有中介称,自贸试验区概念传出后,外高桥板块只要有二手房源出来,马上就有购房者下定。早报见习记者 寇聪 图
中国(上海)自由贸易试验区(自贸试验区)概念落地,外高桥楼市的涨声多来自于二手房市场。
10月15日,在外高桥板块的中冶尚城小区门口,一名房产中介业务员告诉早报记者,自9月自贸试验区概念落地后,外高桥板块的二手房价格在短短一个月时间里,单价已经上涨了三四千元,套均单价更是上涨了三四十万元。
中冶尚城地处轨交6号线洲海路站辐射圈,周边随处可见正在兴建的商业地产、住宅楼盘,但人员却较为稀少。
该中介称,中冶尚城周边的二手房此前均价在3万元/平方米以内,目前已上涨到3.3万-3.4万元/平方米,一套面积90多平方米的两房房源,总价上涨了三四十万元。
据他介绍,外高桥板块内有二手房在售的楼盘,除了中冶尚城,还有仁恒森兰雅苑、新城碧翠、金地未未来、幸福小镇等,房型主要以两房、三房公寓为主,但房龄多未满5年,且以非普通住宅为主,交易税费相对较高。
即便如此,自贸试验区概念之下,二手房业主仍有惜售心理,新增挂牌房源十分稀少,面临有价无市的局面。
“如果你的房子在一个月内涨了三四十万元,你还会卖吗?!”一名中介有点无奈地说,由于缺少挂牌房源,他们的业务并没有因自贸试验区概念的出现而大幅提升,“成交情况和以前差不多,一个月两三套吧。”
单价快速上涨
“自贸试验区啥都还没有呢,房价倒先起来了。”轨交站前的一名黑车司机感慨道。
对于自贸试验区对于房价的影响,一名中介业务员估算,自贸试验区概念出来后,外高桥板块二手房单价上涨了5000-6000元,“之前单价2.8万-3万元的房子,现在涨到了3.3万-3.5万元。”
上海中原外高桥分行经理宋沪雄称,8月底时,外高桥板块内品质较差的次新房均价在2.5万-2.6万元/平方米,“当时已经有自贸试验区的概念传出了,这一价格也是经历了一波上涨的。”现在这些次新房的均价已快接近3万元/平方米,而板块内品质较好的二手楼盘均价已经从3.3万元/平方米,上涨到了3.9万元/平方米。
宋沪雄特别提到,自贸试验区概念传出后,外高桥板块只要有二手房源出来,马上就有购房者下定,房东不断跳价,购房者不断追涨的现象不断上演,“一套总价200多万元的房子,房东都是5万、10万元地往上跳价,而购房者都能接受。”
“而且,只要房子能买到,支付中介费是很爽气的。”宋沪雄称,之前房产交易中介费打个7折、8折甚至对折都是常有的事,而自贸试验区概念传出后,购房者支付中介费都是全额,“我们门店9月的佣金收入突破了100万元,非常亮眼。”
“由于这个片区业绩不错,公司可能会考虑增开门店。”宋沪雄说,上海中原外高桥分行目前的门店距外高桥的自贸试验区3号门只有50米的距离。
9月以来,上海中原已在邻近自贸试验区的唐镇、祝桥、张江等地,接连增开了3家门店。
也有中介判断,由于最近一个月外高桥板块房价涨速太快,已经透支了上涨空间,预计这种强劲上涨的趋势难以持续。
宋沪雄也提到,近期在外高桥一带购买二手房的买家,多来自板块之外,有的是置换型买家,有的是给子女买,“当地居民购房的很少,因为他们看到这里的房价迅速攀升到现在的高价,都看不懂,不敢买。”
挂牌量大幅下降
来自中介的统计显示,9月外高桥板块二手房成交火爆。
据21世纪不动产统计,外高桥板块9月合计成交二手房356套,环比(较8月)提升54.7%,高于同期上海市二手房市场24%的增幅。
这一势头在10月初有所收敛。
某中介业务员说,目前挂牌的二手房源确实很少,在他们门店里挂牌的只有两三套,“一套90多平方米的房子,加上税费总价达到340多万元。”
宋沪雄介绍,“十一”期间,该门店几乎没有新增的挂牌量。最近新增的挂牌房源又开始多起来,“主要是一些房东觉得,一个月下来,价格已经涨了很多,所以见好就收,愿意挂牌了。”
但这已远不及9月。“以往一天能收个两三套房源,现在两三天才能收一套,而且价格都挂得很高。”宋沪雄说,目前外面的买家仍在不断涌入,相比之下,挂牌量是不够的。
挂牌价也水涨船高,宋沪雄说,该门店新挂牌的一套38平方米商住房源,之前挂100万元都卖不掉,现在的挂牌价达到了160万元。
这些都直接影响到了成交量。
“和9月比,10月以来门店的成交量已经明显下滑了。目前只成交了4套,预计10月全月能成交个10多套,主要是没房子卖。”宋沪雄说,最近他们看到很多赶来自贸试验区注册公司的人,“这些人现在是住宾馆,以后肯定要买房、租房。”
9月全月,宋沪雄所在门店成交了25-26套二手房。
他预计,目前板块的租金还没有大幅上涨,但预计过完年,外高桥板块内的房租水平也会开始大幅上涨。
而据外高桥另一名中介称,外高桥板块的租赁市场人气并不算旺,一套90平方米的两房月租金在2000元左右,这在上海算是比较低的。
房价涨势已透支?
同样受益于自贸试验区概念的,还有临港、川沙、祝桥等板块。
上海中原祝桥区域经理高培介绍,他们门店是在9月初新开的,9月全月共成交十二三套房源,“祝桥的二手房市场基本为刚需房,单价、总价较低,一房总价60多万元,两房总价80多万元,三房总价在130多万元。”
据他称,自贸试验区概念落地后,祝桥板块的二手房价格也出现了上涨,“之前均价在1.2万元/平方米,现在上涨至1.3万元/平方米。购房者主要是在张江、唐镇、机场综合保税区工作的人。”
高培也提到了卖家的跳价现象:“9月初一套总价130万元的三房,买家已经看中了,但房东却临时跳价到135万元,等到其他买家看中后,房东又不肯来签约;跳价到140万元,到了10月份才最终成交。”
即便如此,高培称,由于消化得快,近期祝桥板块的二手房挂牌量也较9月初减少了10%左右。
对于自贸试验区的概念效应,汉宇地产董事总经理施宏叡认为,对于外高桥、临港板块来说,二手房价格本来就偏低,自贸试验区概念出来后,房东跟风上调价格,且频率非常高,同时购房者也往那里涌,有很多都是带有投资性质,“这有点像迪士尼概念刚出来时,周边的二手房价格普涨20%~30%,高的达50%。经过一段时间的普涨后,周边的房价会重新稳定下来。”
他判断,现在外高桥、临港板块的二手房价格快速拉升,短炒一段时间后,价格将进入消化期。如果接下来自贸试验区的政策落实,房价可能也会随之逐步拉升,“在拉升了3-6个月后,市场将进入平静期。”
德佑地产区域总监张剑东更为谨慎。他认为,最近在很短时间内,自贸试验区周边板块的二手房价格一下上涨了20%~30%,这是对区域价格的一种透支,“这其实已经是半年、一年后的市场价格了。现在自贸试验区除了概念,其他的配套还远远跟不上。”
据21世纪不动产统计,9月份,上海二手房成交量涨幅排名前十的板块中,有6个位于浦东,分别是惠南、外高桥、金杨、陆家嘴、临港、川沙。
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