央视报道房企欠缴3.8万亿元土地增值税遭到房企的一致炮轰。原因是央视没有弄清土地增值税的征管方式，所以用了错误的计算方法，自然计算出了错误的结果。但是，数字虽然错了，却不代表房企不存在欠缴土地增值税的现象。
央视的错误何在？按税法的规定，土地增值税应先行预征计提，在下面的6种情况发生下才会进入清算程序：
当下面3种情况发生时，开发商应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
当下面3种情况发生时，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
在未清算前，实行的是土地增值税的预征。表现在财务报表上为“应缴未缴的土地增值税”。这只表明尚未清算，而不等于房地产企业的欠税。
土地增值税由于其征收的特殊性，征收难度很高：
1. 税务部门与开发商信息不对称
A 房地产开发项目全部竣工、完成销售 开发商应自动缴纳土地增值税。
但只要有一套房屋没有销售，开发商就可以不主动缴纳。
B 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。税务机关要求纳税人缴纳土地增值税。
但税务部门不可能逐一查证项目销售情况，开发商可瞒报实际交易情况。
2. 土地增值税的纳税额易被压低
A 由于土地增值税采用四档累进课税，开发商可通过阴阳合同瞒报实际交易金额的做法压低纳税额。
B 开发商也可以通过虚报开发成本等办法，虚增“扣除项目”金额压低纳税额。
3. 税务部门或受地方政府和房管部门干扰
A 土地增值税对开发商盈利能力有重要影响，地方政府为了保证楼市经济，缺乏清缴土地增值税的动力。
B 税务部门与房管部门信息不对称。而城镇每年竣工的房地产项目极多，税务部门派人逐一查证实情的成本极高。
（1）正因如此，每年都会形成巨额未清缴的土地增值税。世联地产曾估算2009年全国土地增值税有1878亿元没有清算。
(2)而来自官方统计数据显示，2009至2012年全国土地增值税收入分别仅为719亿、1278亿、2062亿和2718亿元。
(3)随着近几年全国商品住宅销售额的不断增长，待清算的土地增值税也会像滚雪球一般扩大。但具体数额是多少难以测算。
但可以肯定的是，一旦国家税务部门下决心严格清算土地增值税，对未做预提的部分房企，将构成较大冲击。
结语：央视报道虽然有失偏颇，但揭示了土地增值税领域存在已久的诸多乱象。同时，可能也预示着未来一段时间，中央可能会着力治理房地产领域的税收乱象。
本文来源：网易财经
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王晓易_NE0011
