刚需刚改库存逼近“警戒红线”

在经历了金九银十销售旺季后,上海楼市库存下滑明显，，刚需刚改库存逼近警戒红线。来自汉宇地产的数据显示, 截至10月21日，全市商品住宅的库存面积为1033.2万平方米，与今年年初相比减少10%，库存套数为64153套，与今年年初相比减少约15%。

从住宅库存的产品类型上分析，9月别墅（双拼、联排、独栋）类住宅产品的库存量为324万平方米，占总库存量的31.5%，按单月约11万平方米的成交量计算，其销售期达到了近30个月，因此该类产品基本不存在房源紧张的问题。而在公寓住宅类产品方面，其库存量仅有705万平方米，除去高端市场和部分楼盘保留的库存量，刚需和改善型房源的库存在500万平方米以下，以目前月均成交量趋势看，仅够维持4-5个月。因此，未来一段时期内该类产品存量将处于警戒红线上。

刚需存量仅能消化7个月

汉宇数据显示，目前刚需房源（200万元以下）的库存存量约3万套，以今年该类产品月销售4300套的交易量为准，目前库存量仅能维持7个月左右。

上海中原地产数据统计，刚需房源中，目前库存量最大的板块是嘉定主城区板块，库存量为54万平方米（共计3701套）。此外，金山新城、宝山月浦和松江泗泾，刚需库存量占到全市刚需库存近20%。三板块库存量分别为2246套、1993套和1458套。

宝山月浦板块的宝华北岸郡庭、奉贤海湾板块的棕榈滩海景城和松江泗泾板块的同润菲诗艾伦，库存量为1812套、727套和599套，仅这三个项目就占全市刚需库存量的10%。导致部分项目库存量过高的原因主要是项目规模较大、周边配套尚未成型等原因。

改善型存量还能消化9个月

上海中原地产数据显示，改善型房源（内外环线之间）目前库存量为216万平方米（共计12279套）。按照今年以来月均23万平方米的销售速度，目前的库存还可供消化9个多月。改善型房源中，库存最大的板块是杨浦区的新江湾城板块，目前库存量为46万平方米（共计2078套），该板块目前存量较大的项目是中建府邸。

另据汉宇地产数据统计，松江新城、普陀桃浦和嘉定新城单价4万元以下的改善型房源的库存量分别为1443套、1213套和1027套，占全市改善型房源库存量的15%。

高端存量消化需17个月

上海中原地产数据显示，高端房源（内环线以内）目前库存量为86万平方米（共计5183套）。这部分项目按照今年以来月均近5万平方米的销售速度，库存还可供消化17个月之多。

高端房源中库存量最大的板块是徐汇区的枫林板块，库存量为12万平方米（共计884套），该板块库存最大的项目是汇峰鼎园。