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早报记者 王齐
淮海路和南京西路，上海最负盛名的两条商业街，都以高端闻名。淮海路云集了新天地、香港广场、爱马仕大楼、连卡佛、iapm、K11；南京西路则汇聚了浦西第一高楼会德丰、金三角“梅泰恒”，以及五星级酒店香格里拉、波特曼等。
两大商圈孰优孰劣？撇开情调不谈，单以租金论，南京西路似乎更胜一筹。
根据戴德梁行华东区研究部提供的数据，截至9月，南京西路主要有6个购物中心，淮海路主要有14个购物中心。南京西路购物中心的平均租金为80元/平方米/天，淮海路则为52元/平方米/天。
早报记者了解到，目前两大商圈租金最高的仍然是恒隆广场，近110元/平方米/天。毗邻恒隆广场新开业的静安嘉里中心，首层物业租金则为70-80元/平方米/天。而淮海路上新开业的iapm，首层物业租金为60元/平方米/天。
仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜称，淮海路店铺的业绩增速跟不上租金增速。淮海路（的商铺）太多二房东，他们自然要加价，往往会为了增加租金而不顾品牌的内容。这也是现在淮海路东缺一块、西缺一块的原因之一。
有奢侈品牌高管提到，开旗舰店的首选还是南京西路。
南西商圈“无缝连接”
有一种说法是，以往上海本地人更喜欢在淮海路消费，而南京西路吸引了更多的外地消费者。现在，这种差别似乎正渐渐改变。
“特别是恒隆，消费者群体多针对购买奢侈品的游客。”戴德梁行华东区商铺部主管韦泽铭提到，上海本地消费群体眼下也都离不开南京西路，周一到周五上班的白领离不开，周边住的居民周末也会过来用餐买点生活用品。
以单体商场为例。邓汝舜说，4万平方米的芮欧百货，吸引的族群相对较窄，客单价（每一个顾客平均购买商品的金额）200元至上万元；久光百货是中高端，客单价从50元至上万元；嘉里中心定位是中高端本地人群，客单价从80元至1000元；同属静安寺商圈的即将开业的富邦精品，吸引的则是年轻家庭，平均客单价从30元至500元。
受访者普遍认为，南京西路可逛的地方太多，可逛的种类和层次够多。而淮海路似乎档次太高，层次断了。这就好比，一个琴棋书画样样精通的美女，热情好客，还能和你谈天论地说人生；另一个美得出奇，却三缄其口，让你无所适从。
起步早是原因之一。韦泽铭说，从上世纪90年代开始，南京西路已经慢慢有梅泰恒，淮海路当时的商业还没有起色。
静安嘉里中心的开业，则让南京西路商圈衔接得更为紧密。
韦泽铭称，因为静安嘉里中心是连地铁的，“梅泰恒”商圈有静安寺和南京西路两个地铁站贯通。如果你在恒隆上班，下班后只能往静安寺走，坐地铁之前，喝咖啡买东西、喝个酒聚个餐都可以在嘉里中心实现。嘉里中心的有利因素是，它是一个综合体，不是纯商业。有香格里拉，有会议中心，有很多宴会活动可以举办，还有一定量的办公楼。加上会德丰、1788广场，静安寺区域的办公楼体量会比梅泰恒更大，将来人流会往那边聚集。
邓汝舜也说，南京西路整个都市氛围很好，静安嘉里中心可以衔接波特曼，梅泰恒自不用说，等大中里开出以后，会形成一个很大的商圈。静安寺就好比香港的铜锣湾，梅泰恒就像金钟广场。加上最近新开的10 Corso Como，静安寺是一个很丰富的商圈。而且紧邻13号线、2号线以及7号线。
世邦魏理仕中国区商业服务部资深董事储祥昀称，芮欧百货的地下生意很好，梅龙镇广场的地下也在升级。从地铁站一路走过来，会德丰楼下10 Corso Como是很棒的时尚集中店。南京西路商圈高中低端都有，最重要的是距离也不长。
淮海路的新变化
