼这些未必能全部卖掉。

而在一不愿透露姓名国内地产项目操盘的老总看来,万达这样的商业项目,资金链需求很大,靠的一个模式就是地上物业评估价拉高,通过抵押银行再把资金套出来,不断滚雪球,预计银行明后年资金越来越紧张,这种模式不能往下走。

“从大环境,大经济面,现在企业都要收缩防守,任何企业都应该这样”,他担忧道。(朱玲 实习生 郝美津)

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