顾云昌：“如果没有限购，现在的市场将难以想象”

早报记者 顾菁 赖汀雨

2013房价涨幅最大

同策咨询研究中心数据显示，2013年1-9月，上海商品住宅成交均价为23744元/平方米，比2010年1-9月的20986元/平方米上涨13.14%。

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，按13.14%的增幅计算，近3年的年均增幅仅为4.4%，而2010-2012年上海市人均可支配收入同比增幅依次为10.4%、13.8%、10.9%，远高于上述涨幅，仅稍高于同期本市CPI的增幅。所以该房价涨幅无疑是可控的，也达到了为控制房价平稳的调控目标。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出，限购政策执行三年来，调控效果显而易见。限购政策将投资性、投机性需求大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主的局面。房价在2011年、2012年基本处于“停涨”状态，其间还有部分项目出现了价格下调。但2013年3月以来，上海楼市呈现量价齐升的行情，商品住宅成交均价在前9个月上涨5.71%，超过前两年。

官方数据同样显示，2013年的房价涨幅远超过去年。根据国家统计局官方网站公布的2013年9月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，上海新建住宅价格指数同比上涨18.5%，而这一数字在2012年8月仍呈现下降态势。

面对近期有所反弹的市场行情，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌分析，限购政策实施之初会形成市场对未来房价走势出现下降的心理预期，导致成交量下滑，从而出现短期的房价下跌过程，然而短期政策长期执行后，造成一部分被压抑的需求集中释放，形成市场量价齐升的局面。同时三年间，每年的供地计划都没有完成，尤其是一些大城市土地供应紧张造成有效供应没有跟上，从而造成在新一波市场行情下供不应求，房价进一步走高。

成交量接近去年全年

德佑地产研究总监陆骑麟指出，随着时间的推移，限购对于成交量的打压效应逐步减弱，从2011年的低点开始，成交量逐年在回升，其中2013年前9个月的成交量已经接近2012年整年的成交。据德佑地产市场研究部监控数据显示，2013年9月，全市商品住宅成交量为142万平方米，达到了限购以来同期的最高点。

“不过限购政策减缓了房价上涨的速度，如果无限购政策的话，房价涨幅将会快许多。2011年前，每年的成交均价几乎都是以20%～30%幅度上涨。”陆骑麟表示，虽然，刚需以及改善型需求都在9月得到大量的释放，但并不能说市场已经消化了限购政策。2010年至今，全市商品住宅的供应量呈现了逐渐递减的状态，2012年仅有894万平方米，远不如限购前。所以，一方面，限购令使大量的“投资投机”行为挤出市场，市场的需求量陡然减少。另一方面，随着限购初期，开发商较为萎靡的入市态度，使得市场出现了供不应求的状态，因此在刚性需求和改善型需求经过了近三年的积压出现了集中性释放时造成了价格的上涨。

同济大学房地产研究所所长施建刚认为，限购政策在抑制了投资、投机需求的同时也压抑了部分刚需和改善型需求。在限购政策长期执行下，投资、投机需求依然可以被抑制，但刚需和改善需求则不会无期限地等待观望，近期刚需和改善需求在市场的集中释放就形成了一波成交高潮。

张宏伟认为，上海市商品住宅存销比持续降低，截至10月8日，上海市商品住宅库存为964.95万平方米，以今年1-9月月平均交易量101.6万平方米计算，当前市场存销比已低于10个月，房价则面临持续上涨的压力。在这种商品住宅市场供求关系紧张的局面下，政策影响范围有限，成交出现“阶段性”爆发。

限购长期效应趋弱

顾云昌表示，限购政策对于市场的作用毋庸置疑，如果没有限购政策，现在的房地产市场将难以想象。在刚刚实施限购政策后，未来市场走势并不明朗，预期房价下跌导致成交量迅速下降，短期内也的确出现房价的下跌过程，导致购房者的进一步观望。但短期政策长期化后，略显疲态，限购三年之后，原本处于观望状态的一些刚性需求无法持续观望，不得不入市，所以造成了今年3月以来的一波需求压抑后的反弹，促使成交量、成交均价双双走高。也就是说这三年里的购房需求是有一定量的，在前期被政策压抑的需求必定会在其后一个阶段释放。

陆骑麟表示，从“限购令”的调控效果来看，不仅有效抑制了房价过快上涨的势头，也使得“投资、投机”需求被大量挤出市场，市场基本回归到以“刚需”、“刚改”为主的合理轨道上，目前，去投资化的“限购令”已经逐渐变成常态的调控手段，且这种行政干预使得市场已经基本回到了相对合理的状态，或可成为长效机制的一部分。

罗寅申指出，从近期市场的成交走势来看，限购政策在出台多年后对于楼市的影响力正在弱化也是毋庸置疑的。作为行政性调控手段的限购政策本身就是短期措施，其长期存在后对于市场必然会产生一定的负面作用。

施建刚认为，限购作为短期的行政调控手段确实效果明显，但对于房地产市场的长期健康稳定发展并非长久之计。