相比之下，淮海路的前景似乎仍存不确定性。
储祥昀说，不管是人流还是品牌的丰富度，以前淮海路都显得比南京西路高档。但南京西路一幢幢楼盖起来以后，干净漂亮。淮海路则有点可惜，它是步行街的典型，如果步行街做到英国那个程度，其实很棒。但淮海路很多二房东，往往把租金价格抬得很高。现在iapm开业以后，或许有机会挽回颓势。
新鸿基地产代理公司租务部总经理冯秀炎认为，淮海路是传统商业购物区，消费者对该商圈并不陌生。除了现有的购物中心，附近还有酒吧区、特色小店。希望iapm的加入，能丰富淮海路商圈，吸引更多时尚族聚集。
新鸿基是iapm的开发及运营商。
韦泽铭同样关注淮海路的新变化。
据他观察，淮海路新开的iapm、K11、时代广场，会追求时尚、创新、体验元素，包括特色餐饮娱乐，点对点地吸引消费。淮海路这两年特别快地去做包容性、吸引性、体验性元素。哪怕不去消费，消费者也可以参加商家的一些活动表演。相比之下，南京西路的“梅泰恒”，多年来周边的商铺都是传统珠宝钟表，除了新开的ZARA。这和整个中国内地商业发展的速度相比，显得有点滞后。
“梅泰恒是一个比较核心的商圈，芮欧百货和静安嘉里中心刚刚开出来，也看不出大的改变。”韦泽铭说，梅泰恒在过往多年都差不多，（虽然）恒隆在品牌形象上有一个改变，但从整体商业定位上来讲，其实没有太大的改变。
奢侈品牌的选择
从奢侈品牌商的角度看，南京西路商圈眼下似乎仍更受偏爱。
睿意德商业服务部董事杜斌称，淮海路和南京西路一直在互相竞争。淮海路街区的感觉比较多一点。奢侈品牌的开店首选，应该还是南京西路。
“目前（奢侈品牌）销售最好的，还是在南京西路，接下来是浦东，淮海路排在第三。”第一太平戴维斯上海公司副董事长、中国区商铺部负责人朱兆荣说，淮海路每个购物中心的体量都很大，每个购物中心都有超过两万平方米的体量。最大就是时代广场，iapm在另一端。
但朱兆荣指出，淮海路发展的一些奢侈品牌，都是一栋一栋的（沿街商铺）。对奢侈品牌来说，在上海尤其是在人群密集的地方，这算不上一个很好的消费环境。不像恒隆广场、嘉里中心品牌那么全。外滩曾经做过奢侈品，很难成功。惟一成功的是半岛，因为它就是一个酒店，停车买东西喝杯茶也好。外滩步行购物不是很方便，如果没有其他选择，做奢侈品可能还是可行的。但是上海有南京西路，连接面很广，这就有点难。
储祥昀也说，淮海路人流在往下走，没有特殊的牌子。上海的购物中心非常多，只讲高档的话，浦东有IFC，南京西路更是一堆。
高力国际商铺服务部董事洪淑慧还特别提到，整条南京西路很长，但“梅泰恒”比较集中，而且做了这么多年。淮海路很长，只能分成一段一段来看。
虽然有法国梧桐，但淮海路上的奢侈品牌和各种街店挨着并不算近，这条总长近6000米的马路，逛起来颇要点决心。
洪淑慧说，人的习惯很奇怪，“我们算过，逛街最长的是250米极限了。你想前段时间40多摄氏度，你愿意走吗？中国的极端天气帮了购物中心，街铺商很艰难。”
不过，奢侈品牌在淮海路开店，追求的未必只是销量。
朱兆荣称，奢侈品牌做沿街店铺，不一定是为了业绩，也为了品牌展示。尤其是在上海，很多奢侈品品牌门面都是两三层，立面做得比较高，店面比较宏大一点。可能它们在宣传层面的考量比较多，不一定真的是为了销售。因为平时小店的销售额可能比大店更高。
一位商业地产代理公司高管也说，部分奢侈品牌开店，是为了打品牌，不是为了利润。淮海路街店的租金已经可以和港汇一楼的租金媲美。港汇一天几十万人，淮海路这边也是几十万人。iapm试营业以后，设计和品牌有一些档次，至少让淮海路有了崛起的势头。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
