早报记者 王齐
11月19日，早报记者在佘山珑原售楼处看到，前来咨询的购房者屈指可数。据了解，该项目联排别墅目前的总价在450万-500万元，产证地上面积145平方米，尽管项目二期已开盘半个月有余，但特价房还没卖完。现房销售的一期楼盘，也尚未售罄。
与此同时，佘山另一个一直定价在5万元/平方米的别墅项目，也已经把售价下调到4万元/平方米以内，但效果仍有待观察。
佘山某别墅开发商称，“佘山缺概念，且配套不那么成熟。现在最火的概念是自贸试验区，周边楼盘受益。最近佘山好几个项目都在办活动，加大宣传力度及提高代理公司佣金，来客量增加了，但真正下单的依然很少。”
被认为“亏本”卖
从数据上看，佘山珑原今年的成交量已远超去年同期。
一家房地产中介机构的数据显示，截至11月18日，佘山珑原别墅今年以来成交了12套，是去年成交量的两倍。同期佘山珑原公寓成交了55套，是去年全年成交套数量的11倍。
成交量回升的背后是成交均价的下降。
上述机构的数据显示，2013年至今佘山珑原的新房成交均价为2.4万元/平方米，较2012年全年的均价下滑18.5%。按项目类型分，今年以来佘山珑原别墅和公寓产品的成交均价分别为2.9万元/平方米和2.3万元/平方米，较去年全年分别下滑13.6%和5.8%。
佘山珑原已被认为是在亏本卖。2010年2月，招商万科联合体以17.16亿元竞拍位于佘山南部的广富林2-4地块，溢价率高达191%，楼板价达16378元/平方米，是当时的松江单价“地王”。该项目后来便建成了佘山珑原。
有业内人士认为，现在一线城市地价一般要占到房价的四到五成，这意味着，按惯例，前述佘山项目要卖到3.2万-4万元/平方米，才能保证盈利。
不过，该业内人士也指出，除了地价，每个项目核算成本的方式不同。现在这个市场，开发商降价卖房的动力有限。
另一个忍不住以价换量的案例是凯迪·赫菲庄园。
凯迪·赫菲庄园2013年之前总共只成交3套，且均在2011年成交。截至11月19日，前述中介的数据显示，2013年该楼盘卖出12套，成交均价3.8万元/平方米。
早报记者以购房者身份致电凯迪·赫菲庄园售楼处，了解到该项目类独栋别墅目前总价最低800万-900万元，产证面积380平方米，其中地上面积250平方米。过几天，还将有特价房推出。粗略估算，凯迪·赫菲庄园的房源最低单价不到3.6万元/平方米。
一名佘山别墅开发商称，凯迪·赫菲庄园的营销总监这两年已经换掉好几任，老板此前宁可不卖也不降价。
据该开发商称，在今年年中促销之前，一直保持着5万元/平方米的定价，即使是去年也没有调整过价格。目前成交价在3.7万-4万元/平方米。
“总价上1000万很难卖”
即便成交表现平平，仍有不少佘山别墅开发商在“坚守”价格。
“我们虽然今年还没有成交，但目前没有降价的打算，因为别墅用地没有了，惜售心理很强。”一佘山别墅开发商说，“（佘山别墅）现在成交是偶然的。（佘山）月湖山庄前段时间成交过一套单价9万多元的别墅。佘山天境目前成交价格在3.5万元/平方米，佘山每个楼盘都很不一样。眼下政策面对购房者的潜在心理影响很大，总价上了1000万元，很难成交。”
早报记者拿到的一份截至11月19日的中介统计显示，佘山月湖山庄今年以来成交了4套房源，成交均价8.9万元/平方米，同比上涨8%。佘山东紫园今年以来共成交了2套，成交均价8.9万元/平方米，同比上涨67.1%。
不过，整体看“以价换量”还是今年佘山别墅市场的主流。
据21世纪不动产截至11月18日的统计，2013年至今，佘山板块成交别墅23套，同比增加9.5%；但新房均价为4.7万元/平方米，同比下滑24%。其中，金地天境今年以来成交了41套，成交均价3.7万元/平方米，同比下跌11.9%。佘山板块内2013年至今和去年同期均有成交的别墅项目仅3个。
21世纪不动产分析师罗寅申说，佘山别墅价格持续处于洼地的关键还是不好卖。部分项目因为前期销售不佳，大幅打折后，往往可能对其后续房源的售价形成制约；尤其是成交量没有明显回升的情况下，大幅打折后的项目售价没法迅速回升。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
