据香港信报报道,多次计划分拆中国新天地(下称新天地)上市未成功的瑞安房地产(272),昨天公布为新天地引入外资房地产基金Brookfield,集资最多7.5亿美元(约58.5亿港元)。瑞房将向Brookfield发行新天地的可换股永久证券及瑞房的认股权证,全数兑换后,Brookfield将持有新天地21.7%股权。被问及为何“割爱”,主席罗康瑞坦言,期望藉此增加新天地的“本钱”,从而获得更好的上市估值,重申没有放弃分拆上市计划。
Brookfield若兑换 将持股21.7%
瑞房公布,把旗下上海已成熟的投资物业全数注入新天地,合共6个项目,当中包括为人熟悉的上海新天地及瑞安广场等,总可出租建筑面积共66.3万方米,截至6月底止,有关物业估值约263亿元人民币。6个项目去年租金收入为6.33亿元人民币,而今年上半年的租金收入则约3.34亿元人民币。按上述资产计算,新天地的税后净利约7.36亿元人民币。
Brookfield初步将向新天地投资5亿美元,新天地将发行相当于该本金总额的可换股永久证券,首5年的分派率为8.3%,5年后起则为每年20%,若Brookfield全数兑换后,则占新天地已发行股本约21.7%。此外,Brookfield亦获瑞安发行4.15亿股认股权证,相当于瑞房约4.9%股权,行使价为每股2.85元。
有房地产分析员认为,是次瑞房引入Brookfield,可短暂纾缓其资金压力,惟新天地仍需如期分拆上市,才可全面解决其资金压力,故是次引资对投资者来说则好坏参半,主要是最后若新天地上市估值未如理想,Brookfield可选择放弃换取新天地股票,取而代之是换取瑞房的股票,或要求瑞房全面接收其新天地股权,简单地看,是次引资也只是发债的一种而已。
罗康瑞则强调,从未放弃分拆新天地上市的计划,惟目前暂未有明确时间表,会视乎市况及新天地业务发展而定,他期望,引入Brookfield后,新天地业务可尽快上轨道。他又坦言,旗下投资物业若按土地成本来计算,回报率则超过10%,但近年内地房地产价值飞升不少,若以目前周边的物业价值来看,回报率并不算高。
负债率两年内可望降低
他又透露,除了Brookfield外,还有其它基金曾与其洽商,故未来不排除会再引入更多基金投资,惟短期内则会专注于与Brookfield的合作。新天地行政总裁黄勤道表示,未来将积极争取注入更多瑞房商业项目,但若遇上合适机会,不排除会收购瑞房之外的项目。瑞房董事总经理尹熖强表示,由于Brookfield的资金于今年底前也未能反映,预料集团届时负债率将由70%降至65%,日后计及Brookfield 的注资后,相信负债率在两年内可降至50%水平。瑞房昨午复牌后曾一度升至2.8元,其后股价反复回软,收报2.7元,微升0.4%。