绿地的国际化不是做财务投资者，而是坚持通过自主经营培育自己的国际化精英团队
理财周报房地产实验室研究员 李劭婷/文
比起三个月前以10亿美元收购美国洛杉矶中心区大都会项目，绿地集团近日投50亿美元登陆纽约的消息则被视为其真正进军美国市场的信号。
据悉，绿地集团日前已与Forest City Ratner Companies（森林城公司）签署谅解备忘录（MOU），将成立合资公司（绿地集团持股70%），共同收购开发后者持有的布鲁克林大西洋广场地产项目，总投资预计将超过50亿美元。这被认为是纽约20年来最大规模房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美的最大投资。
有意思的是，绿地集团官网上并没有直接公布此消息，而是大量引用国外主流媒体的言论表示绿地进入美国投资受到高度关注。有消息称，美国森林城公司迫不及待将消息公布于众，绿地才只好跟进宣布了消息。
与绿地签署投资协议备忘录的消息一出，森林城公司的股价一路上扬至6.29%。
利润空间之争
公开资料显示，纽约大西洋广场项目位于纽约市布鲁克林区中心东南角，紧邻新建的巴克莱球场以及布鲁克林最大的购物中心，项目总占地面积约6.45万平方米，规划总建筑面积近60万平方米，规划建设以中高档公寓住宅为主的综合社区，住宅产品租售各半，辅以配套底商及少量办公。
根据外媒报道，美国森林城公司策划该项目已超过10年，但苦于没有足够的资金支持，项目迟迟未能动工，直到去年，十五座公寓楼中只有一座开工。尽管森林城公司一直在市场上寻求融资机会，却始终没有开发商来接手这个项目。
有观点认为，尽管该项目所处地段优越，但由于融资成本不断上涨，项目定位又是针对中低收入家庭，因此利润空间被进一步压低。
另有分析称，从绿地的角度来说，拿到上述项目并不是一件坏事，项目还是具备一定的盈利空间。首先，森林城公司将大部分股权转让出去，并不是因为项目不能盈利，而是为了缓解资金压力。其次，绿地和森林城两家地产商对于此类高附加值项目的盈利水平也有着不同的预期。
绿地集团董事长、总裁张玉良对此表示，绿地看好美国市场，美国经济正在复苏，市场流动性充裕，回报率稳定，房地产发展前景总体乐观。
美国当地媒体评论称，绿地进入纽约房地产市场将成为有史以来最大一笔中国公司直接投资美国的商业地产交易，中国企业正在成为全美重大建设项目的开发商，绿地集团的加入将帮助布鲁克林加快开发进程。
截至目前，绿地集团在美国已成功落子洛杉矶大都会项目及纽约大西洋广场项目。其中，洛杉矶大都会项目位于洛杉矶市中心核心区旧金山街与第八大街之间，连接洛杉矶金融区及会展区，项目占地面积2.56万平方米，规划建筑面积15.32万平方米，总投资10亿美元，开发业态包括酒店、办公、服务式公寓及高档住宅。
房企出海先行者
相比其他房企，绿地集团在海外拓展的道路上始终走在最前面。截至目前，绿地已先后在韩国济州、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国曼谷、芭提雅、美国纽约等六个国家的9个城市拥有海外项目。
张玉良表示，绿地的海外战略不仅重在布局，更要努力不断提高“走出去”的层次和能力，着力增强抵御国际经济风险、把握国际化经营的能力，从而让绿地集团真正能成长为世界水平的本土跨国公司。
今年以来，万科、万达、碧桂园、中国建筑、中铁建、万通等房企相继部署海外市场，掀起了新一轮海外扩张热潮。
中国海外投资联合会数据显示，2012年以来，中国内地开发商在海外的房地产项目(含已确定投资计划的项目)，总规模超过100亿美元。
有分析人士认为，国内的地产商需要走出去，与国外同行比起来，国内地产商在物业管理，资产评估和商业地产的开发上还有很大差距。以绿地、万科为代表的地产商未来在海外将会有一个从财务投资者到开发商和运营商的转变。
这与张玉良的观点颇为一致。他认为，绿地的国际化不做财务投资者，而是坚持做开发商、运营商，通过自主经营来培育自己的国际化精英团队，唯有这样才能成就真正的世界级企业。
事实上，当前美国经济形势复苏的大环境，正是抄底一些地产项目的好时机。国内地产市场虽然还有发展的空间，限于现在的调控政策和土地供应紧张，有条件的地产商都在试水海外房地产开发，与此同时，对于海外投资风险的把控也是一个不容忽视的问题。
雅居乐200亿转战云南拓展旅游地产
理财周报房地产实验室研究员 李劭婷/文
继海南清水湾后，雅居乐计划斥资200亿打造的云南西双版纳旅游地产项目近日正式进入拿地开发阶段。据悉，集团是在10月10日以2.4亿取得西双版纳13幅相连住宅地块使用权。
雅居乐西双版纳相关负责人向记者表示，项目将以“度假、生态、宜居、养生”为四大主题，力求还原热带雨林的自然风貌，充分挖掘当地独特的民俗文化，打造一个集旅游观光、休闲购物、度假养生为一体，极具东南亚特色文化与民族风情的综合旅游房地产项目。规划有国际品牌酒店，世界级的野生动植物园、游乐园、商业中心、马球俱乐部等配套设施和旅游项目。
事实上，目前西双版纳地区已云集了万达、碧桂园、华侨城、云南城投等大型房企，雅居乐的进驻面临着不小的竞争压力。
随着西双版纳土地审批进一步收紧，规划控制面积高达1万多亩的雅居乐项目，如何保障后期顺利取得发展用地？对此，上述负责人表示，雅居乐项目受到了云南省及西双版纳州政府的高度重视和支持，在项目推进、各类指标获取方面都将得到一定程度的保障。
值得一提的是，国内旅游地产开发形势一直以来不容乐观。戴德梁行最新发布的旅游地产专题分析认为，目前国内旅游地产存在的主要问题是过于注重房地产开发，未能与旅游资源很好结合；大部分项目产业链仍然较短，需要进一步挖掘；部分产品缺少特色，同质化严重；项目整体规划定位不足，项目管控能力较弱。
一向以“快速开发、快速销售、快速回款”高周转模式发展的雅居乐，能否避免目前国内旅游地产开发的通病，有待考证。
根据雅居乐第9期公司通讯显示，2013年1月至8月，集团实现累计销售金额人民币219.8亿元，同比增长19.6%；累计实现销售面积184.5万平方米，销售均价为11916元/平方米。截至2013年8月31日，集团累计认购但未签约金额为人民币29.4亿元。相比420亿元年度合约销售目标，雅居乐前8月仅完成一半，远低于预期。
本文来源：理财周报
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王晓易_NE0011
